A vécé nélküli lakásoktól a diplomatanegyedig: Erzsébetváros ingatlanpiaca

A VII. kerület sem tartozik Budapest legvonzóbb kerületei közé, habár megítélése valamivel jobb, mint a szomszédos Józsefvárosé. Különösen a középső és a külső részek esetében óvatosak a vevők. Akad azonban néhány felkapott, s ennek megfelelően elég drága része is a kerületnek.

A VII. kerület, vagyis Erzsébetváros Budapest legkisebb kerülete, miközben itt a legnagyobb a népsűrűség. Nyugatról a Károly körút határolja, délről a Rákóczi és a Thököly út, keletről a Dózsa György út és a Városliget, míg északról a Király utca és folytatása, a Városligeti fasor. Az ingatlanosok 3 részre osztják: a Károly körút és az Erzsébet körút közti terület a Belső-Erzsébetváros, a Nagykörúton túl a Rottenbiller utcáig a Középső-Erzsébetváros, míg ezen túl a Városligetig a Külső-Erzsébetváros.

A Nagykörúton belül

A legkeresettebb VII. kerületi rész a Nagykörúton belüli terület, főként az V. kerülethez, a Károly körúthoz közeli utcák – jelezte az ingatlanmagazin.com-nak dr. Bakó Katalin, a Reál Budapest Ingatlanközvetítő Kft. referense. Ugyanakkor VII. kerület Nagykörúton belüli része olcsóbb, mint akár a VIII. kerület Palotanegyede, mely a Rákóczi út másik oldalán helyezkedik el – vélekedett Légár Balázs, a Palace Ingatlan Belváros közvetítője. Ellentétben a Palotanegyeddel, ez a környék soha nem volt gazdag, és a házak, az utcák állapota most sem indokol magas árakat. Míg a Palotanegyedben sok utcát felújítanak, Erzsébetváros belső részében erre csak elvétve kerül sor.

Számos riasztó állapotú utcával találkozhatunk itt: a Kazinczy utca, vagy a Síp utca néhány háza szinte romokban hever, új építésű ház pedig kevés akad bennük. Habár a Belvároshoz közel lévő utcákról beszélünk, 200 ezer forintos négyzetméterár alatt is találunk lakásokat – jelezte Légár Balázs. Kiemelkedik ugyanakkor a zsinagóga környéke, mely jelentős vonzerővel bír a zsidó vallású vevőkör számára. Errefelé magasabbak az árak: 300-350 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozhatunk. Ráadásul akad néhány újépítésű ház is errefelé, ahol ennél is feljebb kapaszkodnak az árak. Ahonnan viszont menekülnek ezen a környéken az emberek, az a romkocsmák környéke. Ezek mellett, felett lakva ugyanis nem nagyon beszélhetünk nyugodt éjszakákról – tette hozzá Bakó Katalin.

A Középső-Erzsébetváros

Az árak belülről kifelé haladva fokozatosan csökkennek az Erzsébetvárosban, habár ez a hirdetések alapján nem feltétlenül nyilvánvaló. A középső részen így némileg olcsóbban juthatunk már ingatlanokhoz, mint a Károly körút közelében. Itt akár 150 ezres négyzetméteráron is vásárolhatunk lakást, habár az árak átlagosan 180-250 ezer forint között mozognak – tájékoztatott Halmos Gábor, a Fészek Ingatlan közvetítője. Ez a rész meglehetősen szürke, nem igazán felkapott. Vannak ugyanakkor biztató, új fejlesztések a Rózsák tere környékén lévő néhány utcában. Ezeknek az újépítésű lakásoknak az ára 280-320 ezer forint között mozog négyzetméterenként, s különösen a tetőteraszos lakások kedveltek. Ugyanakkor a Dob utca környéke kevésbé fejlődik – tette hozzá Halmos Gábor.

