Ki lesz hajléktalan, s ki marad a lakásban válás esetén?

Legalább tucatnyi hajléktalanokról szóló riportot olvastam, láttam már, ahol a balsors, az utcára kerülés kezdete egy bírósági döntéssel kezdődött el csak igazán. Az ítélet jelesül azt rendezte, hogy ki marad a közös lakásban és ki az, ki távozik. A kérdés nem csupán jogi szempontból nagyon fontos.

Ki marad a lakásban?

A lakáshasználat tekintetében maga a családjogi törvény is lehetőséget biztosít arra, hogy a felek közös megegyezéssel dönthessenek a használat jogáról. Ebben a körben többféle szituáció is elképzelhető, így megállapodhatnak abban, hogy az egyik házastárs a lakást akár térítési és elhelyezési igény nélkül hagyja el, miként a kompenzáció fejében történő távozásban. Mindkét esetben formai követelmény a közokirat, illetve a jogi képviselő által ellenjegyzett magánokirat.

Két megoldásra nincs mód, lehetőség. Az első: olyanra, amelyben sérül a kiskorú gyermek érdeke. A másik: harmadik személy esetében a felek egyezsége nem biztos, hogy érvényes. Mit is értünk ezen? Például: a házastársak magánszemélytől bérelnek lakást, és úgy „döntenek”, nem a bérleti szerződésben szereplő házastárs marad a lakásban. Ilyenkor a bérbeadó nem köteles a kontraktus megkötésére, ezzel ellentétesen is dönthet.

A használati jog ellenértéke

Főszabály: ha az ominózus közös lakás valamely házastárs különvagyona, önálló bérlete, őt illeti meg a lakáshasználati jog. Ám a bíróság dönthet másként is, például annak javára, akinél a gyermek el lett helyezve. Tegyük hozzá, nem egyszer éppen ez adja hátterét a gyermekért való, kellőképpen el nem ítélhető „ragaszkodásnak”, küzdelemnek. „Csemetével lakás is jár” – gondolják a vitatkozók, sokszor nem is alaptalanul. A bíróság adott esetben akár a megállapodástól eltérően is rendezheti a lakáshasználatot, mondván, a kiskorú gyermek érdekeit, lakáshasználati jogát veszi alapul. Megtörténhet az is, hogy a gyerek rendelkezik megfelelő lakással, és nem azt jogosítják fel lakáshasználatra, akinél őt elhelyezték.

A lakáshasználati jog ellenértéke a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete. (Vita esetén szakértő dönt a számokról.) A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének ráeső részére válik jogosulttá. Ebben a körben mindig fokozott körültekintéssel kell eljárni a döntéshozóknak, hiszen a távozó (és itt csak szemléltetés gyanánt térnék vissza a hajléktalan-riportok egyik nagy tanulságához) többnyire rosszul jár, akárhogy is művelte ki a bírói gyakorlat az ellenérték kiszámításának az adott körülményekhez való optimális módját.

A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a ráeső részére tarthat igényt, amely őt a visszamaradt volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel arányosan megilleti. A távozó házastárs igényelheti az értéknövelő, meg nem térült ráfordítások költségét is, amennyiben a ráfordítás nem fejeződik ki a használati jog ellenértékében.

Egyharmad és nulla

A jogosultnak járó összeg a használati jog ellenértékének egyharmadánál kevesebb nem lehet, kivéve ha a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levő lakás, vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat, vagy ha a lakás házasságkötést megelőzően önálló bérlője maga a lakásban maradó házastárs volt. Tény és való, a használati jog ellenértékének egyharmada alatt is megállapítható a lakás elhagyásáért járó térítés összege, mégpedig abban az esetben, ha a volt házastársi közös lakásban az egyik fél tulajdoni illetősége a másikét lényegesen meghaladja. Ebben az esetben a kisebb hányaddal rendelkező fél részére a lakás elhagyásáért járó térítés összege a használati jog ellenértékének egyharmada alatt is megállapítható.

Továbbá akkor is születhet hasonló döntés, ha a lakásnak a házasságkötést megelőzően önálló bérlője a lakásban maradó házastárs volt, valamint, a bennmaradó és kiskorú gyermeket saját háztartásában nevelő szülő szűkös anyagi helyzetben van. Valamint: a távozó fél anyagi hozzájárulása nélkül több kiskorú gyermeket tart saját háztartásában, viszonylag nehéz életkörülmények között.

Ha a lakásban maradó házastárs az ellenérték megfizetésére nem képes, illetőleg erre a célra felhasználható különvagyona nincsen, vagy egyébként, ha kéri, a házastársi közös vagyon ráeső részét az ellenérték összegével csökkenteni kell. A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejűleg esedékes.

Nem illeti meg azonban a lakáshasználati jog ellenértéke a közös tulajdonú, vagy különvagyoni lakásból önként elköltöző volt házastársat, feltéve, hogy arra nem a bennmaradó összeférhetetlen magatartása miatt kényszerült. (Utóbbit természetesen bizonyítani kell.) Nem illeti meg ezen ellenérték a másik fél önálló bérletéből önként elköltöző házastársat sem (aki nem bérlőtárs!)

Mi van, ha cserélhető?

Ha a házastársak közös bérletében levő lakást két másik lakásra lehetséges elcserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut, úgy a bíróság – a házastársak egyikének kérelmére – a bérlőtársi jogviszonyt megszüntetheti. Ebben az esetben a bíróság meghatározza, hogy mely lakásba, mely volt házastárs költözzék. Ilyen kérelemnek akkor is helye lehet, ha a bíróság a lakás használatáról korábban már egyéb módon döntött.

A bérlőtársi jogviszony lakáscserével történő megszüntetése elrendeléséhez nem szükséges a felek egyetértése. A bíróságnak lehetősége van arra, hogy bármelyik fél kérelmére (akár a másik fél ellenzése mellett is) azt elrendelje – ha a feltételek egyébként fennállnak. Igaz,a családjogi kódex kimondja: a cserelakást felajánló személynek a per tárgyalásán szóban, vagy pedig teljes bizonyító erejű okiratban a csereszerződés lényeges feltételeire kiterjedő nyilatkozatot kell tennie, és vállalnia kell a jogerős határozat meghozatalát követő harminc napon belüli szerződéskötést

Megjegyzendő, hogy a törvény szövege szerint két másik megfelelő lakás kell a bérlőtársi jogviszony lakáscserével történő megszüntetéséhez, ám a számszerűséget a jogalkalmazás során szigorúan értelmezni nem lehet, hiszen az élet, a piaci realitás olykor nehezen megfogható. Előfordul nem egyszer, valamelyik fél szülője, illetve nagyszülője ajánlja fel a saját lakását a nem hozzátartozó volt házasfél számára, úgy, hogy ő maga is a gyermekéhez, illetve unokájához költözik. Ügyelni kell továbbá arra is, hogy amennyiben a lakáscseréhez harmadik személy hozzájárulása szükséges (tipikus eset a bérbeadó), ez a hozzájárulás a lakáscserének nélkülözhetetlen feltétele.