Milyen rejtett hibákat keressünk frissen vett lakásunkban?

Mosolygós eladó, frissen festett fal, gyönyörű csempe, hibátlan parketta. Ingatlanvásárlóként nehéz dolgunk van, ha ki akarjuk deríteni, mi rejtőzik mögöttük. Cikkünkből most kiderül, melyek a leggyakoribb rejtett hibák, és az is, hogyan lehet őket felfedezni.

Résen lenni

Ki ne rettegne attól, hogy frissen vásárolt lakásáról beköltözés után kiderül: nem olyan tökéletes, mint átvételkor gondolta. Sőt, egyenesen hibás. Utólag persze lehet reklamálni, de csak akkor, ha bizonyítani tudjuk, hogy rejtett hibáról van szó. “Ez esetben az a legjobb, ha megpróbálunk peren kívül megegyezni az eladóval, és kifizettetjük vele az előre nem látott javítások költségeit. Ha ebbe az eladó nem egyezik bele, vételár leszállítása vagy kártérítés címén pert lehet indítani ellene” – mondja Németh Zoltán László ingatlanjogász, a Magyar Ingatlantanács főtitkára, majd hozzáteszi, hogy ellenkező esetben – azaz ha a “csúfságokat” korábban is kiszúrhattuk volna – már hiába panaszkodunk.

Ördög a részletben

De hogy mi is az a rejtett hiba? Nagyjából bármi, ami ránézésre nem fedezhető fel, függetlenül attól, tudott-e róla az eladó. “Tipikus példa a szabálytalanul bélelt kémény, a lecsempézett csőtörés, a frissen lefestett repedés, a rendszeresen elduguló lefolyó – sorolja Perger Krisztina építőmérnök, a Forda műszaki ellenőre, majd hozzáteszi, hogy ugyanebbe a kategóriába tartozik minden, ami a külleme, külső megjelenése alapján nem lehetne rossz állapotú – kivéve persze, ha az eladó felhívja rá a figyelmet. Ha ugyanis a tulajdonos beszámol ezekről a hiányosságokról, szabálytalanságokról, utólag már nem reklamálhatunk miattuk. Ugyanígy nem vehetjük elő az eladót akkor sem, ha a műszaki, és/vagy birtokba adás után vesszük észre, hogy láthatóan görbék, repedtek a falak.

Szépség és szörnyűség

Más a helyzet, ha a patyolat fehérség a penészes falakat hivatott elfedni. Ez az egyik leggyakoribb rejtett hiba, amelyre akkor kell gyanakodni, ha a festés feltűnően frissnek tűnik, a bútorok pedig nincsenek rátolva a falra. A hőhidak is elárulhatják magukat – még nyáron is: a nyílászárók fölött lévő áthidalóknál és a plafon betonkoszorújánál emiatt (pontosabban a vízkicsapódás miatt) gyakran lepereg a festék, azt pedig ki lehet szúrni, ha ezt a sávot újrafestették. Ez arra utal, hogy az épület vasbeton elemeit nem szigetelték megfelelően, vagy a vasbeton és az egyéb falazóanyagok találkozása nem tökéletes. Ezek a hibák leggyakrabban sarok csomópontoknál jelennek meg, ezért látni sok esetben a sarkokban – akár középtájon is – penészes foltokat. A falak mellett a sarokban és falak közelében lévő parketta is árulkodó lehet: itt akár penészre utaló szagokat is föl lehet fedezni. Az egyik legárulkodóbb jel a szagon és a foltokon kívül az, hogy furcsán púpos a parketta vagy a szegőléc. A frissen feltett lambéria is takarhat vizesedést, ezt azonban aligha ellenőrizhetjük – ha csak le nem szedi nekünk az eladó. Az ilyesmi amúgy egyértelműen rejtett hiba, így utólag is lehet reklamálni miatta. Vizesedésre utaló jeleket a pincében is érdemes keresni: itt kiderülhet, fölszívódik-e a talajvíz, vagy “izzad-e” a mélygarázs fala. Ha például a fal közepén megjelenik a víz, biztosak lehetünk abban, hogy be fogunk ázni.

