Mennyi illetéket kell fizetnünk lakásvásárlásnál? Mérték, mentesség, esetek

Múlt héten az ingatlaneladással kapcsolatos adófizetéssel foglalkoztunk, próbálva leegyszerűsíteni és tisztába tenni az egyébként nem túl bonyolult szabályokat. Mivel a lakásvásárlás utáni illetékfizetésről ugyanúgy rengeteg kérdést kapnak szakértőink, mint az adózást illetően, ezért jónak láttuk, ha ezt a témát is elővesszük. Kis változás is várható jövőre. Az alap-tudnivalók következnek.

1. Lakásvásárlás esetén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni.

2. Az illeték alapja – az általános szabályok értelmében – a lakástulajdon forgalmi értéke.

3. Az illeték mértéke 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%.

Lényeges mentesség: cserepótló vétel

Ezt kell tehát tudnia minden lakásvásárlónak. Ami még elég lényeges, s az esetek nagy részében felmerül: a cserepótló vétel kedvezménye. Az ingatlantulajdonosok ugyanis jellemzően, amikor eladják a lakásukat, akkor vásárolnak egy másikat is. A mentesség erre vonatkozik, s annyit jelent, hogy nem a teljes forgalmi érték után kell megfizetni az illetéket, hanem a két lakás (terhekkel nem csökkentett) forgalmi értékének különbözete után. Ezzel a kedvezménnyel akkor lehet élni, ha a lakásvásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül történik a vétel és az eladás, illetve lényeges, hogy csak magánszemélyek lakáscélú ingatlanának esetében.

Amin sokan fenn szoktak akadni

A cserepótló vételnél nem számít, hogy az eladott lakás kevésbé értékes vagy értékesebb, mint a vásárolt, hogy melyik lakás drágább. Egy dolog számít: mekkora a különbség a két érték között. Még az is előfordulhat, hogy az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, de ilyenkor az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

Mentesség telekvásárlásnál

Egy másik gyakran felmerülő probléma a telekvásárlási kedvezménnyel kapcsolatos. Itt ugyanis a törvény azt mondja, hogy mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése. Van azonban egy feltétel: az illetékmentesség csak akkor él, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít. Ha ez nem történik meg, akkor meg kell fizetni az illetéket, ráadásul az adóhatóság még késedelmi pótlékot is kivet.

Mentesség újépítésű lakás vásárlásánál

Amiről sokan elfeledkeznek, hogy újépítésű lakás esetében 15 millió forintos értékhatárig teljes az illetékmentesség, azaz egy 520 ezer forintos kiadástól mentesülünk. Persze – főleg Budapesten – kevés a 15 millió forintnál olcsóbb újépítésű lakás, azonban ha többe is kerül, a 15 millió forintos rész illetékmentes. Ilyenkor ki kell számolni, hogy mennyi lenne a lakás teljes értéke után fizetendő illeték (4 millió forintig 2%, az e fölötti rész után 4%), és ebből az összegből le kell vonni a 15 millió forintra ugyancsak az előbbiek szerint kiszámított illeték összegét (tehát 520 ezer forintot). Mindez azonban csak 30 millió forintnál olcsóbb lakásokra vonatkozik.

Mentesség fiataloknak

Még egy fontosabb mentesség van az illetékfizetés alól. Ez az első lakástulajdon megszerzésére vonatkozik, feltéve, hogy a vevő még nem töltötte be 35. életévét, illetve az egész lakástulajdon értéke nem haladja meg a 8 millió forintot. Ilyenkor a fizetendő illeték 50 százaléka a kedvezmény, mely azonban a 40 ezer forintot nem haladhatja meg. A NAV egyébként 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.

Nem árt tudni!

Az illeték kiszabásakor az adóhatóság az ingatlan forgalmi értékét veszi figyelembe. Forgalmi értéknek az adóhatóság általában elfogadja a felek által meghatározott vételárat, de ezt az értéket felül is bírálhatja.

Változás jövőre

Jövőre lesz egy kisebb változás az illeték megfizetésével kapcsolatban: az adóhatóság a földhivatal értesítése nyomán automatikusan, az adásvételi szerződésben szereplő adatok alapján előbb kiszabja az illetéket, és csak ezt követően vizsgálja felül az adatokat. A változtatás azt jelenti, hogy amennyiben vesz valaki egy lakást, arra készülhet, hogy a jelenleginél jóval rövidebb időn belül meg kell fizetnie az illetéket.

Amennyiben valaki kíváncsi a részletes szabályokra, itt tájékozódhat: http://www.apeh.hu/data/cms184077/A_visszterhes_vagyonatruhazasi_illetek.pdf, valamint segítségül elérhető illetékkalkulátorunk is: http://ingatlanmagazin.com/kalkulatorok/szja-kalkulator-lakaseladoknak/. Valós esetek és megoldások a következő oldalon.