További dossziék »

Mennyi adót kell fizetni ingatlan eladása után? Az adó alapja, mértéke, példák

Németh Krisztián | 2011. november 8. 5:27 | Módosítva: 2011. november 17. 8:48 | 25 hozzászólás
Címkék: adó, ingatlaneladás, szja | magazin összes címke »

Számtalan kérdés érkezik szakértőinkhez ingatlanok eladása utáni adózással kapcsolatban. Mivel a legtöbb alapesetekre kérdez rá, és újra meg újra ugyanarra, ezért szükségesnek látjuk, hogy ismét felhívjuk a figyelmet az alapvető tudnivalókra, arra, hogy mikor és mennyi adót kell fizetni. A dolog sokkal egyszerűbb, mint sokan hiszik. Emellett néhány szakértői választ is idézünk, mivel a konkrét esetek érdekesek lehetnek az adózók számára, s vannak közöttük specifikusak is.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell bevallani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik – tájékoztat a NAV.

Amit ennek, illetve az eddig beérkezett olvasói kérdések kapcsán érdemesnek látunk elöljáróban leszögezni: hogy az adót az ingatlan vételi és eladási értéke közötti különbözet, azaz a jövedelem után kell megfizetni. (Az ún. beszámítási kedvezmény 2008. január 1-je óta már nem él: vagyis, hogy másik lakóingatlant kellene venni, a pénzt lakáscélra kellene fordítani az adófizetés mértékének csökkentése érdekében.)

Az is lényeges, hogy míg az ingatlan eladása után személyi jövedelemadót kell fizetni, addig a vásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az adót és az illetéket tehát ne keverjük össze: adót az eladás, illetéket ingatlan vásárlása után fizetünk, még akkor is, ha az emberek jellemzően lakásuk eladása után vásárolnak is mindjárt egy másik ingatlant.

Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel (de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni, tehát a számított összeg nullánál nem lehet kisebb.)

Bevétel, költség

Mi számít bevételnek?

Bevételnek tekintendő az az összeg, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.

Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.

Mi számít költségnek?

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

– a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;

– az értéknövelő beruházások;

– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

Hogyan csökken évente az adó alapja, mekkora a mértéke?

Az adó mértéke 16 százalék. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:

a szerzés éve A számított összeg %
2011. 0. év 100
2010. 1. év 100
2009. 2. év 90
2008. 3. év 60
2007. 4. év 30
2006. 5. év 0

Ez azt jelenti, hogy 2006. évben vagy azt megelőzően megszerzett, lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:

A szerzés éve A számított összegből levonható %
2011. 0. év 0
2010. 1. év 0
2009. 2. év 0
2008. 3. év 0
2007. 4. év 0
2006. 5. év 0
2005. 6. év 10
2004. 7. év 20
2003. 8. év 30
2002. 9. év 40
2001. 10. év 50
2000. 11. év 60
1999. 12. év 70
1998. 13. év 80
1997. 14. év 90
1996. 15. év 100

Az 1996. évben vagy azt megelőzően megszerzett, nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Kalkulátorunkkal könnyen kiszámolható az adó: http://ingatlanmagazin.com/kalkulatorok/szja-kalkulator-lakaseladoknak-2/

Dióhéjban tehát ennyi az alapvető tudnivaló az ingatlaneladás utáni személyi jövedelemadó megfizetéséről. Természetesen van egy sor speciális eset, így van, amikor adómentes az átruházás: nem kell adózni többek között házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem esetében, vagy ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződésalapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében.

Legfrissebb olvasói hozzászólások (25)
  1. Tisztelt Szakertok!!!Arra lennek kivancsi hogy ha ingatlant adok el ,de nem vasarolok az osszegbol semmilyen lakast hogyan kell adozni az eladott osszeg utan??Kulfoldon elek tehat otthon nincs szemelyi jovedelmem!!!Koszonom segitseguket!!Zizi

  2. Tisztelt Szakértők!

    Apósom 2007-ben hunyt el, egy családi ház 25-25%-át örökölte a férjem és a sógornőm. Az anyósom 2010-ben hunyt el és szintén 25-25%-ban örökölt a férjem és a sógornőm. Szeretnénk eladni a házat. Kérdésem, hogy mennyi adót kell fizetni. Örökösödési illetéket nem kellett fizetni és a hagyatéki eljárás során 2007-ben 18 MHUF-ra értékelték a házat és 2010-ben nem változtattak rajta. Jelenleg 13-14 MHUF-ot ér a ház.

