Válságban a szakma: ki éli túl?

Az ingatlanpiac neves szereplőit egy asztalhoz ültettük, hogy különböző témákat vitassunk meg velük. Írásunk utolsó részében arról esik szó, hogyan élhető túl a válság, és kiderül az is, kik azok, akik még nyernek is rajta.

Ingatlanmagazin: Mi okozza ma a legnagyobb nehézséget az ingatlanszakmának?

Sztranyák József: A legnagyobb gond, hogy nincs fizetőképes kereslet.

Németh Miklós: Igen, ez mindenhol így van, csak az arányok mások. Spanyolországban 40 százalékkal visszaesett az eladások száma. Ott a válság miatt egymillióan vesztették el a munkájukat, és megszűnt a legnagyobb ingatlanközvetítő lánc, amely 250 saját irodát működtetett.

Ingatlanmagazin: Ezek szerint mi még örülhetünk?

Beák Attila: Én még mindig azt mondom, ha jó az ingatlan ára és jó helyen van, ma is elviszik. Ettől függetlenül válság van, tudomásul kell venni, hogy visszaesett az eladások száma, ami miatt kisebb az esély arra, hogy elkeljenek a lakások. Ebből az is következik, hogy a rossz ingatlan az, amit ma sehogy sem lehet eladni.

Ingatlanmagazin: Tavasszal jönnek a választások. Mire számítanak, lesz változás?

BA: A választások előtti utolsó hónapokban jelentős döntések soha nem születnek, és mire az új kormány megszokná a helyzetet, jön a nyár. Nem a piaccal van gond, hanem a rendszerrel. A választások után eltelik fél év, és nem történik semmi. Előtte szintén negyed évig csend van.

Ingatlanmagazin: Jól tudom, hogy jelenleg nincs egyetlen intézkedés sem, amely az ingatlanpiacot élénkítené?

SzJ: Nincs. És osztom Attila nézetét, sőt hozzátenném, most még az sem várható, hogy a választások előtt fogyasztásra ösztönöznék a lakosságot. Egyszerűen nincs miből. A mostani ciklus újdonsága a válságkezelő program, ami értelemszerűen nem stimulálja az ingatlanpiacot. Válságkezelés címén meghirdették például a MÁV működésének racionalizálását, azaz bezárnak szárnyvonalakat. Ez kettős hatással van a piacra: az érintett településeken leértékelődnek az ingatlanok, a jobb közlekedésű részeken viszont fölmehetnek az árak. Ez egyszerűen azért van, mert a tömegközlekedés milyensége meghatározza az életminőséget, az pedig hatással van az ingatlanárakra. Egyes érintett településeken ráadásul már eleve olyan alacsonyak az árak, hogy már nincs lejjebb.

Ingatlanmagazin: Az ingatlanpiac mélyrepülése sok irodát magával sodor. Hogyan lehet túlélni a válságot?

BA: Kell ehhez egy jó adag szerencse, de inkább azt mondom, hogy tudás és szakmai kapcsolat.

SzJ: Szakmai kapcsolat, tudás és több lábon állás. Fontos, hogy az iroda ne csak adásvétellel foglalkozzon, hanem bérbeadással, hitelbiztosítással, értékbecsléssel…

BA: …és ingatlanszakértéssel.

SzJ: Igen. Mivel kevesebb az adásvétel, kevesebb az értékbecslés, de ingatlanszakértésre szükség van. Ez például egy kitörési pont lehet, ahogyan a mérnökök számára is menekülőút lehet az energiatanúsítvány készítése. A közvetítő – ha van rá képesítése – elkészítheti a tanúsítványt, de össze is állhat egy mérnökkel. Ez is lehet bevételi forrás. Tudomásul kell venni, megszűnt az ingatlanos misimókus, megszűnt az örökké termő fa. A munka nem jön házhoz, meg kell keresni.

NM: Hozzátenném még azt, hogy miközben a közvetítők száma Európa-szerte csökkent, addig az ingatlankezelőké nőtt. Ennek hátterében az áll, hogy a tulajdonosok érdeke, hogy ingatlanját minél kevesebb pénzből minél jobban működtessék. A válság nyertesei szerintem az ingatlankezelők.

