Oszkó túlárazta lakásainkat az ingatlanadóval: többet fizetünk

Megnéztük, hogy a vagyonadóról szóló törvényjavaslatban szereplő budapesti kerületi, illetve megyei nagyvárosok négyzetméterárai köszönő viszonyban vannak-e a valósággal. Az ingatlanpiac kínálati oldalán valóban ennyiért árulják a lakásokat? Úgy tűnik, főként Budán vannak jelentős eltérések, viszont a pesti külső kerületekben és vidéken már valósághűbbek az elképzelések. A korrekciós tényezők még bezavarhatnak.

Kissé elnagyolt

A vagyonadóról szóló T/9818. számú törvényjavaslat mellékletei tartalmazzák a fővárosi kerületek, illetve 19 megyénk családi házakra, illetve társasházi lakásokra lebontott fajlagos forgalmi értékét (ezer Ft/négyzetméter). Ha a törvény által megadott fajlagos forgalmi értéket megszorozzuk a lakásunk alapterületével, akkor első körben megkapjuk a Pénzügyminisztérium által „megsaccolt” otthonunk alapértékét, amit további korrekciós tényezők számításba vételével „ténylegesen” kiszámíthatóvá válik a befizetendő ingatlanadó mértéke. Kíváncsiak voltunk, hogy az Oszkó Péter pénzügyminiszter által jegyzett törvényjavaslatban leírt fajlagos forgalmi és korrekciós értékek mennyire összeegyeztethetők az ingatlan.com statisztikai adatbázisával.

Az adatbázisban fellelhető ingatlanok árai kínálati irányárak, pedig a pangó piacon jócskán van alkutartalék, a tényleges eladási árak ennél alacsonyabbak. Az egyes budapesti kerületekre egységes négyzetméterárakat szabtak a javaslat előkészítői, ami nem veszi figyelembe a kerületeken belüli változatosságot. Sok történelmileg kialakult városrészt vontak össze későbbi korokban újabb településrészekkel, amelyekkel vagy akkora „értek össze”, vagy a semmiből felhúztak egy-egy lakótelepet. Az „összeházasított” városrészek lakásállományának minősége sokszor nem illeszkedik egymáshoz, keverednek a panelházak a századfordulós belvárosi épületállománnyal vagy az igényes családi házas övezettel. A kerületi bontásnál életszerűbb lett volna kisebb méretű értékövezeteket kialakítani, akár utcákon belül is. Persze ehhez idő kell.

A korrekciós tényezők – felszázalékolva

A korrekciós tényezőket a javaslat 11 alpontban sorolja fel. Ha az összes korrekciós tényezőt legalacsonyabb értéken vesszük figyelembe, a lakás alapértékének kevesebb, mint harmadát kapjuk. Ilyen ingatlan szerencsére már nem nagyon van Budapesten, ehhez ugyanis egy közművesítetlen, földúton megközelíthető telken álló, 80 évnél idősebb, 20 éve nem felújított, vályogból épített, komfort nélküli, zárt udvarra néző alagsori lakást kellene találni.

A skála másik végén lévő lakást valamivel könnyebb elképzelni: ha valakinek egy 10 évnél fiatalabb téglaépítésű, közművesített telken álló duplakomfortos, négyszobás, panorámás, garázsos lakása van, ami ráadásul már egy felújításon is átesett, akkor az alapérték kétszerese után kell adót fizetnie. Az épület kora csökkenti az értékét akár egy patinás villanegyedben van, akár egy pusztuló barakktelepen.

Ha 80 évnél régebben épült, akkor 15%-kal kevesebbet ér, mint egy harminc éves. A korrekciós tényezők közötti eligazodás egyébként nem egyszerű, és az adóbevallás elkészítése eddig sem ment mindenkinek, és sokan vannak, akik még soha nem adtak be adóbevallást.

Budai piac

Budán az I. kerületben, a Várnegyedben egy társasházi lakás négyzetmétere a javaslat szerint 400 ezret ér, tehát ugyanannyit a várfalon belül, mint a várfalon kívül. Az ingatlan.com adatbázisával ez az ár alátámasztható, átlagban 471 ezer Ft/négyzetméter a lakások kínálati ára. Az átlag azonban nagy szórást takar, hiszen a legdrágább lakásokat 1 millió felett árulják négyzetméterenként.

A II. kerületben a társasházi lakások és a családi házak is ugyanazon az áron futnak a javaslatban: 400 ezer forint a négyzetmétere a társasházi lakásnak. Ez ugyan kevesebb, mint az ingatlan.com adatbázisában szereplő kerületi átlag, ami 500 ezer Ft, viszont óriási területet vesz egy kalap alá: 10 kilométerre van Hidegkút a Moszkva tértől, és a kettő között ott van a fél Budai-hegység. A törvény szerint az ország legszennyezettebb utcájában, a Margit körúton egy emeleti lakás négyzetmétere annyit ér, mint Szemlőhegyen vagy a Rózsadombon egy penthouse lakás, feltéve, hogy az előbbinek van délre néző utcai ablaka. A valóságban a körúton alig éri el a négyzetméterár a 300 ezret, de vannak 200 ezer alatti ajánlatok is, míg a Rózsadombon az örökpanorámás luxuslakások négyzetmétere 1 millió forint fölé is kúszhat. A korrekciós tényezők a többszörös különbséget nem tudják lefedni.

