Ha panorámára vágyunk: mi a legkedveltebb helyszín Budán, és mi Pesten? Ez mennyibe kerül?

Míg Pesten kevésbé számít a közlekedés zaja, Budán inkább a hegyoldalon keresik a kilátást. A pesti rakpart egyes szakaszain presztízs lakást venni, Budán csak az átlagot képviselik a folyó-közeli ingatlanok. Egy újlipótvárosi panorámás lakás négyzetméter-ára akár duplája a kilátással nem rendelkező ingatlanoknak, Budán a dunai szuperpanoráma leginkább a Gellérthegy egyes utcáiban vagy a magasabban fekvő rózsadombi területeken képvisel komoly hozzáadott értéket.

Budapest a Duna-völgynek köszönhetően a világ egyik legszebb fekvésű fővárosa, azonban a Duna nem csak keresztülszeli a várost, hanem erősen szegmentálja is. Vagyis nem beszélhetünk egységes folyóparti látványról, hiszen számos lakócélra nem használt sziget és gyártelep kíséri a folyó útját. A lakóövezetek sem tekinthetők homogénnek, hiszen sűrű beépítésű lakóövezetek, új építésű lakóparkok és kertvárosias jellegű negyedek váltakoznak a folyóparton. Különösen a külsőbb kerületek felé bántóan rossz állapotot mutat a part, az elhagyott gyárépületek területeinek rehabilitálása még várat magára.

Nem ugyanaz a panoráma?

Ha a pesti és a budai panorámát tekintjük a belvárosi-belbudai kerületek vonzáskörzetében, akkor érdekes módon, amit az egyik oldalon elfogadnak a vásárlók, az a másikon inkább az „őslakosoknak” természetes. Azt tapasztaljuk, hogy a pesti oldalon nem különösebben zavaró, hogy a folyóparti házak nagy forgalmú utak mentén fekszenek, ellenben a budai oldalon például a Bem rakparti házak nem emelkednek ki a budai ingatlanpiac kínálatából. Ennek vélhetően az is oka, hogy Pest egy széles síkságon terül el, ahol a kilátás nyilvánvalóan csak az első sort érinti, a beljebb fekvő utcákból legfeljebb a felső emeletről lehet a Dunára látni. Budán ugyanakkor az első sor a panorámás ingatlanok „közkatonáit” jelentik, míg az igazi gyöngyszemek pár utcával feljebb találhatók – magyarázza Csorba Dóra, az Immocity Ingatlaniroda tulajdonosa.

A Hév is bezavar

A budai rakparton egyes szakaszán (például Árpád fejedelem útja) az épületekhez közel halad el a HÉV, ami a nagy forgalmú autóút mellett további környezet- és zajterhelést jelent. Vagyis a forgalmas folyóparti lakóövezetek a Duna látványa ellenére meg sem közelítik egy nyugalmas helyen lévő, dunai panorámás, rózsadombi ingatlan árát – mondja Csorba Dóra. Természetesen például a Fő utcában és környékén is tapasztalunk különbséget, hiszen a folyó felé tájolt lakásokért magasabb árat kaphat az eladó, mint a túloldali lakásokért, amelyek csupán a szemközti bérházakra néznek. Talán az I. kerületi partszakaszt tekinthetjük kivételnek, ahol a Clark Ádám tértől az Erzsébet híd felé haladva néhány elegáns, szép bérházat láthatunk, itt már magasabb árfekvésű ingatlanokkal találkozhatunk. Bizonyára szerepet játszik ebben az is, hogy itt szellősebbé válik a táj, kisebb-nagyobb zöldfelületek uralják a folyó felé eső területet, így a zaj is jobban „szétterül”.

Budán a „hegyről a városra” panorámát keresik

A budai keresők, ha panorámás ingatlant akarnak vásárolni, akkor a kilátás mellett fontosnak tartják a nyugalmat is. Pár utcával feljebb mindkettőt élvezhetik, persze magasabb árfekvésben. A Margit körúttól meredeken felfelé a domboldalon, már alig száz méter után láthatjuk a Parlamentet teljes pompájában. Persze itt is a tájolástól függ, hogy egyáltalán van-e panoráma, és ha van, az részleges-e vagy teljes. Előszeretettel használt kifejezés a „full panoráma”, ami a Dunát, a hidakat, a Parlamentet, esetleg egy kis gellérthegyi vagy Várbeli részletet jelent. Vannak kizárólag téli panorámás ingatlanok, ahol nyáron a kilátás a zöld lombokig terjed.

300-500 ezer forint között szóródnak a négyzetméterárak

Az I. kerület elég szélsőséges, egy jó állapotú épületben egy költözhető, jó tájolású, panorámás lakás négyzetmétere 400 ezer forint is lehet, de egy Bérc utcai, részleges panorámával rendelkező szép lakás négyzetméter-ára pont a duplája. Nem vagyok híve az átlagáraknak, amúgy is annyiféle ingatlannal találkozhatunk, hogy egzakt számokat nehéz meghatározni – magyarázza Csorba Dóra. Az erősen felújítandó lakások négyzetmétere lemehet egészen 300 ezer forintra is, de nagy kereslet-kínálat tapasztalható a 450-500 ezer forint/négyzetméter-árú ingatlanoknál.

Ha villaházakról vagy újépítésű lakásokról beszélünk, az árakat olykor kettővel is szorozhatjuk. A III. kerületben a parttól távolabbi helyeken már egész más a kilátás – folytatja a virtuális utazást Csorba Dóra. Errefelé a lakások jó esetben inkább a budai hegyek (Pilis) felé néznek, de főleg a „lakótelepi panoráma” általános. Óbudán a folyó mentén 300 ezer Ft/m2 alatt is találunk lakásokat, például egy 50 nm körüli, 2 szobás, átlagos állapotú lakás most 13 millió forintot érhet a Lajos utca környékén.