További dossziék »

Így adózzunk 2011-ben ingatlan eladása után! Mikor mentesülünk az adófizetés alól?

ingatlanmagazin | 2011. február 2. 18:27 | Módosítva: 2011. február 7. 14:41 | 27 hozzászólás
Címkék: adó, ingatlaneladás, szja | magazin összes címke »

Fontos változás, hogy ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) 2011-ben keletkező jövedelem után – a 2010. évi 25 százalék helyett – 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell megállapítani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. A 2011. évben történő értékesítés esetén a 1153. számú nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani és az adót megfizetni 2012. május 21-éig, egyéni vállalkozók és az áfa-fizetésre kötelezettek esetében 2012. február 27-ig, mivel február 25-e és május 20-a munkaszüneti napra esik. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.

Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számított összeg minimum nulla lehet.

A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:

a szerzés éve A számított összeg %
2011. 0. év 100
2010. 1. év 100
2009. 2. év 90
2008. 3. év 60
2007. 4. év 30
2006. 5. év 0

Ez azt jelenti, hogy 2006. évben vagy azt megelőzően megszerzett, lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Példa egy lakóingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámítására

Egy magánszemély 2011. évben 24 millió forintért értékesíti a 2007. évben 16 millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék 10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg, amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az adásvételi szerződés rendelkezik. Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat, és megcsináltatta a ház szigetelését. A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki. 2010. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával rendelkezik. Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni, mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).

Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen 500 ezer forintot tettek ki.

Az ingatlan eladási ára (Ft) 24 000 000

A vevő által fizetett késedelmi kamat (Ft) 1 000 000

Bevételek összesen (Ft) 25 000 000

Az ingatlan szerzési összege (Ft): 16 000 000

Az értéknövelő beruházások (Ft) 3 500 000

Az átruházás költségeinek összege (Ft) 500 000

Költségek összesen (Ft) -20 000 000

A számított összeg (Bevételek-Költségek) (Ft) 5 000 000

Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a (Ft) 1 500 000

Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:

A szerzés éve A számított összegből levonható %
2011. 0. év 0
2010. 1. év 0
2009. 2. év 0
2008. 3. év 0
2007. 4. év 0
2006. 5. év 0
2005. 6. év 10
2004. 7. év 20
2003. 8. év 30
2002. 9. év 40
2001. 10. év 50
2000. 11. év 60
1999. 12. év 70
1998. 13. év 80
1997. 14. év 90
1996. 15. év 100

Az 1996. évben vagy azt megelőzően megszerzett, nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Legfrissebb olvasói hozzászólások (27)
  1. T. Cím! 2000. március 20-án vásároltam egy zártkerti ingatlant 100.000.- Ft-ért. Összes költségem 16.622.- Ft volt. 2011. febr. 1-én az inagtlant 300.000.- Ft-ért eladtam. Kérdésem: kell-e adóznom utána, ha igen, mennyit. Köszönettel Szigeti Pál.

  2. 2010-ben 3 testvér örököltünk (apától) egy 9M-re értékelt lakást amit most 2011-ben 8 m-ért sikerült eladni. Kérdésem kell e ezután adót (szja) fizetni, ill mi a teendő vele? bevallásra gondolok.
    A választ megköszönöm

  3. Kérjük, hogy kérdését az ingatlanmagazin.com szakértői oldalán tegye fel dr. Szabó Dénes vagy dr. Nagy Zoltán szakértőknek! http://ingatlanmagazin.com/szakertok/

    ingatlanmagazin.com

  4. Tisztelet Hölgyem/Uram!
    A kérdésem a következő:
    2011. áprilisában egyenesági örökösként megörököltem néhai Édesanyám lakását 1/1 tulajdonban, 7,8 millió Ft értékben. Ezen ingatlant most sikerült értékesítenem 6,5 millió Ft-ért. Semmilyen ktg-et nem áll módomban elszámolni.
    Ebben az esetben van e bármilyen fizetési kötelezettségem (adó, illeték, stb)?
    Köszönöm válaszát!
    Tisztelettel PPeti

