Mit csinál tulajdonképpen egy ingatlanos?

Tapasztalatunk szerint sok ingatlantulajdonos nincs tisztában az ingatlanközvetítők feladataival, illetve azzal, hogy milyen előnyt jelenthetnek az értékesítésben. Ezért arra kértük [i]Cserven Gábor ingatlanközvetítő-oktatót[/i], hogy mutassa be az ingatlanközvetítők munkáját.

Amikor egy tulajdonos megkeres egy irodát azért, hogy azt megbízza ingatlanjának eladásával, akkor az első lépés minden esetben a helyszíni szemle. Ekkor az eladóval együtt bejárásra kerül az ingatlan, miközben az ingatlanközvetítő a lehető legtöbb információt gyűjti be a tulajdonostól. A folyamat egyszerű: az ingatlanos kérdez, kérdez és kérdez. A cél az, hogy szinte sajátjaként ismerje az adott ingatlant, aminek eladását a gondjaira szeretnék bízni, de az információgyűjtés a reális ár kialakításához is elengedhetetlen.

A szemle folyamatához tartozik az eladás okainak megismerése is. Talán magával az ingatlannal vannak problémák? Esetleg a szomszédok jelentik a gondot? Vagy családon belüli okokra vezethető vissza, esetleg anyagi nehézségek teszik szükségessé? Csupán minőségi változást szeretnének a lakhatásuk tekintetében? Erre a feltáró beszélgetésre azért van szükség, hogy kiderítsük, valóban komolyan gondolja-e az eladó a dolgot, valamint tényleg ez a legjobb megoldás-e a felmerült élethelyzet megoldására.

Ezt követően kell megbeszélni az árat. Mi az, amit az eladó szeretne? Mi az, amit a piac elfogadhatónak tart? Az ingatlanos szakember összefésüli ezt a két szempontot úgy, hogy olyan reális árat alakít ki, amin belátható időn belül el is adja az ingatlant. A megbeszélés második felében az együttműködés részleteit beszélik át, majd kitöltik a szükséges dokumentumokat, végül fényképek is készülnek az ingatlanról.

Az ingatlan hirdetése, kiajánlása

Miután érvényes megbízás jött létre az ingatlanra, a következő lépésként a szükséges hirdetési formátumok kerülnek kiválasztásra, és ezeknek megfelelően a hirdetések is elkészülnek. Manapság a vevők nagy része az online hirdetéseket részesíti előnyben az offline megjelenésekkel szemben. Az internetes hirdetéseknél fontos, hogy részletes és színesen megfogalmazott leírás, fényképek és alaprajzok fel legyenek töltve az adott felületre. (Vannak azonban még olyan régiók, ahol szükséges a nyomtatott sajtóban is megjelentetni az ingatlant a sikeres eladás érdekében.)

Ezen kívül elengedhetetlen, hogy a nyilvántartásba újonnan bekerült ingatlan a lehető leghamarabb kiajánlásra kerüljön az érdeklődői adatbázisban szereplő azon ügyfeleknek, akiknek rögzített igényei közül legalább 3 paraméternek megfelel az ingatlan. Ez az a bizonyos kontrollált, illetve irányított folyamat, amiben az ingatlanközvetítőnek kulcsszerepe van. Ebben rejlik a szakma valódi hatékonysága.

Az ingatlan bemutatása az érdeklődőknek

Akár egy megjelent hirdetésre jelentkezőről, akár egy direkt ajánlásból generálódó érdeklődőről legyen szó, az ingatlan személyes bemutatása lesz a következő feladat. Persze ezt mindkét ügyféllel (eladó és érdeklődő) előzetes időpont-egyeztetés előzi meg. A helyszínen az ingatlanközvetítő lesz az, aki házigazdaként fogadja az ügyfeleket (ketten biztos, hogy jönnek), és bemutatja számukra az ingatlant. Ez idő alatt a tulajdonos háttérbe húzódik (ezt előre tisztázni kell vele). Esetleg olyan kérdések megválaszolásába vonja be a megbízóját, melyek szorosan a lakhatás személyes vonatkozásaihoz kapcsolódnak. Ekkor az árral kapcsolatos kérdések még nem kerülnek szóba, ezt csak a későbbi egyeztetések során szokták tisztázni. Amennyiben a bemutatott ingatlan nem nyeri el az ügyfél tetszését, az ingatlanközvetítő ajánl egy hasonlót az adatbázisából, vagy rögzíti az igényeket, és igyekszik felkutatni ügyfelének a paramétereknek megfelelőt.

