Használhatom a szomszédom ingatlanát?

A telki szolgalom mint jogi szakkifejezés nem biztos, hogy sokak által ismert, de amit takar, azzal mindenki találkozhatott már élete során. Lássuk közelebbről, mi is ez pontosan!

Uralkodók és szolgálók

A telki szolgalom két vagy több ingatlant érintő használati jog, mely szerint az egyik telek (ez az ún. uralkodó telek) birtokosa, a másik telket (ez az ún. szolgáló telek) a meghatározott mértékben használhatja, illetve követelheti annak birtokosától, hogy meghatározott magatartásoktól tartózkodjék. A telki szolgalom szabályait a Ptk. adja meg.

A szolgalom fennmarad függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonosai, birtokosai változnak, az ingatlan gazdát cserél stb., hiszen a szolgalom alanyai nem név szerint meghatározott személyek, hanem az uralkodó illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (tulajdonos, haszonélvező, bérlő stb.).

Telki szolgalom tipikusan átjárás, közmű – víz, gáz, villany –vezetése, vízelvezetés, árok, csatorna, pince létesítése, vezetékoszlop elhelyezése vagy épület megtámasztása céljából alapítható.

Pinceszolgalom

Pinceszolgalomról akkor beszélhetünk, ha az egyik ingatlanról nyíló pince átnyúlik a föld alatt a másik ingatlan alá, vagy akár a pince bejárata is idegen ingatlanról nyílik – gondoljunk csak a borospincékre. Vízelvezetési szolgalom biztosítja, hogy az ingatlanon felgyülemlő pl. csapadékvizet árkon vagy csatornán keresztül kivezessék az ingatlanról. Igen gyakori a közmű vezetésére alapított szolgalom. Ez akkor is célszerű, ha a közmű bekötése csak más ingatlanán keresztül oldható meg gazdaságosan.

Szolgalmat az ingatlan tulajdonosai alapíthatnak. Maga az alapítás többnyire szerződéskötéssel történik. A szolgalom keletkezésének feltétele, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ehhez közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt szerződés szükséges. A szolgalom-alapítás történhet ellenérték fejében is, a gyakorlása azonban mindig ingyenes kell, hogy legyen.

Az átjárási szolgalom

Az átjárási szolgalom eltérően a többi szolgalomtól, a törvény alapján keletkezik és áll fenn, tehát nincs szükség a felek külön szerződéskötésére. Átjárási szolgalom akkor illeti meg az ingatlan birtokosát, ha a földje nincs összekötve megfelelő közúttal. De hogy mikor nincs összekötve megfelelő közúttal? A bírói gyakorlat szerint akkor nem megfelelő a közút, ha azon a jogosult ingatlanának megközelítése lehetetlen, vagy rendkívüli nehézséggel járna. Ilyenkor a szomszédok (a szolgalom kötelezettjei, tehát a szolgáló telek birtokosai) kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon – természetesen ez nem csak gyalogosan értendő, hanem gépkocsival is. Törvényi szolgalom keletkezik akkor is, ha az ingatlan érintkezik ugyan közúttal, de az nem megfelelő. Ha az átjárási jog gyakorlásának módjáról a felek nem tudnak megállapodni, akkor azt bíróság dönti el.

A telki szolgalmat meg lehet szerezni elbirtoklás útján is. Ennek feltétele, hogy az uralkodó telek birtokosa a szolgalmi jogát tíz éven át úgy gyakorolja, hogy ez ellen a szolgáló telek birtokosa nem tiltakozik. Nem minősül elbirtoklásnak, ha a jogot szívességből vagy visszavonásig engedte a szolgáló telek birtokosa, hiszen akkor volt a két fél között egy megállapodás, ami feljogosította az egyik felet. Hasonló módon meg is szűnhet a szolgalom, ha a jogosultja azt tíz éven keresztül nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy akadályozzák annak gyakorlásában. Bíróság is megszüntetheti a telki szolgalmat, ha az uralkodó telek rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.

Vendégszolgalom

A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Nem folytathat az uralkodó telek birtokosa az ingatlanon olyan tevékenységet, amely a szolgalom gyakorlását az ingatlan szokásos használatához képest nagymértékben megnöveli. Mit jelent ez? Például átjárási szolgalom esetén vendéglátóegység nyitásával együtt járó vendégforgalmat már a szolgáló telek tulajdonosa nem köteles eltűrni. Míg a szolgalom alapításánál az uralkodó telek birtokosának, addig a jog gyakorlásánál a szolgáló telek birtokosának érdekeit kell nyomatékosan figyelembe venni. A használat mindig a szükségletekhez igazodik.