Elmérve, avagy zűrök az alapterület kiszámításánál

Ki ne látott volna már olyan ingatlanhirdetést, amelynél az alapterület megadásakor két adat szerepel: a valós, mellette pedig zárójelben a földhivatal által nyilvántartott. Ilyenkor akár azt is gondolhatnánk, hogy az eladó trükközik. Pedig általában csak arról van szó, hogy a helytelen adat kijavíttatása sokszor több gondot okoz, mint amennyi hasznot hajt...

Csoportos buktatók

Ami elírható, azt el is írják – hangzik némi módosítással, no és persze némi túlzással Murphy törvénye, amit igencsak gyakran emlegetnek azok, akik végigcsináltak már egy-egy alapterület-kijavítási procedúrát. Merthogy nem mindig egyszerű módosíttatni azt az alapterületet, ami a földhivatali papírokon hibásan szerepel. Az eltérés főleg akkor kellemetlen, ha ingatlaneladásra kerül a sor, hiszen ilyenkor meg kell magyarázni a sokszor már alapból gyanakvó érdeklődőknek, miért is operálunk két eltérő alapterülettel. Ugyancsak nehéz négyzetméterárat megadni úgy, ha a hivatalos papírokon nem stimmelnek a méretek, hiszen sok vevő négyzetméterár szerint is összehasonlítja a kiszemelt lakásokat: ilyenkor hátrányba kerülünk, ha az érdeklődő a hivatalos, ámde a valódinál kisebb alapterülettel kalkulál. A tévesen feltüntetett lakásméret hitelfelvételkor is buktató lehet, hiszen az értékbecslést összehasonlító adatok alapján, kizárólag az ingatlannyilvántartási méreteket felhasználva készítik el. Ezektől a helyzetektől eltekintve persze semmi bajunk nem származik abból, ha a földhivatali nyilvántartásban rögzítettnél nagyobb vagy netán kisebb alapterületű lakásban éldegélünk. De azért mégis: mit tehetünk, ha változtatni akarunk ezen a helyzeten?

Hol a bibi?

A rosszul rögzített alapterület kijavíttatásának módja attól függ, hol csúszott hiba a rendszerbe: “Előfordul, hogy az alapterület már a társasház alapító okiratában és/vagy alaprajzában sem stimmel, és olyan is van, hogy a valós méreteket rögzítő társasházi alapdokumentumok ellenére a földhivatal rögzíti tévesen a méreteket. Ez utóbbi a legegyszerűbb eset, hiszen ilyenkor az alapító okiraton és az ingatlannyilvántartási alaprajzon feltüntetett méterekre hivatkozva egyszerűen kijavítást kell kérni a földhivataltól, ami ingyenes” – magyarázza dr. Ruszthi Hunor ügyvéd, a Szikora és Ruszthi Ügyvédi iroda tagja, majd hozzáteszi, hogy a korrigálást a földhivatal rendszerint rövid határidőn, legfeljebb 30 napon belül elvégzi. Más azonban a helyzet, ha a méterek azért szerepelnek rosszul a földhivatali nyilvántartásban, mert már az alapító okiraton és/vagy az alaprajzban is helytelenül voltak feltüntetve. Mint az ügyvédtől megtudtuk, ilyenkor módosítani kell a társasház alapító okiratát, ehhez azonban valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, hiszen a módosítással változnak a tulajdoni arányok is.

Jószomszédi iszony

Az ilyen jellegű procedúra jellemzően hónapokig húzódik: a tulajdonosnak minden lakót föl kell keresnie, az alapító okirat módosítását ügyvédnek kell elkészítenie, és azt minden tulajdonostársnak alá kell írnia. Jellemzően ekkor kerülnek elő a nem éppen jóindulatú szomszédok, akik sokszor azt sem értik, miről van szó, és csak annyit látnak: valami változik, és ezáltal csökken a tulajdoni hányaduk. A tulajdonostársak ilyen esetben meg is tagadhatják a hozzájárulást, ennek pótlását pedig csak bírósági úton, hosszas procedúrával lehet kikényszeríteni. Az már csak hab a tortán, ha nem csak az alapító okirat, de már maga az alaprajz is helytelen, akkor azt is újra fel kell vetetni. Ehhez már szükség van az önkormányzat építésügyi hatóságának bevonására is: a hatóság ilyenkor kiküldi építészét, aki felméri az ingatlant, és dokumentálja a helyes méreteket. Ez alapján kerülhet sor az alapító okirat módosítására, amihez szintén ügyvédi ellenjegyzés szükséges, ami ugyancsak pluszköltség.

Valamivel egyszerűbb a helyzet, ha legalább az építési engedélyen vagy a használatbavételi engedélyen jól szerepelnek a méretek, és csak az alapító okiraton vannak hibás adatok: ilyenkor az engedélyekre hivatkozva kell kérni az alapító okirat módosítását. A kiadásokat gyarapítja az is, hogy társasházaknál az alapító okirat módosítása albetétenként 6 ezer, de maximum 100 ezer forintba kerül, a tulajdonostársak pedig elvárják, hogy ennek költségeit a tulajdoni arányokat bolygató fél állja. Ehhez azért hozzátartozik az is, hogy a legtöbb esetben nem csak egy lakás méretét “rontják el”.

Az én házam, az én váram

Hasonló a helyzet akkor is, ha bővítés miatt módosulnak az alapterületek, és ezzel párhuzamosan változnak a tulajdoni arányok: ez esetben szintén módosítani kell az alapító okiratot. A családi házaknál már nem ennyire bonyolult a dolog, hiszen nem kell bajlódni az utóbbi dokumentummal: ha a méretek a használatbavételi engedélyen vagy a földhivatalnál szerepelnek rosszul, egyszerűen kérni kell a kijavítást. Mint dr. Ruszthi Hunortól megtudtuk, előbbi esetben az önkormányzat építésügyi hatóságához kell fordulni, utóbbi esetben pedig a földhivatalhoz kell benyújtani kijavítási kérelmet. Családi házaknál a bővítés sem okoz nagy felfordulást: az alapterület módosításához ilyenkor a használatbavételi engedélyt kell benyújtani a földhivatalhoz, kérelmezve, hogy a változást jegyezzék be a tulajdoni lapra.