Csökken az ingatlanvásárlási illeték, de van aki rosszul jár

A 2010-től tervezett adó- és illetékváltozások két ponton érintik érzékenyen az ingatlanszektort: a jövő évtől illeték terheli a főleg ingatlanvagyonnal rendelkező társaságokban történő részesedésszerzést, továbbá a külföldi tagot társasági adó sújtja az ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés elidegenítéséből származó nyereség után.

Új fogalom, új adózók

Az irodákat építő projektcégek, a kereskedelmi láncok, vagy éppen a bankhálózatok tulajdonosai, ha el akarják adni a tulajdonukban lévő ingatlanokat, akkor azt általában mindig a céggel együtt teszik. Ilyenkor ugyanis nem kell a befektetőknek Magyarországon sem adót, sem illetéket fizetniük. A T/9817. számú társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény (Tao tv.) parlament előtt lévő tervezete 2010-től ellenben már adóalanynak nevesítené, valamint megadóztatná azt a külföldi személyt, aki ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedését eladná, tőkeleszállítással kivonná, apportként vagy térítés nélkül átadná más birtokába. Ingatlannal rendelkező társaságnak az a cég minősül, ahol az eszközök piaci értékének legalább 75 százaléka ingatlan, illetve van egy olyan külföldi tagja, aki olyan országban adózik, amely nem egyezményes országban rendelkezik adóilletőséggel, vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség megadóztatását Magyarországon.

Az Oszkó-féle törvényjavaslat – amely “a közteherviselés átalakítását célzó törvénymódosításokról” címet viseli – éppen ezért vezetné be a társasági adótörvényben az ingatlannal rendelkező társaság fogalmát. A tervezet szerint az ingatlanok értékének arányát az eszközök piaci értéke alapján kell majd kiszámítani, a törvénytervezet szövegezése szerint ehhez évente újra kell majd értékelni az eszközöket az év végi beszámoló adatai alapján. Ezzel kapcsolatban valamennyi adózónak keletkezhet az APEH felé bejelentési és tájékoztatási kötelezettsége. A bejelentett részesedés szabályai ingatlannal rendelkező társaságokra 2010-től nem alkalmazhatóak.

Az adó alapja

Az adó alapja a szerzési érték lesz, ami csökkenthető lesz a szerzéshez, tartáshoz kapcsolódó igazolt kiadásokkal. Az adó mértéke 2010-től egységesen 19 százalék lesz, amit az adóévet követő november 20-ig kell bevallani és az APEH-nek kifizetni. A külföldi tag a társasági adóból adóvisszatartás formájában levonhatja a külföldön megfizetett társasági adónak megfelelő adót. Elismert tőzsdén jegyzett adózóra az ingatlannal rendelkező társaságokra vonatkozó szabályozás a törvénytervezet szerint nem lesz alkalmazható.

Az illeték mértéke

Amennyiben az ingatlan vevője nem ingatlannal rendelkező cég részesedését, hanem tisztán ingatlant vásárol, akkor jelenleg a bruttó ár 10 százalékát, azaz a nettó ár 12 százalékát kell majd kifizetnie illetékként. Az elidegenítés adóztatására vonatkozó hazai szabályokat az adóegyezmények ellenben felülírhatják!

Az illeték általános mértéke 2010-től 10 százalékról 4 százalékra mérséklődne 1 milliárd forint forgalmi értékig, ám az e feletti összegre további 2 százalék rakódna, de legfeljebb csak 200 millió forintig.
Lakástulajdon szerzése esetén az illeték mértéke 4 millió forintig 2 százalék, az feletti rész viszont már 4 százalék lenne. Az 5 évnél régebbi szerzésekre, illetve örökléssel, ajándékozással történő szerzésekre az illetékkötelezettség a tervezet szerint nem fog kiterjedni.

Az ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét legalább 75 százalékban történő megszerzése 2010. január 1-jétől lenne illetékköteles, amelybe már bele kell számítani a kapcsolt felek tulajdonában lévő vagyoni betéteit is. Átmeneti könnyítésként a pénzügyminiszter 2 évvel meghosszabbítaná az ingatlanforgalmazók továbbértékesítésére, illetve a lakóházépítésre nyitva álló határidőt, már amennyiben azok 2008. október 1. és 2010. szeptember 30. között járnának le.

Szintén a válságra tekintettel átmeneti illetékmentességet kapnak a visszlízing ügyletben részt vevő lízingbe vevők, akik saját ingatlanukat értékesítik és lízingelik vissza (a futamidő végén tulajdonjog átszállással) finanszírozási megfontolásokból. Az adóhatóság adatszolgáltatásra kötelezi a cégbíróságokat (a minősített többségi befolyásszerzésekről), illetve a jegyzőket (az 500 millió forint feletti ingatlanok külföldön bejegyzett tagjairól), hogy az ingatlannal rendelkező társaságok megszerzését, az illetékkötelezettséget kontrollálhassa.

Az APEH minden év szeptember 30-ig – eltérő üzleti évvel rendelkező társaságok esetén a tao bevallás határidejét követő 120 napon belül – közzéteszi az ingatlannal rendelkező társaságok listáját. Csekély vigasz az ingatlanszektornak, hogy a kulturális járulékot a törvénytervezet eltörli.

Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója szerint az illeték csökkentése egyértelműen pozitív kormányzati lépés, hiszen jelenleg – ha a céggel együtt kerül eladásra az ingatlan – csak az átvilágítási költséget kell megfizetni, amely sokkal kisebb összeg a javasolt illeték mértékéhez képest. Az új lakásoknál – a jelenlegi állapot szerint – változatlan marad a 15 millió forintig tartó illetékmentesség, a 15-30 millió forintos sávban viszont 6 százalékról 4-re csökken az illeték. A vezérigazgató üdvözölte, hogy a T/9817. számú társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény (Tao tv.) javaslata szerint – a válság miatt – a telkek beépítésére előírt 4 éves időtartam 6 évre fog módosulni. Ha addig felépül a ház, akkor a telek illetékmentes lesz. Ez a szabály nemcsak a lakásépítő cégeknek, hanem a családoknak is előnyös. Az ingatlanforgalmazó cégek is kapnak 2 évnyi többletet. Jelenleg a megvásárolt ingatlant 2 éven belül kell eladniuk ahhoz, hogy az illeték 2 százalék legyen, a javaslat ezt emeli fel 4 évre.