  3. Tisztelt Szakértő!
    Arról szeretnék érdeklődni,hogy a szüleim házán svájci hitel van,
    amit már sajnos,segítséggel sem tudnak fizetni,
    emiatt meg kell válniuk a háztól!
    A ház az édesanyám nevén van,több ,mint 10 éve,
    édesapám a haszonélvezője.
    Ha eladásra kerül,hogy a hitelt ki tudják fizetni,mennyi adót kell utána fizetniük?
    Előre is köszönöm a választ!
    Andrea

  4. Tisztelt Szakértők!

    ingatlanajándékozás címén édesapám átruházta az eredetileg az ő tulajdonában lévő ingatlant 2010-ben a számomra (ingyenes ajándékozás). Tehát az új tulajdonos én lettem, azt kérdezném h az ingatlan esetleges értékesítése után mennyi lenne az adókötelezettség? (1972-től, az építéstől édesapámé volt az ingalan, nem tudom számít -e)

    Köszönöm a segítséget Adam

    • Kedevs Adám! Az hogy mióta volt az ingatlan az édesapja tulajdonában nem számít. Az szja fizetési kötelezettségét két tényező befolyásolja. Az ingatlan szerzés ideje (2010) és az eladási és vételi ár különbözete. Az ön esetében a vételár az ajándékozási szerződésben feltüntetett vagyonérték lesz. (A szerződésnek ezt tartalmaznia kellett annak ellenére, hogy egyébként az ajándékozás ingyenes volt.) Az szja kötelezettsége a fenti módon kiszámított összeg 90%-a után lesz16%.

      • Szja tv. 62.§. (6)
        a) lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott […] építmény és a hozzá tartozó földrészlet
        átruházása esetén a jövedelem a számított összeg
        1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
        2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
        3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
        4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
        5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

  5. A kérdésem arra vonatkozik ha veszek egy felujitandó házat vagy lakást, családi segitséggel ujítom fel, nem tudok költséget elszámolni, akorr a vételi ár és eladási ár közti értékkülönbözet teljes összege után kell -e a 16 %-os adót fizetni vagy az eladási ár 25 % -nak kell a 16 %-át megfizetni.
    Köszönöm a segítséget Horváth László

    • Ha ugyanannak az ingatlannak az adásvételéről van szó akkor az eladási és vételi ár (+számlával igazolt költségek) különbözete után kell a 16%-os szjat megfizetni, ha az értékesítés a vétel évében vagy az azt követő első évben történik.

  6. Tisztelt Szakértő !
    Szeretnék választ kapni az alábbi kérdésemre ? 1998-ban a testvéremmel közösen vásároltunk egy garzonlakást 1/2-1/2 arányban. Most szükségem lenne pénzre ezért a testvérem megvenné tőlem a 1/2 tulajdonrészem, azután érdeklődöm hogy kell-e nekem ezután illetéket és szja-t fizetnem.

    • Mivel a lakást 98-ban, tehát több mint 5 éve vásárolták így szja fizetési kötelezettség eladáskor nem keletkezik. Illeték fizetési kötelezettsége a lakás 1/2-ed részét megvásárló félnek lesz.

  7. Tisztelt Szakértők! 2004-ben örököltünk egy kisebb ingatlant. Közös tulajdon pár szomszéddal. Az egyik szomszéd független szakértővel felértékeltette a szomszédos telket. Erről értesítést nem kaptunk csak 3 hónap múlva, hogy ő azt már meg is vette. Természetesen fel akarja vásárolni a miénket is nevetséges áron, ami ugyan az a független szakértői ár. Mit tehetünk? Köszönöm Gyné

  8. Szeretném megkérdezni,hogy eladom a házam,hogy kifizessem a jelzáloghitelemet és két egyéb hitelt.Ilyenkor is kell a házeladás után adót fizetni? Köszönettel.

  9. Szeretném a gyerekemnek adni a telkemet, mert nem tudok rá építeni. Amikor megvettem még azt gondoltam négy éven belül építek rá kis házat, de sajnos nem úgy alakultak a dolgok. Így négy évig illetékmentes volt a telek.
    Ha a gyerekemnek adom,akkor az illetéket és a kamatokat is ki kell fizetnem?

