Az ingatlanközvetítő szakma jelene és jövője – kissé más szemmel

Megjelent korábban egy cikk az ingatlanközvetítő szakma drámai helyzetéről. Az írást olvasva az volt az érzésem, hogy meg vannak számlálva a szakma napjai. De tényleg ennyire katasztrofális a helyzet?

Abban egyet értek a cikkben leírtakkal, hogy teljes mértékben megváltozott a helyzet a piacon. Egészen más motivációval lépnek porondra az eladók és a vevők, így megváltoztak az ingatlanközvetítőkkel szembeni elvárásaik is. Ennek ellenére kijelenthetjük, hogy a piac működik, csupán más dimenzióban, mint eddig. Ezt támasztják alá a bankok nyilvánosságra hozott eredményei is: az elmúlt időszakban több lakáshitelt helyeztek ki. Folyamatosan vannak eladások a paletta minden szegmenséből. Ugyanúgy lehet értékesíteni az olcsóbb paneleket, mint a nagy értékű családi házakat. Persze most is vannak kedvelt ingatlantípusok és árkategóriák, csupán néhány szinttel lejjebb.

Merüljünk el a részletekben

Valóban vannak irodák, amelyek bezártak, még azt is elképzelhetőnek tartom, hogy többen, mint 3-4 évvel ezelőtt. Viszont úgy gondolom, hogy ez főként azokat a cégeket érintette, amelyek olyan piacon tevékenykednek, ami a normál viszonyok között is lassú fordulatszámon üzemel. Ilyenek azok a kisebb városok, ahol nincs olyan egyedi adottság, ami közvetlen hatást gyakorolna a piacra, ahol nem történtek jelentős fejlesztések, és nem bírnak vonzerővel a kívülről érkező vevők számára. Ezekre a piacokra amúgy is jellemző volt mindig is a „belterjesség”, vagyis a létrejött adásvételek jelentős hányadát a már a településen élők közötti tranzakciók jelentették. Az ingatlanközvetítőkön keresztül megvalósuló ügyletek aránya is alacsonyabb az ilyen településeken.

Egy ilyen struktúrával rendelkező piacon a forgalomcsökkenés mélyen húsba vágó helyzetet teremt az ingatlanos számára. Tudok olyan 20 ezer fős kisvárosról, ahol mindösszesen egy ingatlanközvetítő volt, de ő is igen alacsony költségvetéssel tudott csak létezni. A másik gond ezeken a helyeken, hogy nagyon egyszerű a piac portfóliója, általában kizárólag lakóingatlanokból áll. Amellett, hogy arányait tekintve kicsi a kínálat, aminek egy része ráadásul rejtett is, nincs lehetőség egy több rétegből álló, stabil portfóliót létrehozni.

Nem beszélve a banki finanszírozások szigorításáról, aminek következtében jóval kisebb összeg erejéig jelentenek fedezetet az ingatlanok, sőt vannak olyan városrészek és falvak, ahol egyenesen el sem fogadják a fedezetként felajánlott ingatlant. Az a pénzintézetek véleménye, hogy túlságosan nagy kockázatot jelentene számukra, így mondjuk úgy, „feketelistára” tették ezeket a településeket.

A nagyobb városokban működik az ingatlanpiac

Ezzel szemben a nagyobb városokban és megyeszékhelyeken egészen más a piaci helyzet. Ott van a piacnak rétegződése, lehet portfóliót létrehozni, ezért mindig újragenerálódik a kínálat és a kereslet. Azt gondolom, hogy itt inkább házon belül kell keresnünk a problémák okait, nem pedig kizárólag gazdasági szinten.

Egyrészt azoknak adódnak most nehézségeik, akik nem főprofilként foglalkoznak ingatlanközvetítéssel, hiszen most egy területen is nehéz helyt állni. Különösen, ha a fő bevételi forrás sem az ingatlanozás, hanem a megélhetés más forrásból biztosított. Ilyen háttérrel könnyen szüntetik meg az ingatlanközvetítői tevékenységet, de persze ezek is bekerülnek a statisztikákba. Azért az még mindig jól látható, hogy aki csak és kizárólag ingatlanközvetítésből biztosítja a megélhetését, az mindig megtalálja a megoldást az életben maradásra.

