Eltűnt foglaló: hogyan védekezhetünk, ha felszámolják az építtetőt?

Nem egyedi eset, amikor a felszámolás alatt álló beruházó bankszámlájáról a hitelintézet leemeli annak tartozást. Adott esetben az ingatlanvásárlók letéti számlán lévő foglalóival, előlegeivel együtt. Kérdés, hogy a vevő ilyenkor hogyan szerezheti vissza az általa befizetett összeget, ahogyan az is, hogyan előzhetők meg az ilyen jellegű esetek. Cikkünkben ezt jártuk körül.

Az eddig is minden ingatlanvásárló rémálma volt, hogy a beruházó egyszer csak lelép a foglalóként, előlegként befizetett pénzekkel, az viszont újdonság, hogy ezeket az összegeket – szabályosan vagy szabálytalanul – hitelintézetek emeljék le a biztonságosnak vélt letéti számlákról. Egy ilyen jellegű eset miatt a károsultak nemrég az MKB ellen tettek feljelentést sikkasztás gyanúja miatt, így jelenleg ismeretlen tettes ellen nyomoz a rendőrség. Hasonló történetet osztott meg velünk egyik olvasónk is, akinek az Erste Bankkal voltak hasonló tapasztalatai. Náluk is a letéti számláról vándorolt a pénz a bankhoz, miközben az ingatlanfejlesztő cég felszámolás alá került.

Nem egyedi esetekről van szó, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéhez a közelmúltban több panasz is érkezett az ingatlanprojekt-finanszírozásához kapcsolódó letéti, óvadéki számlákkal, és a banki fedezetelvonó lépésekkel kapcsolatban. Az ezekkel kapcsolatos felügyeleti áttekintés jelenleg is folyamatban van. Van olyan megkeresés, ahol projektenként jó pár ügyfél közös ügyvéden keresztül együtt adja be panaszát, de előfordul, hogy csak néhány befizető keresi meg felügyeletet. Ahhoz, hogy ezekben az esetekben megállapítható legyen, szabályosan járt-e el a hitelintézet vagy sem, ismerni kell a hitelintézetek és a beruházók, valamint a beruházók és az ingatlanvásárlók közötti szerződések pontos tartalmát. E szerződések alapján lehet áttekinteni többek között, hogy a leendő ingatlantulajdonosok által befizetett vételár-előlegek fejében milyen kötelezettségeket vállalnak a kivitelezők a leendő ingatlantulajdonosok felé, az óvadéki (letéti) számla kinek a nevén van megnyitva, és a finanszírozó hitelintézetek számára a letéti számla jelent-e fedezetet a beruházó vonatkozásában, és ha igen, milyen feltételekkel. Bár a jelenlegi vizsgálatokat még nem zárták le, tavaly ősz végén egy hasonló, foglalóval kapcsolatos konkrét panasz miatt 10 millió forint feletti – korábban a letéti számlától elvont – összeget térített vissza egy hitelintézet.

1. Elállni tilos!

A legfontosabb persze az lenne, ha a foglalók és előlegek kétes kimenetelű visszaszerzése helyett eleve nem úszhatna el a vásárlók pénze az ingatlanfejlesztő tartozásai miatt. Ezt teljes mértékben elkerülni igencsak nehéz, biztos megoldás gyakorlatilag nem létezik. „A legrosszabb megoldás, ha az ingatlanfejlesztő késedelme vagy felszámolásának hírére a vásárló fogja magát, és anélkül áll el a szerződéstől, hogy a befizetett összeget hiánytalanul visszakapná. Ha ezt teszi, a tulajdoni lapra bejegyzett tulajdonjog fenntartással történő vétel bejegyzése törlésre kerül. Ilyen pozícióból nehéz bármit is visszakövetelni, hiszen a követelésnek gyakorlatilag semmilyen fedezete nincs” – figyelmeztet dr. Ruszthi Hunor ügyvéd, majd hozzáteszi, hogy valamilyen szinten mindig nagyobb biztonságot nyújt, ha a vevő követelésének van valamilyen fedezete, azaz a földhivatalban be van jegyezve a javára a tulajdonjog fenntartásával történő eladás.

