Épülő lakás esetében meddig lehet 20 %-os áfát fizetni?

Nem a teljes adóalap után kell a 25 százalékos mértékű adót fizetni, hanem az ellenértéknek csak az után a hányada után, amely után előleg jogcímen nem keletkezett adófizetési kötelezettség 2009. június 30-áig.

- A 2008-as évben kötöttem meg az újépítésű ingatlanról szóló szerződést, amelyben a pontos összeg xy forint+ áfaként szerepel. Júniusban lenne az átadás, de átcsúszhat 2009 júliusára. Az új áfacsomag vonatkozik-e visszamenőleg az eddig megkötött ingatlan szerződésekre vagy mégsem kell félnem, hogy milliókkal többet kell fizetnem a mar 1,5 éve ismert összegen felül?

- Az áfatörvény 55. § (1) bekezdése alapján, általános esetben az adófizetési kötelezettség akkor keletkezik, az lesz az ügylet teljesítési időpontja, amikor az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul. Ingatlan adásvétel esetén jellemzően az áfatörvény 9. § (1) bekezdés szerinti termékértékesítésnek kell tényállásszerűen megvalósulnia. A hivatkozott előírás alapján termékértékesítés valósul meg a birtokba vehető dolog olyan átengedése esetén, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja (vagy a szerzés szempontjából ilyen joghatást eredményez).

Ennek megfelelően a felek által kötött ingatlan-adásvételi szerződésben megjelölt tulajdonjog átszállásának időpontját tekintjük az ingatlanértékesítés teljesítési időpontjának. Amennyiben azonban az eladó késedelembe esik és az ingatlan tulajdonba adása csak a szerződésben foglalt időpontot követően történik, akkor a tényleges átadás időpontját kell az áfatörvény értelmében teljesítési időpontnak tekinteni.

Így a kérdéses esetben, ha az ingatlan tulajdonjogának átadására 2009. július 1-jét követően kerül sor, akkor – függetlenül a szerződés megkötésnek időpontjától – az ügyletre az áfatörvény 2009. július 1-jétől hatályos rendelkezéseit kell alkalmazni, tehát az ingatlan értékesítését 25 százalékos áfa terheli. Így például abban az esetben, ha a szerződésben pl. 20 millió forint adóalap és annak 20 százalékos mértékű általános forgalmi adója szerepelt, az adókötelezettséget a szerződésben megjelölt adómérték, adóösszeg nem befolyásolja. Hangsúlyozandó azonban, hogy nem a teljes 20 millió forintos ellenérték (adóalap) után kell a 25 százalékos mértékű adót fizetni, hanem az ellenértéknek csak az után a hányada után, amely után előleg jogcímen nem keletkezett adófizetési kötelezettség 2009. június 30-áig. Ellenben marad a 20 százalékos áfa, ha a lakóingatlan-vásárlásról szóló szerződést július elseje előtt a földhivatalhoz benyújtották.

- A közelgő áfaemeléssel kapcsolatban lenne egy kérdésem: az épülő új lakásokat ez hogyan érinti? A végszerződés megkötése vagy a rész-számlák kiállításának dátuma (szakaszosan kell fizetnünk) vagy a végleges pénzügyi teljesítés dátuma lenne a mérvadó a magasabb áfa megfizetéséhez?

- Az áfatörvény 82. § (1) bekezdését (az adó mértékét) módosító 2009. évi XXXV. törvény 38. (1) bekezdése értelmében – főszabály szerint – az új 25 százalékos adókulcsot először akkor kellett alkalmazni, amikor az adófizetési kötelezettség 2009. július 1. napját követően keletkezett.

Amennyiben a kérdéses esetben az áfatörvény 57. §-a értelmében az új lakás esetén részteljesítésekről beszélhetünk, akkor az egyes részteljesítéseknél külön-külön kell vizsgálni a teljesítés időpontját, és annak függvényében – attól függően, hogy az 2009. július 1-je előtti, vagy azt követő időpontra esik – kell megállapítani az azt terhelő áfát. Azon részteljesítések, melyek teljesítési időpontja 2009. július elsejét megelőzi még 20 százalékos áfával számlázandók, amelyek teljesítési időpontja 2009. július 1-jére vagy azt követő időpontra esik már 25 százalékos áfával terheltek.

Ha a kérdéses esetben nem részteljesítés történik, hanem a teljesítés előtt fizetendő, ellenértékbe beszámítandó összegekről beszélünk, azokat az áfatörvény alkalmazásában az előlegre vonatkozó szabályok szerint kell megítélni. Az előleg átvételének (jóváírásának) napja az áfatörvény 59. § (1) bekezdése szerint teljesítési időpontnak minősül, ezért az előlegre vonatkozóan az annak átvétele/jóváírása időpontjában érvényes adómérték figyelembe vételével kell áfát fizetni.
Ennek megfelelően az ügylet teljesítésének időpontjában már csak a teljes vételár előleggel csökkentett részére áll be az adókötelezettség az akkor hatályos adómérték alkalmazásával. A fent leírtak értelmében a 2009. június 30-áig teljesített előlegekre még a régi (20%) adókulcsot, míg a 2009. július elsejétől teljesített előlegre, valamint a 2009. július 1-jét követő teljesítési időponttal összefüggésben fizetendő, előleggel csökkentett (nettó) ellenérték részre az akkor hatályos 25 százalékos adókulcsot kell alkalmazni. Az ingatlanértékesítésről kiállított végszámlában az adóalapot úgy kell meghatározni, hogy a nettó (áfa nélküli) ellenértékből kell levonni az előlegek nettó (áfa nélküli) összegét, majd az így megállapított különbözetre (amely szintén nettó érték) kell rászámolni a teljesítés időpontjában alkalmazandó áfa mértéket.