Megéri most áthidaló hitelt felvenni? Előnyök és hátrányok

Arra voltunk kíváncsiak, hogy az ingatlanpiaci válság előtt divatos, rövid lejáratú áthidaló (lakáscsere) hitelt megéri-e most felvenni. Milyen kockázatokkal kell szembenéznie annak, aki most igényli? Egy biztos, a stagnáló ingatlanpiac az ügyfél ellen dolgozik.

Az áthidaló (lakáscsere) hitel lényege, hogy az ügyfélnek nem kell megvárnia, amíg régi ingatlanját eladja, hogy a kiszemelt lakást (házat) megvásárolhassa, mert a bank az eladandó ingatlan fedezetére nyújtott hitellel részben megelőlegezi az ügyfélnek az eladásból származó bevételt. Az értékesítésre általában 2 év áll a rendelkezésére, így az ügyfélnek nem kell hirtelen, általában előnytelen áron eladnia a régi lakását, miközben a kiválasztott ingatlanról sem marad le.

Kézdi Zsolt, a Banki Hiteltanácsadók és Kihelyezők Egyesületének elnöke szerint az áthidaló hitel egy jó pénzügyi konstrukció, hiszen rövid, maximum 2 éves futamidőre forráspótlási lehetőséget teremt a meglévő ingatlan mellett újba költözésre. Viszont a

rövid lejárat a hitelkondíciókban is megnyilvánul: magasabb a kamat, mint a hosszú lejáratú hiteleknél. Ezért előzetesen érdemes hitelközvetítő tanácsát meghallgatni, ugyanis előfordulhat, hogy a látszólagos kedvezmények ellenére sem járunk jól, különösen a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben.

Mi történik, ha lejár a 2 év?

Sojnóczki József, a Credit Hungary Kft. vezetője szerint a válság miatt most háromszor is meg kell fontolni, hogy felvegyünk-e áthidaló kölcsönt. Ugyanis a futamidő alatt általában csak a kamatot és a kezelési költséget kell fizetnünk, viszont lejáratkor egy összegben kell törlesztenünk a tőkerészt is. Most kizárólag forinthitelekről lehet szó, vagyis a THM durván 11 százalék lehet egy évre. Például ha felveszünk egy 10 millió forintos áthidaló hitelt, akkor 2 év alatt több mint 12 millió forintot kell visszafizetnünk. Egyes bankoknál a futamidő alatt nem kell fizetni a törlesztőrészleteket sem, viszont a 2 év alatt felhalmozott banki hiteldíjat (kamat+kezelési költség) a végtörlesztéskor kell kiegyenlítenünk. Ha nem tudjuk eladni a lakásunkat, akkor hosszú lejáratú forint alapú jelzáloghitelre válthatjuk át, de ilyen esetben sok plusz költség jelentkezhet: például a régi hitel lezárási díja, az értékbecslési díj és a folyósítási jutalék. De előfordulhat az is, hogy a 2 év alatt valaki munkanélküli lesz, vagy nincs papíron megfelelő nagyságrendű jövedelme, ami további nehézségeket jelenthet – teszi hozzá Sojnóczki József.

Rossz idők járnak

Az ingatlanpiac jelenlegi állapota nem kedvez ennek a hiteltípusnak – folytatja Kézdi Zsolt. Normális esetben, ha a gazdaság prosperál, és a kölcsönfelvevő az eladni kívánt lakására rendes piaci árat kalkulál, akkor a 2 éves futamidőn belül gond nélkül el tudja adni azt. Most azonban ingatlanpiaci válság van, stagnál a piac. Így sem az ár, sem az idő nem áll az eladó mellett, nem lehet kiszámítani, hogy mennyi ideig árulja majd, mint ahogy azt sem, hogy végül mennyiért sikerül eladnia a lakást. Jelenleg akkor lehetne piaca az áthidaló hitelnek, ha a rövid lejáratot átdolgoznák hosszúra, de ekkor a bank kockázata is nőne, így ez a lehetőség sem reális jelenleg.

Csak tudatosan!

Csak annak ajánlatos áthidaló hitelt igényelnie, akinek a fogyasztói tudatossága, magatartása megfelelően „érett”, vagyis már az elején pénzügyi tervet készít, szinte cash flow-t

„gyárt”, hogy mi is történik majd a következő 2 évben. Habár 2 évig alig kell fizetni, utána hidegzuhanyként érheti a hitelfelvevőt a megnövekedett fizetési kötelezettség. Ráadásul kalkulálni kell azzal is, hogy ha eladjuk az ingatlant, visszafizetjük az áthidaló hitelt és elszámolunk a bankkal, akkor még további plusz költségek jelentkezhetnek (például az eladott lakás utáni illeték és az ügyvédi költség). Hajlamosak vagyunk arra, hogy kicentizzük az anyagi lehetőségeinket, így a plusz felmerülő kiadások felboríthatják a pénzügyi háztartásunkat – figyelmeztet Kézdi Zsolt. Ezért is érdemes külső, objektív szakértő tanácsadót igénybe venni.

Az áthidaló kölcsön ellen szól, hogy most pang az ingatlanpiac, ezért valószínűleg alacsonyabb áron adhatjuk el meglévő lakásunkat a 2 éves futamidő alatt, mint később. Ellenben, ha kivárunk az ingatlanpiac beindulásáig (1-2 év), akkor akár több millió forinttal is jobban jöhetünk ki, mint az áthidaló hitel igénybe vételével a jelenlegi körülmények között.