Kapcsolattartás az ügyfelekkel

Ez fontos sarokpontja egy ingatlanközvetítő munkájának. Életbevágó, hogy a megvalósult személyes találkozások közötti időszakokban is rendszeresen tartsa a kapcsolatot mind a megbízókkal (az eladók), mind a kereső ügyfelekkel (a vevők). Ennek két fontos oka van: az egyik az új információk begyűjtése, a másik az új információk átadása. Lényeges azonban még a bizalmon alapuló kapcsolat kialakítása is.

Az áralku és a felek közötti egyezség létrehozása

Ebben a fázisban az ingatlanközvetítőnek fontos a szerepe. Át kell, hogy „változzon” mediátorrá, aki segít az álláspontok összehangolásában, pénzügyi tanácsadóvá, aki a finanszírozás területén bír hiteles információkkal és kapcsolatokkal. Persze a többi ismeretére is nagy szüksége lesz, hogy a felek időnként kissé egyoldalúnak tűnő álláspontjait közelíteni tudja egymáshoz.

Sok esetben úgy jön létre egyezség a felek között, hogy személyesen csak az ügyvédnél, az adásvételi szerződés aláírásakor találkoznak, mert az ingatlanközvetítőn keresztül gyorsan megszületett az egyezség. Ennek legfőbb oka az, hogy az ingatlanos személye egy olyan szenzitív szűrőként működik, amin a legfontosabb információk jutnak el a két féltől egymás felé, a legoptimálisabban „becsomagolva”.

Az adásvételi szerződés előkészítése és az abban való szerepvállalás

Miután létrejött a felek közötti egyezség, már nincs más hátra, mint kellő jogi hátteret biztosítva papírra vetni azt. A feleknek nincs dolguk ez ügyben, mert az ingatlanközvetítő biztosítja a hozzáértő, valamint kellő felkészültséggel és jogosultsággal rendelkező ügyvédet, aki az okiratot elkészíti. Előzetesen az ügyvéd vagy az ingatlanos beszerzi az alapdokumentumokat, az ingatlan tulajdoni lapját, valamint az ügyvéd által kért egyéb iratokat a felektől és az intézményektől. (Például használati szerződés osztatlan közös tulajdon esetén, közüzemi tartozással vagy nem tartozással kapcsolatos igazolások, hiteles térképmásolat stb.)

A közvetítői megállapodás értelmében az adásvételi szerződés aláírásakor az ingatlanos is jelen van, ezzel is biztosítva, hogy a szerződéskötés zökkenőmentesen történjen. Vannak esetek amikor a vevő ragaszkodik a saját ügyvédjéhez, ilyenkor felértékelődik egy szakmailag tapasztalt ingatlanközvetítő segítsége a tulajdonos, mint megbízó számára, mivel előfordulhat, hogy az ügyvéd kissé egyoldalúvá válik, és a vevő érdekeit tartja inkább szem előtt.

Miután megtörtént a szerződés aláírása, a felek átadták a szándékukat bizonyító foglalót, vagy akár a teljes vételárat, az ingatlanközvetítő megbízási szerződésben vállalt kötelezettsége is teljesítésre került. Ez által jogosulttá vált a közvetítői díjazására is, amit az eladók, mint megbízók fizetnek meg részére.

Ha munkája mégsem vezetne eredményre, ha mégsem tudja eladni a rábízott ingatlant, akkor függetlenül attól, hogy mennyi energiát, időt és pénzt pumpált a dologba, a meghatározott díjazás nem fogja megilletni. Persze mindezt a létrejött megbízási szerződés tartalma határozza meg.

Végszó

A cikk megírásánál törekedtem arra, hogy minél tömörebben, és minél közérthetőbben mutassam be ennek a csodálatos szakmának a fő pilléreit. Bevallom, sokszor kellet visszafognom a gondolataimat, mert mindig lett volna olyan, amit fontosnak tartottam volna leírni. Reményeim szerint, mindenki, aki elolvassa ezt a cikket átlátja, hogy mennyire összetett és minden nehézsége mellett is mennyire izgalmas az ingatlanközvetítő munkája. Ezek után talán sokak számára valóságosnak és kézzelfoghatónak fog tűnni, ez az eddig szellemszakmaként emlegetett terület.

Cserven Gábor
ingatlanközvetítő-oktató
azingatlankozvetitesgyakorlata.hu