  10. Amennyiben kérdésük van, s választ is szeretnének kapni rá, úgy javasoljuk, hogy a szakértői felületen tegyék fel valamelyik szakértőnknek: http://ingatlanmagazin.com/szakertok/

  11. Engem az érdekelne, hogy 2011-ben ajándékozási szerződéssel ráírattam a fiamra a fél házrészemet. Ez most illetékmentes, mert nem éri el a törvényben előírt határt. Kérdésem, hogy a fiam mikor adhatja el ezt az ajándékba kapott fél házrészt az édesapjával együtt, mivel ő a másik fél ház tulajdonosa. Az épületre 1987-ben adtak lakhatási engedélyt.

  12. 2010-ben örököltünk 3-an egy 9 M Ft-ra értékelt lakást egyenes ágon. 2011-ben 8M Ft-ért eladtuk.
    Kérdésem az lenne, hogy mit és mennyit kell a részem (1/3) után fizetni, kell e egyáltalán adót fizetni (illetéket nem kellett ) ill. adóbevallásban szerepeltetni kell e?
    megköszönöm válaszukat

  13. Tisztelt Szakértő !
    Szeretném kérni a FELSOROLÁSÁT, NEVESÍTÉSÉT a KÖLTSÉGEKNEK, KIADÁSOKNAK. Legyen szíves 15-20 db-ot megnevezni,mert NEM EGYÉRTELMŰ PONT EZ!
    ” …..bevételből levonható költségek a következők:
    – a … és az ezzel összefüggő MÁS KIADÁSOK;
    – az ÉRTÉKNÖVELŐ beruházások;
    – a szerzési időponthoz ……..átruházással kapcsolatos KIADÁSOK, ideértve az ……, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján IGAZOLTAN MEGFIZETETT ÖSSZEGEK:..” Köszönöm: Török

  14. 2011 tavaszán vettem meg egy lakást, de adás-vételi szerződést nem adott a társasház tulajdonosa, hanem csak együttműködési megállapodást, mivel tetőtér beépítéssel kialakított lakásról van szó, és ráépítés jogcímen írta meg a tulajdonjogot. Kérdésem, hogy tudom ezt a lakást eladni és mikor, mennyi adót kell fizetnem 2012-ben, vagy mikor lesz adómentes, ha nincs szerződésem.

  15. Kedves Lengyel, az adó számításának alapja a vételár, és az eladási ár. Ilyen értelemben valóban meg kell fizetni a pénz elértéktelenedése utáni adót, de az évi 10-30 %-os korrekció pontosan ezt hivatott kiküszöbölni.
    Üdvözlettel – dr.Nagy Zoltán ügyvéd

    • Tisztelt Ügyvéd úr!

      A lakás amortizálódik. Szerintem a 10-30 % korrekció nem az infláció, hanem az amortizáció utáni korrekció. A lakásfenntartásra fordított költségeket ismeri el, azaz az infláció NINCS elismerve. Ergo, évek óta hibás az ingatlan eladás utáni adó kiszámítás. A kérdésem továbbra is az, hogy mi a megoldás az infláció utáni hibás adózás elkerülésére ?

  16. Tisztelt Szakértők!

    A jövedelem szerintem a forgalmi értékek különbsége, nem pedig az eladási, és vételi ár különbsége. Ha ez nem így lenne, akkor az infláció után is fizetnénk adót. Az pedig nonszensz.
    Aki jó magyar forintért vett ingatlant, majd rossz magyar forintért adja el, nem gazdagodott.
    Akkor gazdagodott, ha értéknövelő /forgalmi érték növelő/ beruházást végzett, és azután adta el az ingatlant. Nyugtassanak meg, hogy jól látom, ugyanis szerintem évek óta hibásan fizetünk adót.

  17. Szakértőinket – akiknek kérdést tehet fel, s választ is kaphat tőlük – itt találja: http://ingatlanmagazin.com/szakertok/

    ingatlanmagazin.com

  18. Tisztelt Hölgyem/Uram,
    2010-ben vettem egy akást 10,6mHUF-ért, 7,9mHUF hitel felhasználásával. A vásárlás kapcsán fizettem 106eHUF ügyvédi díjat, 32eHUF értékbecslési díjat, valamint 78eHUF közjegyzői díjat. Továbbá a hitel miatt közel 800eHUF kamatot fizettem ezidáig. Ezen kiadások közül az ügyvédi, közjegyzői és értékbecslési díjat nyilván elszámolhatom, mint csökkentő tétel, de a hitelkamatot is? valamint, ha saját kézzel végeztem értéknövelő felújítást, azzal mi a helyzet? Válaszát köszönöm

Hozzászólás

500

Moderálási elvek