Kinek csapás a haszonélvezet?

A haszonélvezet sokszor korántsem azt jelenti, amit jelentenie kellene: vagy a haszonélvezőnek okoz fölösleges bosszúságot, vagy pedig a tényleges tulajdonost gátolja tulajdona használatában. Hogy alapítható és szüntethető meg ez a különös intézmény?

A haszonélvezeti joggal általában két esetben találkozunk: vagy a túlélő házastárs özvegyi jogáról van szó, vagy pedig valamilyen szerződéssel, végintézkedéssel alapított haszonélvezeti jogról. Bár alapjában véve mindkét esetben a haszonélvező jogosult a haszonélvezetében lévő dolgot birtokolni, használni, és annak hasznait szedni, több szempontból sem mindegy, hogy melyik típusról van szó.

Elhasznált haszon

A haszonélvezeti jog első típusa az özvegyi jog: ennek lényege, hogy feloldja azt az ellentmondást, hogy a túlélő házastárs nem örököl tulajdonjogot, pedig a házastárs legközelebbi hozzátartozója. “Ezt az ellentétet a jog azzal hidalja át, hogy elvben korlátlan haszonélvezeti jogot biztosít a házastársnak a leszármazók által örökölt vagyonon. Ennek elsődleges célja, hogy a házastárs megtarthassa az örökhagyó életében megszokott korábbi környezetét, és fenntarthassa korábbi életszínvonalát. Ennek megfelelően az örökhagyó házastársa örökli mindannak a vagyonnak a haszonélvezetét, amelyet egyébként nem ő örököl” – magyarázza Németh Zoltán László ingatlanjogász, akitől azt is megtudtuk, hogy az özvegyi jog ennek ellenére gyakran nem képes ellátni elsődleges célját, azaz nem tudja biztosítani a házastárs tisztes megélhetését.

Ez az intézmény ezzel párhuzamosan hátrányos az örökösökre nézve is, hiszen, különösen a hosszú, több évtizedes haszonélvezeti jog fennállása után gyakran elhasználódnak az örökösök tulajdonában, de az özvegy haszonélvezetében lévő tárgyak, az ingatlanok állapota pedig leromolhat. A törvényhozó ezért fenntartotta ugyan a házastárs általános haszonélvezeti jogát, de mind a házastárs, mind az örökösök számára megnyitotta a haszonélvezeti jog megváltásának igényét.

Másik fedél

“A leszármazók abban az esetben kérhetik a haszonélvezet korlátozását, ha ez nem sérti a túlélő házastárs jogos érdekeit, szükségleteit. Nagyobb alapterületű ingatlanok esetében kérni lehet például, hogy az özvegy csak az ingatlan egy részét használhassa, így például egy emeletet, vagy egy önálló házrészt. Lehetőség van arra is, hogy a haszonélvezeti jogot átterheltessék egy másik ingatlanra, vagy tulajdonjogban váltsák meg.

Ezen felül kérni lehet a haszonélvezeti jog pénzben történői megváltását is: ebben az esetben a haszonélvezőt természetben vagy pénzben olyan rész illeti meg, amelyet az örökhagyó gyermekeként, törvényes örökösként a leszármazókkal együtt örökölne. Erre azonban csak akkor van lehetőség, ha a haszonélvező nem a kérdéses ingatlanban él. Ellenkező esetben a haszonélvezeti jog önmagában olyan teher, amit nem lehet megkerülni: a haszonélvező megkérdezése nélkül nem lehet sem eladni, sem bérbe adni az ingatlant, de még csak banki hitelt sem lehet rá fölvenni” – magyarázza az ügyvéd, majd hozzáteszi: “Az özvegyi jog haláláig megilleti a túlélő házastársat, kivéve, ha az új házasságot nem köt. Ebben az esetben ugyanis megszűnik a haszonélvezeti jog. Fontos hangsúlyozni azonban azt is, hogy mindez csak az új házasságra vonatkozik, az élettársi kapcsolatra nem.”

Kötött pálya

Azt is tudni kell, hogy a leszármazók ugyan kérhetik a haszonélvezeti jog korlátozását, de erre csak akkor van lehetőség, ha özvegyi jogról van szó: ha a haszonélvezet végintézkedésen alapul, vagy szerződéssel alapították, a haszonélvezeti jog korlátozására nincs mód. Ez utóbbira jó példa az az eset, amikor az elajándékozott ingatlan tulajdoni lapjára jegyzik be az ajándékozó haszonélvezeti jogát. Ilyenkor nincs mód a megváltásra. “Az ugyanakkor tévhit, hogy az ilyen ingatlant nem lehet értékesíteni: az értékesítéshez nem szükséges a haszonélvező beleegyezése, elegendő, ha a tulajdonos a vevőt tájékoztatja arról, hogy az ingatlant csak haszonélvezeti joggal terhelten tudja eladni. Ennek ténye egyébként már az ingatlan-nyilvántartásból is kiderül, így eltitkolni sem lehet” – szögezi le Németh Zoltán, majd hozzáteszi, hogy a gyakorlatban kevés az olyan vevő, aki haszonélvezeti joggal terhelt lakást vásárol – az ilyen értékesítéshez irreálisan alacsonyan kellene megszabnia a vételárat, amire valószínűleg nem hajlandó a tulajdonos. A haszonélvezőt még végrehajtáskor is jobban védi a haszonélvezeti jog, mint a tulajdonost a tulajdonjog: mivel ez esetben az ingatlan már a haszonélvezeti jog miatt is lakottnak minősül, a tényleges vételár ez esetben csak a becsérték 70 százalékáig mehet le. A vevőnek ráadásul azzal is számolnia kell, hogy csak akkor jut az ingatlanhoz, ha megegyezik a haszonélvezővel. Ilyenkor a gyakorlatban az új tulajdonos készpénzt, vagy másik ingatlantulajdont ajánl fel a haszonélvezőnek, aki viszont akkor sem tehető ki az utcára, ha ezeket nem fogadja el.

Haszonélvezet vs lakásmaffia

A szerződéssel alapított haszonélvezeti joggal gyakran azok a szülők élnek, akik gyermekeik nevére vesznek lakást, és a későbbi, esetleges nézeteltérések esetére akarják bebiztosítani magukat. A másik ok, ami miatt haszonélvezeti jog kerülhet a tulajdoni lapra, már kevésbé kézenfekvő: egyesek fiktív bejegyzésként jegyeztetnek be haszonélvezeti jogot ingatlanjuk tulajdoni lapjára, pusztán azért, hogy védjék magukat a lakásmaffiától. Ez a módszer elvileg nem törvényes, hiszen ún. intellektuális közokirat hamisításnak minősül. Ez annyit tesz, hogy a felek egy hamis tartalmú okirat benyújtásával megtévesztik a földhivatal ügyintézőjét, akinek így tudta nélkül, de konkrét cselekedetével kerül a tulajdoni lapra a hamis bejegyzés. Az ilyen jellegű bűncselekmény elévülését – az okiratok földhivatalhoz történő benyújtását követő három év múlva – persze már nem lehet eljárást indítani, de az álbejegyzés semmissége ettől függetlenül bizonyítható.