További dossziék »

Szívességi lakáshasználat: kinek, milyen jogai vannak?

Lengyel András | 2011. május 23. 6:01 | Módosítva: 2011. május 23. 16:04 | 0 hozzászólás
Címkék: ingatlanbérlés, szívességi lakáshasználat | magazin összes címke »

Szerencsés, aki bérleti díj fizetése nélkül lakhat valaki más tulajdonát képező ingatlanban. Ennek jogi akadálya nincs, a paragrafusok nem tiltják: tulajdonos és lakó egybehangzó akaratnyilvánítással megállapodhat róla. Nincs olyan kötelező jogi norma ugyanis, amely szerint egy lakás használójától minden esetben lakbért kellene követelnie az arra jogosultnak. Ezt hívja a jog szívességi lakáshasználatnak. A tapasztalatok szerint az esetek egy részében valóban nincs is szó bújtatott lakásbérleti szerződésről.

A szívességi lakáshasználati szerződés annyira „nem tipikus”, hogy maga a Polgári törvénykönyv sem említi konkrétan, nevesítve. Ezért az ingyenes szerződések, és ezeken belül is a haszonkölcsön szerződések szabályait alkalmazzák rájuk, amennyiben szükséges valamilyen írásos formát adni a megállapodásnak. Egyébként a magyar polgári jog főszabálya szerint minden más kontraktushoz hasonlóan ez a szerződés is megköthető szóban éppoly érvényesen, mint írásban.

Megszűnése megtörténhet a szívességi lakáshasználatra megállapított idő elteltével. Megszűnhet valamelyik fél döntésének következményeképp, így például az ingyenes kölcsönvevő visszaszolgáltatja a lakást (erről bármikor dönthet, nem köti kezét semmi), vagy az ingyenesen kölcsönbeadó visszakéri az ingatlant. A kölcsönadó a szerződést 15 napra mondhatja fel. Az is a szabályok között szerepel, hogy a csak alapos okokra hivatkozással tagadható meg a lakás visszavétele.

Élettársak: az új kódex kudarca miatt nincs változás

A jogalkotó az új Polgári törvénykönyv tervezetében foglalkozott az élettársak szívességi lakáshasználatának kérdéseivel. A lényeg, hogy a jelenlegi szabályozás szerint, ha megszűnik az élettársi kapcsolat, akkor a volt élettársnak mennie kell a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakásból. (Hiába járult hozzá a bérbeadó, hogy élettársát befogadhatja, a jelenlegi szabályozás szerint mennie kell.)

Ezt a jogi „vonalat” képviseli a BH 2001/221 számú döntése is. Eszerint, amennyiben az egyik élettárs a másikat befogadja a saját lakásába, a befogadott élettárs szívességi lakáshasználónak fog minősülni, ezért lakáshasználata bármikor, indokolás és alakszerűség nélkül megvonható. Ha pedig a lakást például az egyik élettárs bérli, a szerződésnek arra is ki kell térnie – és ehhez a bérbeadónak hozzá kell járulnia, a fenti szabályok értelmében -, hogy a bérlő élettársat is befogadhat a lakásába.

Ezen megpróbáltak változtatni két-három éve, mégpedig az új Polgári törvénykönyv tervezetében. Ennek megfelelően hosszabb élettársi kapcsolat esetén a bíróság a volt élettársat feljogosíthatta volna a másik élettárs kizárólagos jogcíme alapján használt lakás további használatára is. A hosszabb élettársi kapcsolat szükséges időtartama, amennyiben az élettársaknak nincs közös kiskorú gyermeke, tíz év, ám közös kiskorú gyermek esetében már egy év is elegendő lett volna. Mindezt a gyerekeknek a lakáshasználatában megmutatkozó érdekeire tekintettel alakították volna ilyformán.

Ezekről a tervekről jelenleg azért nem mondhatunk semmi biztosat, mert az ismert politikai változások (kormányváltás 2010), a polgári kódex alkotásának is új irányt szabtak. Várhatóan, a gyermekek érdekeire tekintettel, a speciális szabályok valamilyen formában megmaradnak. (A közigazgatási és igazságügyi minisztérium vezetőinek nyilatkozatai alapján 2013-ban talán tételesen is megjelenik ez a változás.)

