Nincs válság: a lakásokat elkapkodják Újbudán és a Ferencvárosban

Az Olimpia Group–Nanette Real Estate eddig 2000 lakást épített Budapesten. Most további 10 ezer szerepel a tervek között. Válság ide, válság oda, jövőre elkezdődnek az előkészületek Újbudán és a IX. kerületben is, Kamaraerdőn pedig különleges atmoszférájú kisvárost építenek. A befektetői piac átrendeződik, a lakáspiac éretté válik. A vásárlók a minőséget keresik.

Átrendeződik a befektetői piac

Az Olimpia Group- Nanette Real Estate a gazdasági válság közepette nemrég megvásárolta Pest talán stratégiailag legfontosabb telkét a IX. kerületben: a volt Bólyai János Főiskola területét. A cégcsoport eddigi magyarországi tevékenysége során közel 2000 lakást épített, az újonnan megvásárolt telkeken további 10 ezer lakás megépítésére nyílik lehetőség. Tamir Kishon, az Olimpia Group – Nanette Real Estate magyarországi vezetője elmondta, hogy az eddigi tervek alapján legalább tíz évig fognak még Budapesten lakást építeni. Jövő év közepére több száz ingatlan megépítését szeretnék előkészíteni. Az árakat a kereslet felmérése után határozzák meg, de a magyar piac stabil árszintet jelent, így árcsökkenésre nem lehet számítani, inkább egy 10 százalékos növekedés következhet be. Bár a lakáseladás lelassult, ez az Olimpia Group – Nanett Real Estate pénzügyi stabilitását nem veszélyezteti, ugyanis alapstratégiájuk szerint egyszerre sohasem építenek túl sok lakást. Ha egy 500 lakásos projektről van szó, azt 3 fázisban valósítják meg, és akkor kezdenek a második ütem megépítéséhez, ha az első ütem lakásainak 50%-át már értékesítették.

Kishon úr meglátása szerint a befektetői piacon átrendeződés tapasztalható. Ezt a folyamatot a válság csak felgyorsította-, ugyanis az ingatlanbuborékra spekulálók várakozásai nem következtek be, az árak nem szöktek az egekbe. A piacot lassan elhagyják a spanyolok, olaszok, és az ír befektetők is kivonulnak az országból. Utóbbiak még az ingatlanboom aranykorában, 2000-2001 tájékán érkeztek, és rossz stratégia mentén ítélték meg a budapesti ingatlanpiacot; akkoriban olcsók voltak a hitelek, ezért sok ír középosztálybeli akart befektetni Magyarországon. A kilencvenes években lezajlott ír ingatlanboom lebegett a szemük előtt, mára azonban kiderült, hogy Budapesten eddig nem következett be az a hatalmas árrobbanás, mint ami történt Dublinban, itt maximum tisztességes hozammal számolhatnak, ha a lakásaikat bérbe adják. A kisbefektetők nagy gondban vannak, hiszen az Írországban felvett olcsó lakáshitelek törlesztőrészlete megugrott, amit már nem tudnak finanszírozni, ezért továbbvándoroltak Romániába és Bulgáriába.

Nagy igény a Ferencvárosban

A cégcsoport Budapest két prosperáló kerületében, a IX. és a XI. kerületben tervez jelentősebb lakásprojekteket. Pozitív várakozásaikat arra alapozzák, hogy a hitelválság közepette is havonta 10-15 új építésű lakást adnak el az Újbudán épülő Mandarin Kert lakóparkban, ahol a lakásállománynak 70%-át már értékesítették. Ferencvárosban a Bólyai János Főiskola Üllői úti ingatlanterületének 90 százalékát vásárolták meg, ahol az eddigi épületek elbontása után hozzávetőleg 450 ezer négyzetméter beépítésére kerülhet sor.