Óbudán szintén érdekes a helyzet. Békásmegyer vagy Kaszásdűlő panellakásai 300 ezer Ft/négyzetméteres áron szerepelnek, vagyis háromnegyed annyit érnek, mint Csillaghegy vagy a Testvérhegy családi házai, 400 ezer Ft/négyzetméter itt az érték. Az ingatlanadó szempontjából az is mindegy, hogy a családi ház egy 3000 négyzetméteres ősfás kertben van, vagy sem. A statisztikai átlag persze megint stimmel: a III. kerületben 331 ezer Ft/négyzetméter az átlag. De ez az átlag, a legolcsóbb lakás 100 ezer Ft/négyzetméter, míg a legdrágább 800 ezer Ft/négyzetméter.

Újbudán, a XI. kerületben 357 ezer/négyzetméter a kínálati piac átlagértéke, ami éppen illik az állam által „belőtt” 340 ezer Ft/négyzetméterhez, de a szórás itt is hatalmas: egy kalap alá veszik a kelenföldi lakótelepeket Gellérthegy pazar villaházaival.

Pesti piac

A pesti belső részeken, a VI. kerületben a társasházi lakás 353 ezer Ft/négyzetméter a kínálati piacon. Józsefvárosban ugyanez a szám 251 ezer Ft/négyzetméter, míg Ferencvárosban 305 ezer Ft/négyzetméter. A törvényjavaslat szerint ezek a számok 350, 250, 275 ezer Ft/négyzetméter. Az átlagok tehát itt is szinkronban vannak. Viszont nem biztos, hogy a korrekciós tényezők kihozzák a különbséget a ferencvárosi tömbrehabilitációs lakások vagy vadonatúj társasházak és a kerület mélyén megbújó lerobbant házak értéke között.

A Belvárosban, az V. kerületben a társasházi lakás négyzetmétere 400 ezer forint, miközben az átlagár a piacon 500 ezer Ft/négyzetméter. Az ár megint horribilis szóródást mutat: 200 ezertől 1,2 millióig terjed négyzetméterenként.

A külső pesti kerületek hatalmas területeken helyezkednek el eltérő ingatlantípusokkal. Kőbánya értékbesorolása alapján egy lakás 225 ezer Ft/négyzetméter, míg egy ház csupán 10%-kal drágább, azaz 250 ezer Ft/négyzetméter. Az ingatlan.com adatai alátámasztják ezt az adatot, hiszen 231 ezer/négyzetméter az átlagár a kínálati piacon, de a legolcsóbb és a legdrágább közötti különbség több mint hatszoros. Az átlagos panelár Kőbányán 188 ezer/négyzetméter.

Nézzünk el Rákos felé! A XV. kerületben a lakás 200 ezer/négyzetméter, a ház 275 ezer Ft/négyzetméter, míg a XVI. kerületben 275 ezer Ft/négyzetméter mindkét ingatlantípus. A XV. kerületben 184 ezer/négyzetméter az adatbázis szerint, míg a XVI. kerületben 230 ezer/négyzetméter. Nem csoda, hogy a javaslat számai ilyen jól illeszkednek az ingatlan.com adataihoz, valószínűleg a javaslat kidolgozói is az ingatlan.com adatbázisát használták. Kár, hogy az átlagokon kívül semmit sem vettek figyelembe.

Vidéki nagyvárosok

A leendő ingatlanadó szerint a megyei jogú városok társasházi lakásainak négyzetméterárai 130-230 ezer forint között szóródnak, míg a családi házak esetében 140-250 ezer között mozognak. A legdrágábbak a győri és a székesfehérvári, míg a legolcsóbbak a salgótarjáni és a tatabányai lakások. Győrben 223 ezer Ft/négyzetméter az átlagos ár az ingatlan.com statisztikájában, míg a javaslat 230 ezer/négyzetméterárat határozna meg lakások esetében, házaknál pedig 250 ezer Ft/négyzetméter ugyanez az érték, tehát ez is stimmel. A szórás azonban közel négyszeres a kínálati piacon a legolcsóbb és legdrágább ingatlant tekintve.

Miskolcon 166 ezer/négyzetméter az átlagos lakásár, míg az ingatlanadó szerint 160 ezer Ft/négyzetméter. Úgy tűnik, a vidéki városokban is a piaci átlagot követi a javaslat, viszont itt nincs akkora szórás, mint Budapesten. Az átlagos árak közelebb vannak a tényleges árakhoz.