„A hitelek teljes hiánya hamis városi legenda”

A várakozásokat felülmúlóan jó az FHB lakásárindexének visszhangja: már most sok helyen használják referenciaként – jelezte a Resource Ingatlaninfónak, Harmati László, az FHB Jelzálogbank vezérigazgató-helyettese. Mint szavaiból kiderült, a Központi Statisztikai Hivatallal is együttműködés alakult ki, ami egyfajta tudáscsere az adott indexre vonatkozóan, valamint Európai lakáspiaci összefoglalójában várhatóan az RICS is hamarosan be fog számolni a magyar indexről.

Harmati László a korábban megígért előrejelzések kapcsán elmondta, hogy a következő adatokkal februárban állnak elő, s abban a publikus tényadatok mellett már prognózist is felállítanak. Megjegyezte, hogy az index és a prognózis módszertana alapvetően eltér. Míg az indexet előállító modell múltbeli adatokat feldolgozó, regressziós program, addig a prognózis strukturált modell, ami azonosítja az ingatlanárra ható tényezőket, és megnézi azt, hogy ezek menyire magyarázzák a múltbeli alakulást. Van egy nagyon hosszú tesztelési szakasza, majd ha ezek a tesztek alátámasztják a teszt magyarázó erejét, akkor kell elkezdeni kiterjeszteni a jövőre. Ez a munka zajlik most.

Az eddigi adatokról elmondta, hogy azok nem okoztak meglepetést, mivel tisztában voltak vele, hogy nincs drámai, vízesésszerű árcsökkenés. Ez részben a kínálati merevséggel, részben a keresleti helyzettel, hitelpiaci okokkal magyarázható. Strukturálisan nem alakult ki buborék a magyar piacon, így nem volt minek kipukkadnia.

Kitért a lakásfinanszírozás helyzetére is, melynek kapcsán úgy fogalmazott, hogy egy finanszírozási korszak véget ért Magyarországon. A magyar ingatlanfejlesztők ugyanis – különösen a lakásfejlesztők – a kilencvenes évek végétől megszokták azt a finanszírozási struktúrát, hogy egy lakóingatlan-projekt elkezdéséhez és finanszírozásához semmi más nem kell, csak egy telek. Ez nagyjából az a beszámítható önerő, amit képesek voltak és akartak finanszírozni. Ez a korszak véget ért. Úgy vélekedett, hogy a komoly reputációval rendelkező, tőkeerős hazai fejlesztők most tudnak előretörni.

A lakáshitelezésről a lapnak elmondta, hogy szerinte, ha egy magyar háztartás megalapozott lakáspiaci döntést hoz, józan lakásigényét vásárlási tranzakcióban finanszírozni tudja. Ha egy háztartás jövedelmet tud igazolni, akkor a hitelbiztosítéki érték 70-80 százalékát tudja finanszíroztatni. Ez a piaci érték 60-70 százaléka, ami szerinte egészséges finanszírozási arány. A hitelek teljes hiánya hamis városi legenda – tette hozzá.

Azt is megjegyezte, hogy a kutatások szerint az emberek egyharmada nem elégedett a lakáshelyzetével, illetve a lakásállomány 20 százalékával szemben komoly minőségi problémák merülnek fel. Ez Harmati szerint azt jelzi, hogy ennek a nagy vagyoni értéknek van egy természetes, autonóm forgásigénye. A lakóingatlan-piac élénkülése szempontjából az egyik legkritikusabb tényező az lesz, hogy a háztartások várakozásai mennyire gyorsan reagálnak a recessziós szakasz végére, mennyire gyorsan döntenek úgy, hogy megváltoztatják a lakhatási feltételeket – fűzte még hozzá.