További dossziék »

Így módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai! Bemutatjuk a változásokat

dr. Nagy Zoltán, dr. Lados Melinda Szibilla | 2011. január 17. 9:03 | Módosítva: 2011. január 23. 10:32 | 6 hozzászólás
Címkék: adó, bérlakás, ingatlanbérlés, Nagy Zoltán, pénz és jog | magazin összes címke »

A 2011-es év elejétől módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai. Az ingatlanmagazin.com szakértői megvizsgálták és részletesen bemutatják a változásokat, számításokat is mellékelve a könnyebb érthetőség érdekében.

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

II. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos három évnél régebben szerezte.

III. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó fizetési lehetőség.

IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:

A termőföld bérbeadásból származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az öt évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az öt évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

V. Adóelőleg:

A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.

VI. Adóelőleg levonása és -bevallása

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K – A – F

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: 0,1 B=K (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K, azaz a B 90 %-a.

IX. Az adó mértéke:

Az adó mértéke 16 %.

X. Diszkriminatív-e a bérbeadás szabályozása?

Az Irodánkhoz érkezett felkérés keretében az alábbi felvetés hangzott el:

„Ehhez kapcsolódóan felvetek egy – véleményem szerint diszkriminatív – megkülönböztetést, amely hátrányosan érinti azokat az idős embereket, nyugdíjasokat, akik korábban azért fektettek bérbe adható ingatlanba, hogy ne szoruljanak teljes mértékben az állami nyugdíj “kegyelemkenyerére”.

Amíg egy elfogadható munkajövedelemmel rendelkező bérbeadó a fizetéséből eléri vagy legalább megközelíti a 450.000 Ft-os éves EHO plafont, tehát a bérleti díj bevétele után már nem vagy csak kis részben kell megfizetnie a 14%-os EHO-t, addig a nyugdíjasnak, akinek nincs más TB/EHO befizetést termelő jövedelme, a teljes bérleti díj-jövedelme után EHO-t kell fizetnie, holott ő már egész aktív életében ugyancsak hozzájárult a TB-alaphoz. Van olyan fórum, ahol ezt a szerintem igazságtalan – és 2011-től továbbra is megtartott- rendelkezést meg lehetne érdemben támadni?”

Álláspontom szerint akkor lehetne diszkriminációról beszélni, ha a szabályozás úgy szólna, hogy pl. a 60 év felettiek, vagy a nők, vagy a katolikus vallásúak eltérő módon fizessenek EHT-t, adót stb. A kérdező által felvetett esetben azonban nem erről van szó, még akkor sem, ha statisztikailag bizonyára ki lehet mutatni, hogy a nagyobb jövedelműeket kedvezőbben érintik ezek a szabályok, mint a kisebb jövedelműeket. Ennek a kérdésnek a vizsgálatánál nem szabad elfeledni azt, hogy a nagyobb jövedelmű bérbeadó szintén megfizeti a maximált EHO-t, legfeljebb nem a bérbeadásból származó jövedelem után, hanem a munkabér-jövedelem után.

A megtámadás lehetőségét két fórumon tudom elképzelni – bár a fentiek alapján nem tartom indokoltnak – az egyik a jogszabály módosításának útja, amihez feltehetően az egyéni választókerületi képviselőn keresztül vezet az t, a másik az alkotmánybírósági normakontroll kezdeményezése. Egyik út sem kecsegtet gyors eredménnyel.

XI. Kiegészítés

Termőföld bérbeadása

Az szja-törvény 17.§-a (4) bekezdéssel egészül ki, mely szerint: „a 16. § (1) bekezdése, valamint 17.§ (3) bekezdése rendelkezésétől eltérően a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének – ha az nem adómentes – egésze külön adózó jövedelem, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg.

Eszerint az a magánszemély, aki termőföldet ad bérbe és a bérbeadás nem minősül adómentesnek (pl: nem mezőgazdasági őstermelőnek ad bérbe vagy a bérleti szerződés időtartama nem éri el az öt évet) az 16 százalékos adó fizetésére köteles a bérbeadásból származó jövedelme után. Ez a jövedelem azonban különadózó jövedelemként lesz adóköteles, vagyis az adóalap-kiegészítési kötelezettség nem terheli. A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet az önkormányzati adóhatósághoz kell bevallani és a személyi jövedelemadót is oda kell befizetni.

Egészségügyi hozzájárulás

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény 3.§. 2011-ben hatályos rendelkezései szerint a bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg (nem csak a jövedelem 1 millió forintot meghaladó része) után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást (továbbiakban: EHO) is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló törvény alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint 14 százalék egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 ezer forintot, azaz a hozzájárulás-fizetési felső határt. 2011-ben már nem alapoz meg EHO mentességet az a tény, ha a bérbeadott lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, így ezekben az esetekben is fennáll az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség.

Termőföld bérbeadása esetén egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni.

