Nálunk is beindult az ingatlandrágulási folyamat

A válság nem azonos mértékben érinti a vállalkozásokat: az építőipar, a turizmus és az autóipar biztosan nem lesz kedvenc az elkövetkezendő években. A cégek is nehezebben jutnak majd hitelhez, különösen akkor, ha szárnyaló tervekkel jelennek meg a bankoknál.

Nem lesz nagy árzuhanás

A válság következtében nálunk is csökkennek majd az ingatlanárak, az új és a használt lakásokat egyaránt nehezebb lesz eladni. Sem a lakosság, sem a cégek nem jutnak már egykönnyen hitelhez, ami megint csak rossz hatással lesz az ingatlanpiacra. „Bár az ingatlanárak egy ideig nálunk is csökkenni fognak, olyan árzuhanás nem várható, mint amilyen az Egyesült Államokban. Erre egyszerűen azért nem kerül sor, mert nálunk az ingatlanpiac nem dagadt olyan hatalmas lufivá, mint a tengerentúlon. Nem állapot például az, hogy New Yorkban, a Central Park környékén 2 millió dollárba kerüljön egy 40 négyzetméteres lakás. Ez a jelenség persze nem csak az Egyesült Államok sajátja, Japánban is sokáig dagadt az ingatlanlufi: ott egy 40 négyzetméteres lakást 70 éves átlagkeresetért lehetett 10 évvel ezelőtt megvenni, ami józanul végiggondolva irreálisan magas ár” – mondja Czirják Sándor, a Magyar Fejlesztési Bank vezérigazgatója, majd hozzáteszi, hogy ez a drágulási folyamat nálunk is beindult. Itthon is elkezdték ugyanis építeni az 1–2 millió forintos négyzetméteráron kínált ingatlanokat – amelyek még így is nagyságrendekkel olcsóbbak a külföldi luxuslakásoknál, és kérdéses, hogy egyáltalán el lehet-e majd adni őket. Az ugyanis nem valószínű, hogy az elkövetkezendő időszakban túl nagy kereslet lenne az ilyen jellegű ingatlanokra.

Üres lakások, brutális hitelek

Az átlagos új projektek értékesítésével is gond lesz, mert csökken a fizetőképes kereslet, és az emberek is nehezebben, drágábban kapnak hitelt. „Ha a jelenlegi tendencia folytatódik, és a bankok nem nyújtanak svájci frank alapú hitelt, a vásárlók forinthiteleket vesznek majd föl, annak ellenére, hogy az ilyen konstrukciók a magasabb kamatszint miatt látszólag drágábbak. Más kérdés, hogy az árfolyam volatilitás és a forint gyengülésének következményeképp ténylegesen drágábbak vagy olcsóbbak lesznek-e ezek a hitelek” – hangsúlyozza a vezérigazgató. A svájci frank és a japán jen alapú hitelek az euró alapúaknál azért is kockázatosabbak, mert a forint az euró zónához van közelebb, és az euró és a japán jen, az euró és a dollár, az euró és a svájci frank egymáshoz való viszonya további kockázatot jelent. A prímet mindenképpen a japán jen viszi el, amely 25 százalékkal mozdult el az elmúlt időszakban. Ez azt jelenti, hogy a jenhitelek törlesztőrészlete 25 százalékkal emelkedett, azaz egy átlagos család 40 ezer forintos törlesztőrészlete 50 ezer forintra, a 100 ezer forintos törlesztőrészlete pedig 125 ezer forintosra emelkedett.

A hitelek törlesztőrészletének növekedése mellett a munkanélküliség is Damoklész kardjaként lebeg egyes családok felett: „Nálunk a bércsökkentésnek nincs realitása, hiszen a bérek eleve alacsonyak, arra viszont számítani kell, hogy nőni fog a munkanélküliség. A leépítés a recesszió természetes velejárója, bár olyan drasztikus létszámcsökkentésekre nem kell számítani, mint amilyet az Egyesült Államokban rebesgetnek. Ott az optimistább becslések szerint 9 százalékos munkanélküliség várható, míg a kevésbé mérsékeltek 25 százalékos leépítésről beszélnek.”

Fejlesztésre marad hitel

Várhatóan nem csak a lakossági, hanem a fejlesztési hitelek is drágulni fognak nálunk is, egyszerűen azért, mert drágulnak a források. A növekedés mértéke hosszabb távon várhatóan 1 százalék alatt marad. Ennek oka, hogy a fejlesztési bankok nagyban különböznek a kereskedelmi bankoktól: ez utóbbi a folyó tevékenységet finanszírozza, elsősorban folyószámlahiteleket nyújt. Ezt a típusú hitelt az ügyfelek nem visszafizetik, hanem folyamatosan növelik. Ahogy bővül ugyanis a vállalkozás, úgy nő a hitelkeret összege is. A fejlesztési bankoknál más a helyzet: „mi kihelyezzük a pénzeket, a példa kedvéért tíz évre, két év törlesztési moratóriummal. Amikor ez a két év letelik, a cégek törleszteni kezdenek, és az a cég, amelyik a hitelt felvette, két év múlva nem vesz föl újabb fejlesztési hitelt. Emiatt a kereskedelmi bankokkal ellentétben nálunk sok forrás visszafolyik: csak maga a törlesztés évi 70–80 milliárdos hitelkihelyezésre ad lehetőséget, anélkül, hogy a bank újabb forrást venne igénybe. A források megújítása azonban nekünk is többe fog kerülni.”

Cégek nagyító alatt

Mint Czirják Sándortól megtudtuk, a kkv-k hitelkérelmeinek elbírálásakor az üzleti tervek realitása még hangsúlyosabbá válik, emiatt nehezebb lesz hitelhez jutniuk az olyan területeken mozgó vállalatoknak, amelyeken nem várható fellendülés. Ilyen például az építőipar, ami biztosan nem lesz mostanában a kedvenc. Az MFB alaposabban vizsgálja majd a cégeket és az üzleti terveket, de mivel a fejlesztések átfutási ideje hosszabb, nem csak az elkövetkezendő egy-másfél év folyamatait veszik majd figyelembe, hanem hosszútávra terveznek. Czirják szerint legfeljebb 2–3 évig tart majd a recesszió, utána kialakul az egyensúlyi helyzet, és visszaáll a növekedés. Ebből az is következik, hogy a szárnyaló terveket ugyan nem most kell megvalósítani, de a megalapozott fejlesztéseket végig kell vinni, mert előbb utóbb vége lesz a válságnak.

Fölszabaduló üzletek

A kereslet csökkenésének hatására az üzlethelyiségek bérleti díja is csökkenhet, hiszen recessziós időszakban kevesen akarnak üzletet nyitni. Ez nem lesz jó hatással a belvárosra sem, amelynek egyes részein már eleve sok az üres üzlet. Ez azonban nincs összefüggésben a hitelválsággal: „ebben az ügyben a városvezetésnek is erőfeszítéseket kellene tennie. A magam részéről soha nem értettem, miért engedték, hogy a város belső területein bevásárlóközpontok épüljenek, miközben a világ legtöbb nagyvárosában ezek a város szélére épülnek. Nálunk a plázák ellehetetlenítették a máshol virágzó kis üzleteket, ez pedig meglátszik a belvároson is” – mondja Czirják, aki szerint a belváros újjáélesztése érdekében a városvezetésnek akár olcsóbb bérleti díjat is biztosítania kellene.