Új Ptk: nem kapsz lakást, ha hanyagul látod el a nyugdíjasokat

A jelenleg hatályos Polgári törvénykönyv (Ptk.) csupán lehetőséget ad arra, hogy a tartás fejében ingatlant felajánló jogosult az eltartási jogot bejegyeztethesse az ingatlan-nyilvántartásba. A jövőben ilyen irányú kérelem esetén nincs mese, az új Ptk. alapján az eltartást vállaló köteles tűrni a tartási jog bejegyzését.

Napjaink megszokott gyakorlata, egyedül élő idős emberek tartási szerződést kötnek, és ennek fejében eltartójukra (legyen magán- vagy jogi személy), ruházzák át ingatlanuk tulajdonjogát. Egyedi jogviszony ez, bizalmi elemekkel, hiszen a szerződés a főszabály szerint a jogosult haláláig áll fenn, melynek időpontját bizony meg nem mondja senki.

Megtörténhet az is, az ingatlan értéke megemelkedik (vagy éppen ellenkezőleg, jelentősen csökken), netán az idős eltartott megbetegedik, gyógykezelése sokba kerül; vagyis számtalan váratlan élethelyzet áll elő. A napokban elfogadott új Ptk. éppen az ilyen helyzetek jobb kezelése érdekében változtat néhány jelenlegi szabályon, pontosít több rendelkezést, és próbál meg úgy fogalmazni, hogy az előírásokat ne lehessen többféleképp értelmezni.

Mi is az a megfelelő tartás?

A gyakorlatban sok vita alakult ki annak kapcsán, hogy mit is ért a hatályos törvény a „megfelelő tartás” fogalmán. Az új törvény, a bírósági gyakorlatban kimunkált elvekkel összhangban, ezt egyértelművé teszi. Azt a főszabályt, miszerint tartási szerződés alapján a tartásra kötelezettet a tartásra jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátás illeti meg, az új szabályozás a könnyebb alkalmazhatóság érdekében kiegészíti a tartás körében nyújtandó szolgáltatások – hatályosnál részletesebb – felsorolásával.

Persze, e felsorolás is csupán példálózó jellegű lehet, ezt jelzi „különösen” kifejezés alkalmazása. Ám az új törvény akkor is kimondja: „e körben gondoskodni kell különösen a tartásra jogosult lakhatásának biztosításról, élelemmel és ruházattal való ellátásáráról, gondozásáról, betegsége esetén ápolásáról és gyógyíttatásáról, halála esetén pedig illő eltemettetéséről.” Ebben tehát, ha áttételesen is, de minden benne van: élelmezés, lakás, fűtés, világítás, mosás, ruházat, orvosi kezelés, gyógyszer, megfelelő ápolás biztosítása. Annyi bizonyos, a bíróságnak a mérlegelés során könnyebb dolga lesz a jövőben.

Tűrni kell a tartási jog bejegyzését

Az egyik legfontosabb változásként az eltartott érdekeit szolgáló szigorúbb szabályt fogalmaz meg az új törvény, amikor kimondja: ha a tartási kötelezettség fejében a kötelezettre ingatlan tulajdonjogát ruházzák át, a tartási kötelezettség teljesítését biztosító jogot a tulajdonváltozással egyidejűleg, a tartásra jogosult javára, az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni.

A jelenlegi szabályok erre lehetőséget adnak, az új szabályok szerint kérelem esetén ez kötelező. Ha nem tetszik a kötelezettnek, se baj, a tartási jog bejegyzéséhez hozzá kell járulnia, az ingatlan tulajdonjogát átruházó fél ilyen irányú igényét nem tagadhatja meg, és kénytelen tűrni az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést. Ennek a változástatásnak érthető oka, hogy az ingatlannal a kötelezett fog tulajdonosként rendelkezni, és a kiszolgáltatott helyzetben lévő eltartott érdekei veszélybe kerülhetnek, ha a kötelezett az ingatlant elidegeníti, és a tartási szerződésből eredő kötelezettségeinek nem, vagy nem megfelelően tesz eleget.

Ha pedig az eltartott a tartási jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését kötelezően kérheti, ebben az esetben a jogosult nem csupán az alapszerződésre, hanem a telekkönyvi bejegyzésre is hivatkozva, végrehajtás útján kielégítést kérhet az ingatlanból – ha a kötelezett a szerződésből eredő kötelezettségeit nem teljesíti. A bíróság a kielégítés céljára szánt összeget nemcsak a már lejárt, elmulasztott szolgáltatások, hanem a jövőben esedékes szolgáltatások pénzbeli ellenértékében is megállapíthatja.

Megváltozik az ingatlan értéke

Megtörténhet, a tartás ellenértékeként nyújtott vagyonérték elvész, vagy jelentősen megnövekszik, és a felek változtatni akarnak. Ilyen esetekben a bíróság mérlegeli a körülményeket, és ha arra a következtetésre jut, hogy a szerződés egyébként még be tudja tölteni a célját, úgy a szerződést a felek jogainak, kötelezettségeinek és törvényes érdekeinek kölcsönös figyelembevételével módosíthatja.