Csatornacsapda

A fal attól is vizesedhet, ha a tető fal mellett futó vízelvezető csatornáiból zivatarokkor szivárog a víz. Ilyenkor átázhat a fal, és a vizesedés a lakáson belül is megjelenhet. Ez a probléma új épületeknél is gyakori, a bádogosmunka ugyanis sokszor nem sikerül tökéletesre: nem megfelelőek az illesztések, rosszul vannak rögzítve a csövek. Ha száraz időszakban vesszük szemügyre a lakást, az ilyesmit észre sem vesszük – ezek a rejtett hibák csak nagy esőzések után derülnek ki. Megtörténhet az is, hogy a magastető zárófödéme fölülről ázik, és a vizes foltok a mennyezeten jelennek meg: ez is rejtett hiba, de viszonylag egyszerűen orvosolható: a helyükre kell rakni az elmozdult elemeket. Bonyolultabb a helyzet, ha a beázás a lapostetős háznál jelenik meg: ilyenkor a víz bemehet a szigetelés alá, a beázásos foltok pedig más és más helyen jelenhetnek meg. Ez esetben szakértő legyen a talpán, aki megállapítja, volt-e tudomása a hibáról az eladónak.

Csalódás a csövekben

“Megeshet az is, hogy a beköltözés után nem az első esőzések hozzák a meglepetést, hanem az első zuhanyzás vagy mosogatás: a fürdőszobai vagy konyhai lefolyó rendszeres dugulása szintén tipikusa rejtett hiba, ami miatt ugyancsak lehet kopogtatni a dolgot elhallgató volt tulajdonosnál” – hangsúlyozza Perger Krisztina, majd hozzáteszi, hogy ugyanebbe a kategóriába tartozik az is, ha kiderül, hogy a korábbi csőtörésnél látszatmegoldást alkalmaztak, és a frissen feltett csempe mögött nem kicserélt csövek, hanem habarcsozott, csak a látszat kedvéért összetákolt vízvezetékek vannak. Ez utóbbiak mellett az eldugult vízelvezetők is megkeseríthetik az új tulajdonos életét: ezek miatt a garázsba vagy pincébe a rámpán keresztül is befolyhat a víz. Ezt szintén csak nagyobb zivatar után lehet kiszúrni, a tulajdonosnak viszont szinte biztos, hogy van róla tudomása. Előfordul az is, hogy lejjebb fekvő ingatlanoknál – amelyeknél a csatornahálózatba történő átemelésnél szennyvízszivattyúra lenne szükség – a szennyvízszivattyú helyett olcsósága miatt egyszerű vízszivattyút építenek be. Ha ez elromlik, a pincébe visszaköszönhet a komplett szennyvíz. Ezt elhallgatni szintén nem etikus.

Melegen ajánlott

Rejtett hibák a villamos hálózatban is adódhatnak: ilyen például, ha az elektromos rendszer nem bírja el az általános terhelést, és nem lehet például egyszerre sütni, főzni és füvet nyírni, mert “lecsapódik” az automata. Szintén súlyos rejtett hiba, ha a kémény szabálytalanul van bélelve, vagy esetleg olyan cirkót kötnek be, amely az adott kéménybe még megfelelő béleléssel sem lenne beköthető. Ezt a hibát egy egyszerű bejárás során még a szakértő sem szúrja ki, így várhatóan az első kéményellenőrzésen derül ki, hogy a volt tulajdonos a gázszerelővel karöltve szabálytalankodott. Ugyancsak rejtett hibaként jelentkezhet a nyári átadás-átvétel után a fűtési rendszer nem megfelelő működése. Az új lakóparkok többségében például központi kazán működteti a fűtést, és sok esetben nem megfelelő méretezéssel készül (amiről az építtetőnek tudomása van), így előfordul, hogy a nyári kánikulában átvett lakás télen maximum 20 fokra fűthető.