Közüzemi díjak továbbszámlázása a bérlőnek az új áfa-törvény szerint

Adómentesség helyett az adóalany választhatja az adókötelessé tételt is az ingatlan bérbeadására vonatkozóan az új áfa-törvény 88. § (1) bekezdése alapján. Ez esetben 20 százalékos adó alkalmazandó.

Adóköteles

Mielőtt még megválaszolnánk a kérdést, hogyan számlázzuk tovább a bérbe adott lakás rezsiköltségét a bérlőnek, keressük meg a „kályhát”, hogy onnan induljunk el, mint az egyszeri tánciskolások. A tájékozódási pont esetünkben az új áfa-törvény 86. § (1) bekezdése, amelynek alapján főszabályként mentes az adó alól az ingatlan bérbeadása, amennyiben az ingatlant cég adja bérbe. Kivéve négy kategóriát, éspedig: a kereskedelmi szálláshely bérbeadása, a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása és a széf bérbeadása. Ez a négy tevékenység ugyanis kötelezően adóköteles – magyarázza Kiss Mária a Tömpe és Társa Könyvvizsgáló, Gazdasági és Pénzügyi Tanácsadó Bt. ügyvezetője.

Kinek éri meg az adókötelesség?

Adómentesség helyett az adóalany választhatja az adókötelessé tételt is az ingatlan bérbeadására vonatkozóan az új áfa-törvény 88. § (1) bekezdése alapján. Ez esetben 20 százalékos adó alkalmazandó. Eredetileg tavaly decemberig lehetett volna erről nyilatkozni, de miután annyi baj volt a törvényváltozással, idén áprilisig meghosszabbították a választási lehetőséget. Kérdésünkre, hogy mikor éri meg az adókötelesség, a szakember azt mondja, a bérbeadó a tulajdonában lévő összes ingatlanra választhatja az adókötelessé tételt. Ha a bérlők gazdasági társaságok, vállalkozók, akkor a bérleti díjban felszámított áfát levonhatják. Ha viszont a bérlők magánszemélyek, akkor nekik nincs adólevonási joguk, így ők az áfával növelt bérleti díjat a tavalyi évhez képest bérleti díj növelésként fogják felfogni (tavaly a lakóingatlan bérbeadása tárgyi adómentes szolgáltatás volt). Így tehát minden bérbeadónak saját magának kell az ingatlanportfóliója figyelembevételével eldöntenie, hogy érdemes-e az ingatlan bérbeadási tevékenységét adókötelessé tenni. Ha valaki főleg gazdasági társaságoknak, vállalkozóknak adja bérbe az ingatlanait, annak érdemesebb az adókötelessé tételt választania, míg ha főleg magánszemélyek a bérlők, érdemesebb az ingatlan-bérbeadást adómentes tevékenységként meghagyni, mert így olcsóbb bérleti díjat kínálhat.

Evásan kész ráfizetés

Evás cég nem választhatja az általános adózás szerinti szabályokat, neki tárgyi adómentesen kell a bérbeadást számlázni. Ami rossz, hiszen a nettó összeg után kell a 25 százalék evát megfizetnie ennél a tevékenységnél, míg más tevékenységnél a bruttó összeg után. Ráadásul, ha megfizetteti a bérlővel a rezsiköltséget, akkor ez után a bevétel után is ki kell fizetnie a 25 százalékot, ami kész ráfizetés. Ezért a bérbeadással foglalkozó cégek jól tették, ha kijelentkeztek az eva-körből – fűzi hozzá Kiss Mária.

Közüzemi számlák

Adómentes tevékenység esetében a tulajdonos nem tehet rá pluszban áfát a közüzemi díjakra sem, amennyiben a bérleti díjjal együtt számlázza tovább a rezsit. Konkrétan, ha 120 ezer forintról kap közüzemi számlát a szolgáltatóktól, akkor 120 ezer forintot számláz tovább, plusz mondjuk 100 ezer forint bérleti díjat, tehát összesen 220 ezer forintot. Ám, amennyiben a bérbeadó a közüzemi díjat külön számlázza a bérlőnek -, ehhez a tevékenységében fel kell tüntetni a közvetített szolgáltatást – akkor áfásan továbbszámlázhatja és a bérlő le is vonhatja. Amennyiben százalékosan megoszlik a rezsiköltség bérlő és bérbeadó között, akkor mindenképpen külön kell számlázni közvetített szolgáltatásként – vélekedik Horváth György, a Horváth és Társai Könyvvizsgáló Kft. ügyvezetője. Ha leolvassuk a mérőórát, és egy az egyben továbbszámlázom a leolvasottat, akkor ez közvetített szolgáltatás, azzal a áfával adom tovább, amivel én is kaptam – magyarázza.

Abban az esetben, ha az adókötelezettséget választotta a bérbeadó, akkor a bérleti díjról kiállított számlában 20 százalékos áfát számít fel. Ebben az esetben a bérbeadó a felmerülő költségek áfa-tartalmát levonhatja, így mind az ingatlan megvételének, mind az üzemeltetés költségeinek áfája levonható. Bármelyik megoldást is választja a bérbeadó a tevékenységére, a bérleti díjról kiállított számla teljesítési időpontjakét az új áfa-törvény is (a régi törvényhez hasonlóan) a fizetési esedékesség napját jelöli meg.

Egyszerűbb átíratni?

Magánszemélyek és evás cégek esetében kézenfekvő megoldásnak tűnhet a bérlő nevére átíratni a közüzemi szolgáltatásokat és akkor nem kell vacakolni a számlázással. Ám az átíratásnak is vannak költségei és hátulütői. Például vannak szolgáltatók, amelyek fejlesztési hozzájárulást kérnek, amennyiben cégre íratjuk át a lakásnak mondjuk a vízdíját – osztja meg velünk tapasztalatait Horváth György. Igen ám, de ha lakossági díjtétellel veszi igénybe a cég a szolgáltatást, akkor meg az APEH vizsgálhatja fölül – fűzi hozzá Kiss Mária, akinek eszébe jut még egy kockázat, hogy ha a bérlő rosszhiszemű, megtörténhet, hogy a közüzemi számlák felmutatásával eladja az ingatlant, amire már volt precedens.

Magánszemélynél semmi extra

Amennyiben az ingatlan bérbeadója magánszemély, s annak rendje és módja szerint kiváltotta az adószámot a bérbeadásra és önállóan adózó jövedelemként számolja el a bérleti díjat, akkor 25 százalék adót kell fizetnie és nem vonhat le költségeket. A 25 százalékot a bevétele és nem a jövedelme után fizeti, tehát a bérlőnek leszámlázott rezsiköltség 25 százalékát is meg kell adóban fizetnie – figyelmeztet Horváth György. Ebben az esetben tényleg azt szoktuk javasolni, írassák át a szolgáltatónál a bérlőre a fogyasztást, fűzi hozzá.

Magánszemély más jövedelmeivel összevonva is adózhat, s akkor vagy tételesen elszámol a költségekkel, vagy a 10 százalékos költségátalányt választja, tehát 90 százalék után adózik. Ha sok a költsége fenntartásra, karbantartásra, akkor célszerű tételes elszámolást választania, amennyiben még a 18 százalékos szja-sávba esik ez a jövedelme is. Amennyiben a 36 százalékos adósávba esik, akkor már nem éri meg, akkor jobban megéri a 25 százalékos adófizetési variáció – világosít fel a szakember.