Az EU másik tagállamában biztosított személy jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolni a bérbeadónak.

Költségelszámolás:

A tételes költségelszámolás választásakor költségként elszámolható kiadások az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek:

- a rezsiköltség, amennyiben a felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére,

- a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, és ezen

- tárgyi eszközök üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkáira fordított kiadások, és

- értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is), mely ingatlanfajtától függően 2%, 3% vagy 6% lehet [Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklet]. (Ezeket a jogszabályi részleteket letöltheti az alábbi linkről: http://www.ingatlanjog.hu/index.php?adv=&tema=13&action=133#jump13

Ha a közüzemi mérőkészülékeket a bérlő nevére átíratják, és így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál továbbra sem számít bevételnek.

A 2011. évi 16%-os szja-kulccsal számítva, „szuperbruttósítva”, és a legkisebb költséghányadot kalkulálva, a lakás bérbeadása után a maximum fizetendő adókulcs 18,288 % lesz, de ebben a számításban az esetlegesen igénybe vehető családi kedvezmény még nem szerepel!

Dr. Nagy és Társa Ügyvédi Iroda

2011. január

www.drnagy-ugyved.hu

Dr. Nagy Zoltán és Dr. Lados Melinda Szibilla az ingatlanmagazin.com szakértője. ITT tehetnek fel nekik kérdéseket.

A cikk hasznos volt? Választ kapott a kérdéseire?
A témához kapcsolódó cikkek
Legfrissebb olvasói hozzászólások (6)
  1. Tisztelt Nagy Zoltán Ügyvéd Úr!
    Az ingatlan bérbeadással kapcsolatban csak arra vonatkozóan nem találok választ, hogy mit kell tenni, ha közös tulajdonú az ingatlan, ami bérbeadásra kerül, akár vállalkozásban, akár magánszemélyként. Minden tulajdonosnak adószámot, ill. vállalkozást kell kiváltani, ha magánszemélyként vagy vállalkozóként akarják bérbe adni az ingatlant. Holt találok erre vonatkozóan előírást?
    Üdvözlettel: Szlavikovics Istvánné

  2. Tisztelt Dr.Nagy Zoltán Ügyvéd Úr! Nyugdijas vagyok lakást adok bérbe eddig az EHOT vissza igényelhettem mint állandó lakos 2008 ig dolgoztam járúlékokat fizettem.Most hogy 16%ra csökkent az SZJA és nem igényelhettem vissza az EHOT nem több hanem kevesebb lesz a jövelmem. 2007-ben. mint nyugdijas az SZJA-t 18% ról 36% -ra osztalék 20%ról 25% ra, lakásbérbe adás 20% ról 25% ra,bevezették 14% os EHOT. A jövedelmem csak ezekből 48,5%-kal. csökkent. Ha fiatalabb lennék nem fizetnék becsületesen. Az embereket a szürke gazdaságba irányitják. 68-éves vagyok lehet én is kiskaput keresek. 2009 ben. a gazdasági válságra való tekintettel a bérleti dijból havi 40 000ft. kellett engedni.

    ÜDVÖZLETTEL
    BÉRES LAjos

  3. Az ingatlanmagazin.com oldalon megjelent az idei bérbeadási szabályokat tartalmazó cikk, amelyet – a kérdése hatására is – kiegészítettünk, így remélhetőleg az minden kérdésére választ ad.

    dr.Nagy Zoltán ügyvéd
    DR.NAGY ÉS TÁRSA ÜGYVÉDI IRODA
    1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
    Tel: +36 1 352-72-90; fax: +36 1 352-72-89;
    E-mail: iroda@innosec.hu
    http://www.drnagy-ugyved.hu
    http://www.ingatlanjog.hu
    http://www.cegjog.info

  4. Tisztelt Dr. Nagy Zoltán Ügyvéd Úr!

    Nyugdíjasként bérbeadok egy lakást havi 80.ooo Ft-ért és magam fizetem be negyedévenként az adóelőleget.
    Úgy tudtam eddig, hogy 2011-ben a bevételből levonhatok 10% költségátalányt (vagy ha az kedvezőbb lenne, akkor számlával igazolt felújítási költséget+ amortizációt), és az így kapott jövedelem után kell 16% adót fizetnem, úgy, ahogy Önök a cikk VIII. pontjában írják.
    Tehát: 80.000x 12=960.000 Ft/ év bevétel – 96.000 Ft költségátalány= 864.000 Ft jövedelem után 16%-ot , azaz 138.240 Ft adót kell fizetnem 2011-ben.

    Ugyanakkor cikkük VI. pontjában azt írják: “Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját “bruttósítani” kell a 27% adóalap- kiegészítéssel”
    Ezt hogy kell érteni?? Ez a 27% adóalap- kiegészítés valami új dolog és elég Ijesztően hangzik!

    Szives válaszukat előre is köszönöm.
    Üdvözlettel
    Mandola Istvánné

Hozzászólás

500

Moderálási elvek