Jövő évben kezdődik a tervező munka, az új épületegyüttes a legújabb trendeknek megfelelően multifunkcionális projekt lesz: a lakóingatlanok mellett irodafelületek és kiskereskedelmi egységek is helyet kapnak. Az Olimpia Group-Nanett Real Estate választása két fő ok miatt esett a IX. kerületre; egyrészt a már több mint tíz éve tartó sikeres városrehabilitáció megbízható piaci környezetet teremt a fejlesztő számára, másrészt a ferencvárosi piacon nem található jelentős lakáscélú ingatlanfejlesztés. A meglévő projektek lassan kifutnak, viszont az Olimpia Group- Nanett Real Estate piacfelmérése azt mutatta, hogy óriási igény mutatkozik a kerületben új lakások iránt. A IX. kerületben további két helyszínen, a Soroksári Duna-parton, valamint a Mester utcában is előkészítés alatt áll két projekt: az előbbire 1800 lakást építenek majd, az utóbbi egy 1600 lakást tartalmazó komplexum lesz. Mindkét helyszín ígéretes ingatlanfejlesztési területnek számít, hiszen a monumentális Duna City projekt közelében helyezkednek el.

Újbuda a sláger

Az ingatlanstatisztikai adatok azt mutatják, hogy Budapesten a XI. kerületbe költöznek a legtöbben, ráadásul közel 140 ezres lélekszámával Újbuda a legnépesebb kerület, emiatt terelődött az Olimpia Group–Nanette Real Estate figyelme is Újbuda felé. Itt két projekt áll előkészítés alatt; Albertfalván egy 200 lakásos társasházat terveznek, míg Kamaraerdőn egy különleges projektet készítenek elő a helyi önkormányzattal karöltve. E hosszú távú projekt végső fázisában 156 ezer négyzetméteren mintegy 700 lakást fog tartalmazni. A hatalmas építési területből is érezhető, hogy nem a szokásos belvárosi, sűrű beépítésű társasház-projektről van szó, hanem egy zöldövezetben, ősfás környezetben, ritkás beépítésű ingatlanberuházásról beszélhetünk. Bár az Olimpia Group–Nanette Real Estate alapkoncepciója az, hogy a középosztálynak építenek lakásokat, ezúttal a célcsoportot tekintve magasabbra pozicionálják a kamaraerdei fejlesztést. Szinte már a luxus kategóriájába tartoznak az itt építendő ingatlanok, amelyet a festői táj és természeti környezet meg is követel a fejlesztőtől. A ritkás beépítés és a belső kerületektől való távolság miatt „város a városban” koncepció alapján épül a beruházás, vagyis 10 ezer négyzetméteren kiszolgáló létesítmények, kiskereskedelmi egységek is részét képezik a projektnek. Mindemellett Kamaraerdőben további több száz lakásos projekt előkészítésén is dolgoznak, ez a terv azonban hosszabb távon realizálódhat.

A lakáspiac nagykorú lett!

Tamir Kishon szerint legalább 15 ezer új lakásra van igény Budapesten, hiszen a régi lakások az eltérő banki finanszírozás miatt nem releváns megoldások az új építésűvel szemben, a panelpiac szintén egy helyben topog a már ismert okok miatt. A magyar lakáspiac immár érettnek tekinthető, így a „hőskorban” épülő rossz minőségű lakások ideje lejárt. A vevők ma már öntudatosan néznek körül a piacon, megnézik, hogy ki a fejlesztő, mennyire tartják be a határidőket, és a lakás paramétereit is előzőleg szemrevételezik. Ma már nem lehet eladni sötét, rossz elrendezésű ingatlanokat. A kisebb fejlesztők vesztének az is az oka, hogy a válságban a vásárlók a jelentősebb referenciával rendelkező, nagyobb befektetők irányába tendálnak.

Kishon úr szerint bár az árfolyamingadozások miatt növekedtek a hitelek költségei, azonban az pozitív üzenet a piacon, hogy tömegesen nem dőlnek be a hitelek, mert az adósok túlnyomó többsége óvatosan mérte fel saját pénzügyi lehetőségeit. A Nanette Real Estate – Olimpia Group magyarországi vezetője úgy kalkulál, hogy körülbelül fél évig nem számolhatunk a devizahitelekkel, de ideális esetben 2009 elején, február környékén már ismét elindulhat a devizahitelezés. A pénzforrásokkal sem lesz gond, hiszen nagy részben Németországból, Olaszországból és Ausztriából érkezik a pénz a bankok tulajdonosi szerkezete miatt. Az ingatlanárakban viszont tükröződni fog a válság, jövőre 10-15 százalékkal drágulhatnak a lakások. A beruházások finanszírozási költségei szintén növekednek, viszont a kivitelezési költségek csökkenek, hiszen a vas és a kőolaj ára akár 50 százalékkal is visszaeshet.