  5. Tisztelt Hölgyem/Uram! Arra szeretnék választ kapni, hogy külföldi üdülési jog eladása esetében kell-e adót fizetni és mennyit. Az üdülési jogot 2005-ben vásároltuk és többszöri időpont módósitással 2009-ben kaptuk meg a végleges Certifikátot. Melyik időpont számit vételi időpontnak és esetleges 2011-es eladáskor mennyi adót kell fizetni.Köszönettel Széki Lászlóné

  6. Tisztelt Hölgyem/Uram! Arra a kérdésemre szeretnék felvilágosítást kérni, hogy 2008-ban elváltam és a családi ház férjemre eső részét, volt férjem nekem ajándékozta. A ház másik fele l98l óta az én nevemen volt. Ebben az évben sikerült eladni a házat l8 mFt-ért és vettem helyette egy kisebbet l5,6 mFt-ért. A régi házon csináltattam felújításokat, de csak részben tudom őket számlával is igazolni. Kérdésem, hogy kell-e, ha igen, mennyi adót kell fizetnem utána. Köszönettel Légrádiné

  7. TISZTELT HÖLGYEM/URAM!ARRA KÉRDÉSRE SZERETNÉK VÁLASZT KAPNI,HOGY TAVALY ILYENKOR MEGÖRÖKÖLTÜK A NŐVÉREMMEL A SZÜLÖI HÁZAT MIVEL MIND A KÉT SZÜLŐNK MEGHALT ÉS MOST EL SZERETNÉNK ADNI KB:2MILLIO FT-ÉRT DE AKI MEGVENNÉ Ő BANKI KÖLCSÖNNEL TUDNÁ MEGVENNI VISZONT A BANK JOVAL TÖBBRE ÉRTÉKELNÉ FEL NEKIK.MENNYI ADOT KELL EZEK UTÁN FIZETNEM MIVEL HOGY MÉG CSAK 1 ÉV TELT L AZ ÖRÖKLÉS UTÁN?ELNÉZÉST HA EGY KICSIT FURCSÁN FOGALMAZTAM TISZTELETTEL:SZNÉ K.KATALIN DEBRECEN

  8. Tisztelt Hölgyem/Uram!
    Édesanyám 2002-ben eladta a lakását és vásárolt egy kisebbet. Sajnos a családban haláleset történt és örökölt egy lakást és szerertné eladni a sajátját. Az lenne a kérdésem hogy ha sikerül eladnia kell-e fizetni érte valamit. Úgyis ha másikat vesz, úgyis ha nem.

    Válaszukat előre is köszönöm:

    V. Orsolya

    • Tisztelt hölgyem uram! Azt szeretném kérdezni hogy van egy lakás a nevemen,de szeretném ha a férjem neve is szerepelne a tulajdon lapon mint tulajdonos,mint lehetséges ez?Mit kell ehhez tennünk? Tisztelettel L Péterné

  9. Kérjük, hogy kérdését az ingatlanmagazin.com szakértői oldalán tegye fel dr. Szabó Dénes vagy dr. Nagy Zoltán szakértőknek! http://ingatlanmagazin.com/szakertok/

    Üdvözlettel,

    ingatlanmagazin.com

  10. Tisztelettel Kérem a következő problémámra a választ.
    Szántó földünk van eladó és mik azok a feltételek amikor nem kell adót fizetni eladás után?
    Hallottam ilyenről csak semmi konkrétat nem tudok.
    Előre is Tisztelettel köszönöm a választ!!

