Mikor sajátíthatja ki az ingatlanunkat az állam vagy az önkormányzat?

Kisajátításról akkor beszélünk, mikor egy ingatlant állami vagy önkormányzati közérdekű célra, a közigazgatási hivatal határozata alapján „elvesznek” a tulajdonostól, vagyis az ingatlan az állam vagy önkormányzat tulajdonába kerül. Ez csak törvényben meghatározott esetekben, célra és módon történhet.

Leszabályozták

A törvény szigorú szabályokat fektet le a kisajátítással kapcsolatban. Először is meghatározza, hogy mely közérdekű célok érdekében lehet ingatlant kisajátítani. Ezek például honvédelmi, terület- és településrendezési, közlekedési infrastruktúra-fejlesztési, természetvédelmi célok. Ezen felül egyéb feltételeknek is fenn kell állniuk:

a) a közérdekű cél megvalósítása az ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges,
b) az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel útján nem lehetséges,
c) a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor, illetve ha a közérdekű cél megvalósítására több ingatlan alkalmas, annak más ingatlanon való megvalósítása a tulajdon nagyobb sérelmével járna, és
d) a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.

Teljes kártalanítás

A kisajátított ingatlan tulajdonosát a tulajdonjoga elvonásáért, az ingatlanon fennálló jog jogosultját pedig a joga megszűnéséért – a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultja kivételével – teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg. A kártalanítás megállapításának alapja az ingatlan helyben kialakult forgalmi értéke. A kártalanítás fő szabályként pénzbeli, de a kisajátítást kérő és a tulajdonos megegyezése alapján csereingatlannal is történhet. A kisajátított épületben lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség használója részére kötelező cserelakást, illetve cserehelyiséget adni. (De nem kötelező ez akkor, ha pl. a lakás használójának tulajdonában ugyanazon településen beköltözhető és megfelelő lakás van.)

A kisajátítás eredeti tulajdonszerzési mód, így az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor. Pénzbeli kártalanítás esetén az ingatlanon fennálló terhek, jogok, tények megszűnnek. Bizonyos terhek, tulajdoni korlátozások, illetve jogok fennmaradhatnak (így a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, a vezetékjog, a bérleti jog), ha a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű cél ezek fennállása esetén is megvalósulhat. A csereingatlannal történő kártalanítás esetében a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok a csereingatlanra szállnak át, azzal, hogy a bérleti, haszonbérleti, haszonélvezeti jog és a használat joga a jogosult kérelme alapján vihető át a csereingatlanra. A kérelmet legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig lehet benyújtani.

Nincs részleges kisajátítás

A törvény alapján részleges kisajátításra (az ingatlan egy részének kisajátítására) is sor kerülhet. Nincs helye részleges kisajátításnak, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el. A tulajdonos kérelmére azonban az egész ingatlant ki kell sajátítani, ha az ingatlan részleges kisajátítása következtében az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik, vagy az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, vagy a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges. Az egész ingatlan kisajátítását legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig lehet kérni.

A kisajátítási eljárást a kisajátítani kért ingatlan fekvése szerint illetékes közigazgatási hivatal folytatja le. Az eljárás kérelemre indul, és amennyiben a kérelem és mellékletei megfelelnek a törvényi feltételeknek, tárgyalás kitűzésére és igazságügyi szakértő kirendelésére kerül sor. A közigazgatási hivatal kérelemnek helyt adó határozatában kell rendelkezni a tulajdonost és más kártalanításra jogosultat megillető kártalanítás mértékéről és a kártalanítás megfizetésének határidejéről. A közigazgatási hivatal kisajátítási határozata ellen közigazgatási úton fellebbezésnek helye nincs, a határozat bírósági felülvizsgálatát lehet kérni.

A kisajátított ingatlant a jogerős kisajátítási határozatban megjelölt időpontban kell birtokba adni, feltéve, hogy a kártalanítási összeget megfizették vagy a csereingatlant birtokba adták. A kisajátított ingatlan csak a kérelemben megjelölt célra használható fel. A kisajátítást kérőnek az ingatlant a kisajátítási határozatban meghatározott határidőn belül a kisajátítás céljára fel kell használnia és a kisajátítási cél szerinti használatot a kisajátítási határozatban előírt időtartamig biztosítania kell. Ha a kisajátítás célja meghatározott időtartamon belül nem valósul meg, az ingatlan korábbi tulajdonosát visszavásárlási jog illeti meg.

A kisajátítási tervben megjelölt ingatlanra megkötött adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítással megegyezően adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót. A kisajátításról szóló előírásokat a 2007. évi CXXIII. számú törvény rögzíti, mely 2008. január 1-jén lépett hatályba.