Ingatlanértékesítés A-tól Z-ig: áfa, fordított adózás, számlakiállítás

Az ingatlanok értékesítésének szabályozása bonyolult, s az utóbbi években sem az egyszerűsítés lehetett a jogalkotók vezérlőelve, pedig ingatlanügye majdnem mindenkinek van – kicsiben vagy nagyban.

Két csoportban gondolkodhatunk

Annak érdekében, hogy meghatározhassuk, egy ingatlant gazdálkodóként (gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként), s így áfaalanyként értékesítő személynek milyen áfa-fizetési kötelezettsége van, elsőként azt kell kitalálni, hogy az áfatörvény hova sorolja az adott ingatlant. A jogszabály szerint két csoportban gondolkodhatunk:

1) építési telek, építés alatt álló ingatlan a hozzátartozó földterülettel (nincs még használatbavételi engedélye), két évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan a hozzátartozó földterülettel;

2) építési telken kívüli földterület, két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan a hozzátartozó földterülettel.

Az első csoportba tartozó ingatlanok esetén áfás számlát kap a vásárló, vagyis az eladó áthárítja a forgalmi adó fizetését a vevőre. Kivételt jelent a felszámolási eljárás alatt álló cég, annak ugyanis a fordított adózás szabályai szerint kell számláznia egy másik cég felé, ha az ingatlan értéke meghaladja a százezer forintot – s ez jó eséllyel így van.

Itt nem áll meg a rendhagyó értékesítések sora, további kivételek is vannak. Ilyen a kényszerértékesítés, vagyis az a helyzet, amikor valaki a tartozását rendezi ily kényszerű módon. Ekkor ugyanis a hitelező az ingatlan eladásából juthat hozzá a pénzéhez. Ez esetben az adós a kölcsönadónak a fordított adózás szabályai szerint állít ki számlát (itt egy áfatörvény szerinti vélelmezett értékesítésről van szó), vagyis áfa nélkül. Persze ez sem olyan egyszerű: csak olyan hitelező juthat fordított adózással ingatlanhoz, aki megfelel a törvény által meghatározott feltételnek (nem alanyi adómentes). Általában ez nem probléma, mert a hitelezők többsége bank, pénzintézet.

A második csoport esetén az adóalany – főszabály szerint – adómentesen értékesít, a számlán pedig feltünteti, hogy az ügylet az áfatörvény 86-os paragrafusa alapján adómentes. Ugyanakkor a jogszabály azt is lehetővé teszi, hogy az eladó az adóköteles értékesítést válassza. Ez azonban öt évre szól, s a döntésünket megelőző év december 31-éig be kell ezt jelenteni. Amennyiben valaki üzletszerű ingatlanértékesítéssel foglalkozik (ez szerepel a tevékenységi körében), akkor a tevékenység megkezdése előtt kell választani adómentes és adóköteles között. Alkalmi eladás esetén erről év közben is dönthet.

Amennyiben valaki az adóköteles értékesítést választja, akkor tájékozódnia kell, a vevő milyen státuszú. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha adóalany a vásárló, vagyis az áfa megfizetése tőle követelhető, akkor a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítani a számlát, vagyis az új tulajdonos fizeti majd be az adót. Abban az esetben azonban, ha a vevő nem adóalany vagy alanyi adómenetes, akkor áfás számlát kell kiállítani az adás-vételről.

A cikk folytatását elolvashatja az Adózónán.