Kifogásolt ingatlanközvetítői szerződések. Mit nem szabad aláírni?

Az ingatlanközvetítők szerződése tipikusan sablonszerződés, azaz nem egyedi esetre vonatkozik, hanem teljesen általános. Ez nem lenne baj, az viszont igen, ha a dokumentum rendelkezései egyoldalúak, és lehetőséget adnak az erőfölénnyel való visszaélésre. Most összegyűjtöttük azon kitételeket, amelyeket az ügyészség is aggályosnak talált. Hogy az érem másik oldalát is megmutassuk, megkértük Cserven Gábor ingatlanközvetítő-oktatót, hogy véleményezze az ügyészség kifogásait.

Az ingatlanközvetítő és az ingatlantulajdonos kötött megkötendő szerződés egyszerű polgári szerződés, így a tartalmát a felek elvileg közös megállapodás szerint módosíthatnák. Erre azonban a gyakorlatban ritkán kerül sor, hiszen a közvetítők jellemzően egyoldalúan, a megbízó közreműködése nélkül készített, előre meghatározott szövegű szerződésmintát alkalmaznak, így a felek rendre az ingatlanforgalmazó cég kész szerződésmintáját írják alá.

Teszik ezt annak ellenére, hogy ezek a dokumentumok esetenként olyan passzusokat is tartalmaznak, amelyektől a vevő és az eladó haja egyaránt égnek áll. Ez esetben érdemes új közvetítő után nézni, vagy elérni, hogy a visszaélésre lehetőséget adó passzusok kikerüljenek a megbízási szerződésből.

Kifogással élni ugyanis egyáltalán nem szégyen, sőt. Az alábbiakban a teljesség igénye nélkül bemutatunk néhány szerződésbeli kikötést, amelyet a Zala Megyei Főügyészség tisztességtelen szerződési feltételnek lát.

És hogy látja ezt egy ingatlanos? (Cserven Gábor)

Fontos kiemelni, hogy az együttműködés jogszerű megszüntetésével sem foglalkoznak kellő komolysággal. Sokan egy telefonhívással akarják semmissé tenni a megállapodást, mert még azt is macerásnak érzik, hogy személyesen tegyék meg ezirányú jognyilatkozatukat.

1. Időkorlát nélkül jutalék

Az ügyészség álláspontja szerint ellenkezik a jóhiszeműség és a tisztesség követelményével, valamint egyoldalú és indokolatlan az a szerződési feltétel, amely a megbízás megszűnését követően időkorlát nélkül teszi

lehetővé közvetítői jutalék érvényesítését.

És hogy látja ezt egy ingatlanos?

Ez a dolog nem életszerű; minimális annak az esélye, hogy évek múltán ismét felbukkanjon egy olyan vevő, akinek az ingatlanos korábban már megmutatta a lakást. Másrészt, mivel a szerződés mindkét felet köti, ilyen esetekben az eladónak is jeleznie kellene a dolgot a referens felé. Hogy egy kicsit a rossz tapasztalatokról is beszéljek: vannak eladók, akik a fizetési kötelezettségük alól úgy szeretnének kibújni, hogy megszüntetik a szerződést, majd azzal kötnek szerződést, akit a közvetítő hozott.

2. Címkiadás a szerződés felmondása után

Tisztességtelen az a szerződési feltétel, amely az ingatlanközvetítő számára lehetővé teszi, hogy ő vagy a partnere a szerződés felmondását követően kiadja az ingatlan címét a potenciális vevőknek.

És hogy látja ezt egy ingatlanos?

Ezzel teljesen egyetértek, de ehhez az is szükséges, hogy a fent említett szerződés felbontása írásban történjen. Amúgy ezzel a problémával a praxisomban még nem találkoztam. Ha a felbontás után adják ki a címet, azzal a jutalék megfizetése is kétségessé válik az üzlet tényleges megkötésekor.

3. „Sikeres közvetítés” áremelésnél, elzárkózásnál

Kifogásolható az az általános szerződési feltétel, amely sikeres közvetítésnek minősíti azt az esetet, amikor a tulajdonos, a tulajdonostárs vagy egyéb jogosult elzárkózik az ingatlan bemutatásától vagy értékesítésétől, vagy olyan feltételhez köti ezt, amit előzőleg a szerződésben nem kötött ki, beleértve az ingatlan árának egyoldalú módosítását is.

És hogy látja ezt egy ingatlanos?

Kissé végletesnek érzem ezt a passzust. Természetesen a „sikeres közvetítés” alatt mindenkinek a szerződés aláírását kell értenie. Vannak azonban ügyfelek, akik úgy írják alá a szerződést, hogy valójában eszük ágában sincs eladni az ingatlanjukat. Hogy miért teszik ezt mégis? Talán az önigazolás lenne erre a legjobb kifejezés. „Én megpróbáltam!” Ám amikor érkezik egy komoly vevő, megijednek, és rögtön visszavonulót fújnak. Mi lesz ilyenkor az ingatlanos által befektetett idővel, pénzel és energiával? Megy minden a levesbe.

4. Felmondási idő kikötése

Tisztességtelen az ügyészség szerint az ingatlanközvetítésre irányuló szerződésben a felmondási idő kikötése. A szerződés felmondását követően ugyanis a felmondási idő leteltéig a szerződés hatályban van, a megbízó tehát nem szüntetheti meg a szerződést azonnali hatállyal akkor sem, ha az ingatlan értékesítését már nem kívánja, ezáltal a szerződéshez a felmondási idő alatt is kötve van. Ez a kikötés ellentétes a szerződés jellegével és a Polgári Törvénykönyv azon rendelkezésével, hogy a megbízó a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja.

És hogy látja ezt egy ingatlanos?

Gyakorlatban az azonnali hatályú megszüntetés terjedt el. Ha ugyanis az eladónak nem áll szándékában értékesíteni a szerződés tárgyát képező ingatlant, akkor a közvetítőnek sem áll érdekében további munkát és pénzt fektetnie az üzletbe.

5. Kizárólagosság csak mértékkel

Egyes esetekben a kizárólagos értékesítés jogának általános szerződési feltételekben való kikötése is lehet tisztességtelen. A bírói gyakorlat szerint az ingatlanközvetítési szerződésben nem tilos ilyen kikötést alkalmazni, de csak akkor tisztességes a kikötés, ha az határozott, egyedileg megtárgyalt, kellően behatárolt és részletezett.

Tisztességtelen tehát a kikötés abban az esetben, ha nem tartalmazza azt, hogy a kizárólagosság időtartama alatt csak a megbízott ingatlanközvetítő jogosult az ingatlan értékesítésére. Vagyis szerepelnie kell a szerződésben, hogy az ingatlant más iroda – vagy akár maga a tulajdonos is – értékesítheti, de a jutalék ebben az esetben is jár a kizárólagosságot szerző közvetítőnek.

A kizárólagossági jog alkalmazása ettől függetlenül nem eredményezheti azt, hogy az ingatlanközvetítő abban az esetben is követelje a jutalékot, ha ő maga nem teljesíti a szerződésben kikötött ellenszolgáltatást.

És hogy látja ezt egy ingatlanos?

Úgy vélem ehhez a témához érdemes elolvasni egy bejegyzésemhez fűzött ingatlanos kommenteket.