2. Lássuk a szerződést!

Az, hogy a bank miként rendelkezhet az óvadéki számlára kerülő összegekről, a bank és a beruházó közti kölcsönszerződésből derül ki. Ennek ismerete nélkül nehéz megmondani, mit tehet a vevő felszámoláskor. A helyzetet tovább nehezíti, hogy a szerződést a hitelintézetek banktitokra való hivatkozással nem adják ki, ezért a vevőnek a beruházónál kell igényelnie, hogy a banktitkon felül megismerhesse a rá vonatkozó részeket. Általánosságban egyébként az a helyzet, hogy az óvadéki számlán lévő pénz elvileg a beruházó pénze marad, és csak akkor rendelkezhet vele a bank, ha megnyílik a kielégítési joga, azaz ha a beruházó nem szerződésszerűen teljesíti a kölcsönszerződést. Ekkor a bank élhet a kielégítés jogával, azaz igénybe veheti az óvadéki számlán lévő pénzeket. Erre a Ptk. egyik paragrafusa ad lehetőséget, amely szerint a bank és a beruházó megállapodhat arról, hogy a bank használhatja az óvadék tárgyát és rendelkezhet is vele. Mivel a bankok nem önmaguk ellenségei, rendre ki is kötik a rendelkezési jogot. Ez ellen a vevő nem sokat tehet. Elvileg ugyan védekezhet úgy, hogy betekintést kér a szerződésbe, és ha ilyen kitételt talál, nem szerződik a beruházóval, de mivel gyakorlatilag nincs szerződés ilyen jellegű kitétel nélkül, ez aligha járható út.

3. A foglaló útja

A fentiekből az is következik, hogy a vevő leginkább a foglaló megfizetésének módjával védekezhet. A legkevésbé biztonságos megoldás, amikor a beruházó készpénzben kapja meg ezt az összeget, hiszen ilyenkor még azt sem lehet bizonyítani, hogy az összeg bankszámlára került, nem hogy az óvadéki számlára. „Jó megoldás lehet ugyanakkor, ha a pénz ügyvédi letéti számlára kerül, és akkor fizetik ki a beruházót, amikor a teljesítés megtörtént. A probléma ezzel kapcsolatban az, hogy ezt a megoldást a tőkeszegény vállalkozások nem fogadják el, sőt az önerőből építkező cégek között is csak elvétve akad olyan, amelyik beleegyezik – magyarázza dr. Ruszthi Hunor, majd folytatja: marad tehát az óvadéki számlás megoldás, azaz amikor a beruházó és a hitelintézet közti bankkölcsön-szerződés alapján az óvadéki számlára történik a befizetés. Ilyenkor némi biztonságot jelent, ha a vevő még a szerződés megkötése előtt megpróbál hozzájutni a bank és a beruházó közti kölcsönszerződéshez.” A legfontosabb tehát, hogy a vevő lássa az alapfeltételeket, azaz tisztában legyen azzal, mi történik felszámoláskor.

Egy esetleges felszámolásnál persze ez sem jelent teljes biztonságot: név nélkül nyilatkozó szakemberek szerint a legnagyobb probléma az, hogy Magyarországon előfordulnak olyan felszámolások, amikor a hitelezők nem jutnak hozzá a követeléseikhez, holott ennek – ha nem is a teljes összegre – megvan a fedezete. Van persze szerencsésebb eset is: előfordul, hogy a bedőlt beruházó helyett maga a hitelező bank fejezi be a projektet, csak hogy valamilyen szinten a pénzénél maradjon. Innentől kezdve közvetlenül a bankhoz futnak be a vevői teljesítések.