    Kiss Sándorné
    Hajduhadház

  11. Családi házat építettem. Eladása esetén az adó miatt mikortól kell számítani a megszerzés évét?

    Köszönettel MG

  12. Kedves Olvasók!

    Kérjük, hogy kérdéseiket az ingatlanmagazin.com szakértői oldalán tegyék fel dr. Szabó Dénes vagy dr. Nagy Zoltán szakértőknek! http://ingatlanmagazin.com/szakertok/

    Üdvözlettel,

    ingatlanmagazin.com

  13. Jelenleg eladás alatt van egy kis családi házam, amit 2008-ban vásároltam 8 mil Ft-ért, jelenleg 8,8 mil Ft-ér szeretném eladni, költöttem rá, de sajnos kevés számlám van, mondhatnám semmi mert minden a családon belül lett megoldva a festéstől a a belső átalakitásokig. Most ha ezt azért akarom eladni mert idősek otthonába akarok költözni, amit már le is előlegeztem. Ennek az otthonban lévő garzonnak az ára 3,6 millió Ft + az ellátás ami jelenleg havi 90.000.-Ft- de ez emelkedni fog-. A nyugdíjamat ki kell pótólnom abból a pénzből, ami megmarad a ház eladásából.Kérdésem az, hogy ha 2011-ben sikerül ezt eladnom és beköltözni az otthonba egészségi állapotom miatt, mennyi adót kell fizetnem 2012-ben, figyelembe veszik-e a fentiekben elmondottakat mi szerint a nyugdíjamat az u.n. nyereségből kell pótolnom. Nem nyereségvágyból kell eladnom!! Előre is köszönöm válaszukat.

  14. A nagypapám ajándékozná, az egyenes ág viszont a számomra azért nem tisztázott, mert az édesapám még nagyon régen elhunyt, egyedüli gyerek volt, így azt gondoltuk mikor a nagymamám meghalt, hogy egyenes ágra kerül az unoka, tehát én, mivel az egyedüli gyermekük meghalt, és testvérek, sem más élő rokonuk nincsen. Viszont teljesen mást mondott az ügyvéd, teljesen mást mondott a közjegyző és mást az apeh. Tehát akkor én végül egyenes ágú örökös, vagy rokon vagyok? Válaszát köszönöm!

  15. Tehát ha jól értem, ha számlákkal papírokkal nem tudom igazolni a megszerzésre fordított értéket, akkor a bevételt 25%-al csökkenteni kell? ÉS akkor más költség nem vonható le?

    “Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.”

  16. Én azt kérdezem,hogy mi van akkor ha az ingatlant a szülő a gyerekének ajándékozza ugyanis az Orbán kormány ezt adómentesnet igérte.

  17. Én is inkább kérdeznék. 2 éve, 2009-ben örököltem egy 9,5 millióra értékelt családi ház felét, akkor megfizettem az illetéket az öröklés után természetesen. Ha a ház másik felét idén az én nevemre iratnánk, ajándékozás, vagy bármilyen más címszóval, mekkora adó terhelne?

  18. 2010. évben értékesítettünk egy nem lakás céljára szolgáló zártkerti ingatlant,melyhez 2 éve öröklés útján jutottunk. Érdekelne, hogy hány % adót kell fizetni, és az ingatlan megszerzésével járó átírási illeték levonható-e az adóalapból?
    Előre is köszönettel!

    • Kedves Pungor,

      25 százalékos adót kell fizetniük a szerzéskori érték és az eladási érték különbözete után. Levonható az az átírási illeték.

  19. József!
    Nincs adófizetési és bevallási kötelezettség sem, hiszen a jövedelem nulla. A hitel nem befolyásoló az adózás szempontjából!

  20. Hozzászólásom inkább kérdés lenne. Milyen mértékű adófizetési kötelezettségem van abban az esetben, ha egy néhány éve pl. 10 Mft-ért vásárolt lakást most ugyanennyiért értékesítek, az eladási árból 6 MFt-ot a korábban felvett hitel visszafizetésére fordítom ?

Hozzászólás

500

Moderálási elvek