A Városliget és a Keleti környéke

A másik kiemelt része a kerületnek a körúton kívül található: a Városliget felé eső néhány utca. A vonzóbbak közé tartozik itt a Dembinszky, a Peterdy, a Damjanich, különösen pedig a kerület szélén lévő Városligeti fasor. Az utcák mindegyike a Dózsa György útba torkollik, de utóbbinak komoly hátránya, hogy bár közvetlenül a Városliget mellett halad el, a 6 sávos utat a forgalom és a zaj miatt sokan nem bírják.

Az előbb említett Városligeti fasorban igen kevés, 30-40 lakóingatlan van Légár Balázs elmondása szerint, s mivel diplomatanegyedről, egy tágas, fás utcáról van szó, ahol az egyes házak zöld kertekkel vannak övezve, s nem tapadnak egymáshoz, az árak ennek megfelelően magasak: 500 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozhatunk, ha itt keresünk lakást – magyarázta az ingatlanközvetítő.

A többi, Dózsa György úthoz közeli, de még jónak számító utcában már fele áron, 200-300 ezer forint között tudunk lakást vásárolni. A már korábban említett utcákat keresztező Nefelejcs, vagy a Hernád utcának inkább csak a Damjanich felé eső részei kedveltek, a Keleti Pályaudvar felé haladva ugyanis egyre nagyobb gondot okoz a „lakók társadalmi összetétele”. Emiatt az árak itt már 150 ezer forint alá csúsznak – jelezte Légár Balázs. Hasonlóan alacsony árakkal találkozhatunk a Garay és a Péterfy Sándor utcák környékén is. Ezekben az utcákban a maximumárat jelenti a 150 ezres négyzetméterár, s akár 100 ezer forintos négyzetméterárért is találunk lakást – fűzte hozzá Halmos Gábor. Ide azok költöznek, akiknek kevés a pénzük, illetve akadnak köztük olyanok is, akik kiadás miatt vesznek lakást, mivel például a kínaiak gyakran bérelnek errefelé ingatlant. Itt azonban olyan állapotokkal lehet még találkozni, hogy a vécé például a folyosó végén van – derült ki Halmos Gábor szavaiból.

Mit keresnek a vevők az Erzsébetvárosban?

Dajnics Zsoltné, a CDC Damjanich ingatlanközvetítője szerint lakásokat jellemzően 9,5 millió forintos értékhatárig keresnek errefelé az emberek. Ez persze nagyon alacsony összegnek tűnik, de a szakember szerint egy kisebb, 1,5 szobás lakást már lehet kapni érte, mely vagy átlagos, de akár felújított is lehet. A 15-16 milliós lakásokat már elég nehéz eladni, mégis sok a 20 millió forintnál is drágábban hirdetett, nagyobb alapterületű lakás is. Ezeket az ingatlanközvetítő szerint nem lehet most értékesíteni, ezért vagy rá tudják venni a tulajdonosokat az árak leszorítására, vagy felbontják velük a szerződést.

Az árak mellett problémát okoz ezeknél a nagy polgári lakásoknál a szobák elrendezése is – magyarázta Dajnics Zsoltné. A Damjanich utca korábban kedvelt utca volt, most már azonban nem keresett annyira, aminek az az oka, hogy az itt található házak általában két udvarosak, nagyon sok lakás ablaka pedig ezekre az udvarokra néz. Emellett a szobák egymásba nyílnak, nem egy központi térből közelíthetők meg. Ezek – az ingatlanközvetítő által „csőlakásnak” nevezett – ingatlanok ugyan jellemzőek a pesti belvárosban máshol is, azonban tulajdonosaik nagyon sokszor találékonyan megoldják a jobb elrendezést új ajtókkal, falak bontásával és beépítésével. Vannak lakások, melyekkel azonban nem lehet semmit sem kezdeni. Ennek ellenére maradnak a 20 millió fölötti árak, aminek az az oka, hogy nagyon sok ingatlanon hitel van, méghozzá a mostani, reális értéküknél nagyobb összegű – tette hozzá Dajnics Zsoltné.