A „szívességi” kirakása, a szerződés megszűnése

Ha a szívességi lakáshasználat meghatározott célja lehetetlenné vált, azonnali hatályú felmondásnak van helye. Ilyen különösen, ha valaki rongálja az ingatlan, szerződésszegően használja, nem a funkciójának megfelelően. Előre nem látott események is történhetnek, például a felek viszonya megromlott, vagy a szívességi használatba adónak valamilyen oknál fogva – amelyet korábban nem ismerhetett -, szüksége van az ingatlanra. Vagy, kiderül, hogy olyan tevékenységet, például kereskedelmi tevékenységet folytatott a „szerencsés kedvezményezett” az ingatlanban, hogy a tulajdonosnak – tudomása esetén – eszébe nem jutott volna hasonló felajánlás.

A szívességi lakáshasználatba adás egyik velejárója szokott lenni a vállalt karbantartási kötelezettség. Volt arra bírósági ügy, hogy ez olyan nagymértékű és rendszeres is lehet, hogy a jogvita végén a bíróság a szívességi szerződést lakásbérleti szerződésnek minősítette.

Milyen jogai vannak a lakáshasználónak?

A Legfelsőbb Bíróság egy határozata  a szívességi lakáshasználó jogosultságai körében tett rendet nemrégiben, amikor tulajdonos és szívességi használó közti büntetőügyben döntött. (A felek összevitatkoztak, a tulajdonos bántalmazta a másik illetőt.) A tulajdonos ügyvédje szerint a sértett szívességi lakáshasználat jogcímén tartózkodott a terhelt tulajdonát képező lakásában, ezért a terheltnek joga volt oda bemenni, és joga volt ahhoz is, hogy a használati jogot visszavonja. A lakás elhagyására felszólító levél kézhezvételével a sértett lakáshasználati joga megszűnt, s ettől kezdve nem volt jogcíme a benntartózkodáshoz. Mindez azt jelentette, hogy a terhelt a jogellenes lakáshasználat megszüntetése végett, jogos önhatalom alkalmazásaként is jogosan bemehetett a lakásba. A magánlaksértés bűncselekményének mindkét előfeltétele hiányzott, tehát ezért az eljárt bíróságok a büntető anyagi jog szabályainak megsértésével állapították meg e bűntettben a terhelt bűnösségét.

A Legfelsőbb Bíróság azonban ezt az érvelést nem látta megalapozottnak. Rámutatott, hogy a bírói gyakorlat kezdettől fogva egységes és következetes abban, hogy ha a lakás használója jogszerűen költözött a lakásba és ott is lakik, akkor megilleti a lakás használatához való jog, még akkor is, ha a bent tartózkodásának jogcíme időközben megszűnt, így igényt tarthat büntetőjogi védelemre – akár a lakás tulajdonosával szemben is. Az ő engedélye nélkül a hasonló módon ott lakón kívül más személy csak tűzoltás vagy más hasonló súlyú és szükségességű segítségnyújtás jogcímén mehet be a lakásba. A bemenetel minden más esetben jogellenes, függetlenül attól, hogy van-e a behatolónak valamilyen jogcíme erre vagy nincs.

Amikor leplezett a viszony

A Polgári törvénykönyv rendelkezik a színlelt szerződésekről, semmisnek mondja ki azokat, és azon jogviszony alapján kell megítélni őket, amelyeket lepleznek. Itt arról az esetről van szó, ha a szívességi használat csak álca, vele a valós akaratot kifejező bérleti szerződést kerülnék meg, és valójában a tulajdonos szeretné megspórolni az adó megfizetésének kötelezettségét.

Ám ha a felek összevesznek, vagy valami gond támad az ingatlannal (állagromlás, felhalmozódott közmű-számlák), akkor problémák lehetnek. Például feljelentik a tulajdonost a hatóságnál, akinek szándékát adott esetben az adózás rendje elleni bűncselekménynek minősíthetik.

Problémák lehetnek persze annak bizonyításával, hogy itt voltaképpen lakásbérleti szerződést köttetett. A legjobb megoldás az lehet, ha a megállapodásokban a valóságnak megfelelő, a valódi szándékot tükröző tények kerülnek bele, vita esetén megéri a tisztább „felállás”.

A cikk hasznos volt? Választ kapott a kérdéseire?
A témához kapcsolódó cikkek

Hozzászólás

500

Moderálási elvek