Hogyan adózzunk ingatlanunk bérbeadása után?

A tulajdon hasznosításának legtipikusabb formája a bérbeadás. Ezen tevékenységgel kapcsolatban célszerű különbséget tennünk a bérlet, a haszonbérlet és a haszonkölcsön fogalma között.

Színlelés kizárva

Több esetben előfordul ugyanis, hogy a szerződő felek a kedvezőbbnek vélt adózási szabályok miatt színlelt szerződést kötnek (pl. bérleti szerződés helyett haszonkölcsön-szerződést). A színlelés célja rendszerint a jogszabályok kijátszása. Amennyiben a színlelt szerződés egy másik szerződést leplez (palástolt ügylet), úgy a semmisnek minősülő színlelt szerződés mögötti palástolt ügylet érvényességét önállóan kell megítélni.

A szerződéseket, ügyleteket az adótörvények szempontjából is valódi tartalmuk szerint kell minősíteni. Adott esetben ez azt jelenti, hogy a haszonkölcsön-szerződésként megkötött ügylet bérletnek minősül, ha a magánszemély bármilyen ellenszolgáltatást kap az ingatlan használatáért cserébe.

A haszonkölcsön-szerződés legfontosabb eleme a dolog ingyenesen történő használatba adása, míg bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot ideiglenesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig ezért bérleti díjat fizetni. Haszonbérleti szerződés alapján pedig meghatározott mezőgazdasági földterület vagy más hasznot hajtó dolog időleges használatára és hasznainak szedésére lesz jogosult a haszonbérlő.

Mi lehet a bérlet tárgya?

Bérlet tárgya lehet akár ingó vagyontárgy, akár ingatlan, mely fogalmak a személyi jövedelemadó-törvény alkalmazásában a következők:

Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített, lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt.

Ingó vagyontárgy: az ingatlannak nem minősülő dolog, kivéve a fizetőeszközt, az értékpapírt és a föld tulajdonosváltozása nélkül értékesített, lábon álló termést, terményt.

Anyagi jogszabályok rendezik azt, hogy az adózót tevékenységével összefüggésben milyen adókötelezettség terheli.

Ingatlan-bérbeadás adózási formái:

Ingatlan-bérbeadás egyéni vállalkozóként

Az egyéni vállalkozás keretében, egyéni vállalkozói igazolvány birtokában folytatott ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem lényegesen kedvezőbb szabályok szerint adózik, mint az ezen kívül eső önálló tevékenységből származó jövedelem.

Az egyéni vállalkozó számára például a törvény lehetővé teszi a tárgyévi bevételt meghaladó költségeknek a következő adóévek bevételeivel szemben való elszámolását – meghatározott feltételek mellett.

Az elhatárolt veszteséget a vállalkozó a következő 5 adóév vállalkozói bevételeivel elszámolhatja. A veszteségelhatárolás lehetősége különösen a kezdő egyéni vállalkozó számára előnyös, aki a tevékenysége megkezdése évének és az azt követő 3 évnek az elhatárolt veszteségéből az előzőekben megjelölt időtartam alatt figyelembe nem vett részt az ötödik adóévet követően is elszámolhatja.

A tevékenység kezdetének évét megelőző 3 évben felmerült kiadásait a kezdés évében figyelembe veheti, továbbá a legfeljebb 3 évvel korábban beszerzett tárgyi eszközök és nem anyagi javak értékcsökkenési leírását megkezdheti.

Az egyéni vállalkozás keretein kívül végzett bérbeadás esetén azonban a bérbeadó a felmerülő költségeit legfeljebb az adóévi bevételek mértékéig veheti figyelembe.

Az egyéni vállalkozó adófizetési kötelezettsége attól függ, hogy milyen adózást választ. Fő szabály szerint választhatja a vállalkozói személyi jövedelemadózást, valamint 4 millió forint bevételhatárig az átalányadózást.