Ki és mennyit fizet? Részletek az ingatlanadóról

Az Országgyűlés honlapján már elérhető a kormány T/9818. számú törvényjavaslata a vagyonadóról, amely érdekes átmenetet jelent a lépcsős és sávos adórendszer között. Az utóbbi időszak felzúdulásának (is) köszönhetően rengeteg biztosítékot igyekeztek elhelyezni a törvényben az alkotók. Ilyen például a nyugdíjasok és a munkanélküliek halasztási lehetősége.

Ki fizet?

„A vagyonarányos közteherviselés elvének fokozottabb érvényre juttatása érdekében” hozandó törvény szerint bizonyos feltételek mellett adóköteles lesz a lakóingatlan, a vízi jármű (25 négyzetméteres vitorlafelület, ill. 50 kW motorteljesítmény felett), a légi jármű (100 kg felszálló tömeg felett) és a nagy teljesítményű (125 kilowatt teljesítményt elérő) személygépkocsi.

Az ingatlanadó alanya az (a magánszemély vagy cég), aki (ami) a naptári év első napján a lakóingatlan tulajdonosa, tehát ha év közben adom el a lakásomat, attól még adóalany maradok év végéig. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok értelemszerűen tulajdoni hányaduk arányában lesznek adóalanyok, de haszonélvezeti joggal bíró személy is lehet adóköteles. A javaslat lehetővé teszi, hogy több tulajdonos esetén egyikük nyilatkozatban vállalja a bevallás-benyújtási és az adófizetési kötelezettséget az egész ingatlanra nézve. Azt is fontos tudni, hogy a lakóingatlan használatának szünetelése az adókötelezettséget nem érinti, tehát akkor is fizetnem kell, ha egyáltalán nem használom az ingatlant.

Kivételek

Érdekes, az építményadónál már létező lehetőség az adófelfüggesztés. Ennek lényege, hogy a 62. életévüket betöltötteknek, továbbá a rokkant vagy rehabilitációs járadékban részesülő embereknek a valóban lakhatásul szolgáló lakóingatlanuk után az adót nem kell megfizetniük, ha halasztást kérnek. Ezzel akár halálukig élhetnek, azonban a meg nem fizetett adó ilyenkor (kamatokkal együtt) az örökösöket terheli.

A javaslat kiterjeszti az adófelfüggesztésre jogosultak körét – legfeljebb két évre – azokra az álláskeresőkre is, akik önhibájukon kívül veszítették el a munkájukat. A halasztott adót e körben a harmadik évben kell megfizetni 12 egyenlő részletben.

A harmadik fontos támogatott kört a nagycsaládosok jelentik, hiszen előfordul, hogy olyan nagy ingatlanra van szükségük, ami már eléri a 30 milliós határt. A 3 vagy többgyermekes szülők (nevelőszülők, örökbefogadó szülők), a lakcímnyilvántartás szerinti és ténylegesen is lakóhelyéül szolgáló lakóingatlanuk utáni adót 15%-kal csökkenthetik a harmadik és minden további gyermek után, legfeljebb azonban a 100 millió forint adóalapra jutó adó erejéig.

Mennyit fizetünk?

A törvény egyik legvitatottabb pontja az adó alapja, ami a lakóingatlannak adóév első napján fennálló forgalmi értéke. A 30 millió forintos értékhatárig adómentesek az ingatlanok. A 30 és 50 millió közötti értékű ingatlanok esetében a 0,35%-os adót az ingatlan teljes értéke alapján kell számítani, nem csak a 30 millió fölötti részre, noha sávos adó logikájából ez következne. Az 50 milliónál is értékesebb ingatlanok esetében ugyanis az adóalapnak az 50 millió forintot meg nem haladó része után 0,35%, az adóalap fennmaradó része után pedig 0,5% az adó mértéke.

Az adott ingatlan forgalmi értékét a tulajdonosnak kell kiszámítania a leendő törvény két mellékletének segítségével. Az első rendelkezik az egyes megyék, városok illetve kerületek ingatlanjaira jellemző, átlagos négyzetméterárról. Budapesten például az I., az V. és a XII. kerület a legdrágább a 450 ezer Ft/négyzetméteres egylakásos lakóépületre meghatározott árával, a megyék között pedig Győr-Moson-Sopron és Fejér megye.

Mivel abszurdum lenne pusztán a földrajzi elhelyezkedés alapján meghatározni az ingatlan értékét, a törvényalkotók igyekeztek finomítani a számítási módszeren a korrekciós tényezők figyelembe vételével, amelyeket a javaslat 2. melléklete tartalmaz. Ezek csökkentik vagy növelik az ingatlan értékét. A 10 évesnél fiatalabb épületek esetében például 15%-kal növelik, tehát a szorzószám 1,15, a 80 évesnél idősebb épületeknél azonban 15%-kal csökken az alapérték, tehát a szorzószám 0,85.

Ha 10 éven belül az ingatlanunkat teljesen felújítottuk, 10 százalékkal növelt érték után kell adóznunk (szorzószám: 1,1). Befolyásolja az ingatlan becsült értékét a felhasznált építőanyag is (a panel például 10%-kal csökkenti), a közművesítettség mértéke, a szobák száma, az épülethez tartozó telek határa előtti út vagy a lakás komfortfokozata. A javaslat igyekszik olyan apróságokra is kitérni, mint, hogy a lakás lakószobáinak ablaka épülettel vagy épületszerkezeti elemekkel körbezárt udvarra vagy északi irányba néz-e (ez például 5%-os eltérést jelenthet).