Másrészt az egyén szintjén felmerülő nehézségek és problémák miatt is sokan döntenek a tevékenységük megszüntetése mellett. Ott van egyrészt az iroda üzemeltetési költségeinek előteremtése, és ezeken túl a magánszféra kiadásainak kitermelése.

Mint sokan mások, az ingatlanközvetítőként dolgozók között is vannak olyanok, akiknek a devizaárfolyamok elszabadulása miatt nehézségeik vannak. Míg jobb volt a piac, addig az ember beruházott egy új autóba, a családjának szebb és kényelmesebb otthont szeretett volna teremteni, ezért jobb minőségű lakást, vagy házat vásárolt. Vagy netán egy saját irodába ruházott be a hosszú távú megtérülés reményében. Ilyenkor a megnövekedett anyagi terhek mellett a lelki nyomást is el kell tudni viselni, ami könnyen rányomja bélyegét a mindennapokra is. Ezzel a lelkülettel pedig egy olyan szakmában, ahol kulcskérdés az ügyfélkapcsolat minősége, nem lehet igazi eredményeket elérni.

Már nem így lehet könnyen pénzt keresni

Harmadrészt azok tűntek el leghamarabb a porondról, akik nem szép hivatást, hanem könnyű és kockázatmentes pénzszerzési lehetőséget láttak ebben a munkában. Viszont ők a baj első jelére kivonultak a piacról, a lehető legkisebbre minimalizálva veszteségeiket. Valószínűleg ők már statisztikai adatként sem álltak rendelkezésre a felmérésekhez, olyan gyorsan és csendben tűntek el.

Bárhogyan is nézzük, ez nem más, mint természetes szelekció. Ugyan úgy, mint mindenhol máshol az élet egyéb területein, itt is életciklusok vannak. Ez a ciklikusság az, ami segíti a természetes tisztulást, és elősegíti az új generációk megjelenését.

Hiszem és tapasztalom a visszajelzések alapján, hogy a nagybetűs válság okozta problémák mélypontján már túl van a piac. Ez meg volt 2009 első negyedévében. Az ezt követő hónapok – mind a kereslet-kínálat szereplői, mind az ingatlanos szakma számára – az adaptálódás időszakát jelentették. És ez, mint minden átmeneti időszak, rejtett magában nehézségeket. A 2010-es év viszont már egyértelműen az új, módosult piac korszaka, ami él és folyton mozgásban van. Persze nem olyan dinamikusan, mint 2007-ben, de nem is szabad összehasonlítani a két időszakot egymással az elvárások tekintetében.

Igenis vannak jó kilátások

Ez az időszak arra mindenféleképpen megtanít majd bennünket, hogy ne külső segítségre várjunk. Persze nehéz a régi beidegződésektől megszabadulni, pláne azoknak, akik még a régi rendszer működési mechanizmusai szerint szocializálódtak. Lehet, hogy nehéz, és időnként nagyon fájdalmas, de még sincs más lehetőség. Fejleszteni, haladni kell a változásokkal, be kell építeni az új eszközöket és módszereket a mindennapjainkba.

Úgy gondolom, most is van, és a későbbiekben is lesz perspektíva ingatlanközvetítőként tevékenykedni. Sőt, most van igazán lehetőség iroda nyitásában gondolkozni. A közvetítők munkája mind jobban felértékelődik, mert egyre nagyobb igény lesz arra, hogy gyorsan, a lehető legjobb áron adják el az ingatlanokat. Továbbá, hogy a legjobb ajánlatokat találják meg a vevők. Mint tudjuk, az információ a legdrágább dolog, és a jól felkészült ingatlanosnak ebből van a legtöbb a saját piacán.

Az ingatlanpiac, mint egy élő szervezet, mindig is a túlélésre törekszik. Amilyen ütemben csökkent a hitelből vásárlók száma, olyan ütemben növekedtek a készpénzes vevők. Az eladók is belátták mostanra, hogy nem tarthatják ki az árakat, érdemesebb időben lépni, hogyha kezd gondot okozni a hitel visszafizetése. Korántsem olyan rossz a helyzet, mint amilyennek mondják.

Cserven Gábor
ingatlanközvetítő-oktató