Ingatlanmagazin: Agyoncsépelt kérdés, de igazi választ még nem kaptunk rá. Ki viselte jobban a válságot, a franchise- vagy a magányos irodák?

SzJ: Sok franchise zsugorodik, sok önálló iroda megy csődbe. A legfontosabb ezért – jellegtől függetlenül – a már említett több lábon állás és a profizmus. A franchise egyébként egy nagyon hatékony rendszer, amely folyamatosn kontrollálja saját működését. Ha azt érzékeli, nincs elég bevétele, megszünteti a gazdaságtalan egységeket. Éppen ebben rejlik a hatékonysága.

Ingatlanmagazin: A franchise lenne a jövő?

BA: Ismerek egy ezzel kapcsolatos statisztikát: a spanyolok és a portugálok uniós csatlakozásának évében a két ország nem franchise irodáinak 70 százaléka csukott be. A válság miatt ugyan a franchise-ok is visszaszorultak, de a rendszer alapvetően jó.

Ingatlanmagazin: Amikor bejött az országba az A1 és a Re/Max, úgy gondolták, újabb hálózatok jelennek meg. Ehhez képest mindenütt gondok vannak.

BA: Az A1 baja az volt, hogy saját tulajdonú irodákat üzemeltetett, aminek Magyarországon nincs létjogosultsága. A Duna House és az Otthon Centrum tud működni. Én úgy látom, több egyéni iroda zárt be, mint franchise.

Ingatlanmagazin: Új franchise-hálózat megjelenése várható?

BA: Volt néhány próbálkozás, de hamvába holt. Tavaly két angol és egy francia franchise cég is jelezte érkezését, de végül nem jött. A helyzet stabilizálódásáig nem is várható, hogy bármely cég megjelenne.

Ingatlanmagazin: A franchise-ok zsugorodnak, a kis irodák bezárnak. Mikor jön el az a pont, amikot egy ingatlanos lehúzza a rolót?

BA: Kezdjük az elején. Ingatlaniroda két okból létesül. Van, aki szakmai indíttatásból dolgozik, mint például én. Ha nem tudnám finanszírozni az irodát, valahonnan akkor is előteremteném hozzá a pénzt, mert ez a szakmám, nem tudok másból megélni. Másrészt vannak a konjunktúralovagok, akik amikor szárnyal a piac, irodát nyitnak, amikor pedig jön a válság, bezárnak. Aki szakmai indíttatásból lesz ingatlanos, megpróbál túlélni, több lábon állni, míg van, aki gondolkodás nélkül becsukja az irodát. Ez itt a gond. De menjünk vissza a ’90-es évekre: büszke voltam, hogy megnyitottam az irodám, és kikértem magamnak, hogy azzal a címközvetítővel azonosítsanak, aki nem csinált mást, mint az újságból kiírt címeket pénzért kiadta. Ez nem ingatlanközvetítés. Ennek a tevékenységnek két ismérve van: a sikerdíj, és az, hogy megbízási alapon működik.

Ingatlanmagazin: A sikerdíj kényes kérdés, hiszen jutalék csak akkor van, ha létrejön az adásvétel. A kiadások viszont akkor is fixek, ha áll a piac.

SzJ: Tudomásul kell venni, hogy az ingatlanos jövedelmét a jutalék biztosítja, a sikerdíjnak pedig akkorának kell lennie, hogy abból meg lehessen élni. A jutalék mértéke 2–5 százalék között mozog, sőt a keleti országrész kisebb településein például nem adnak többet 1–2 százaléknál. Emiatt bár elítélhető, de nem várható el, hogy az ingatlanos képezze magát, belépjen a szakmai szervezetekbe, tagdíjat fizessen. Ezért van az, hogy a jutalék mértéke valamilyen szinten tükrözi a szakmai felkészültséget. Legalábbis ennek így kellene lennie.

Önnek is van véleménye? Szerkesztőségünk a szakma@ingatlanmagazin.com címre várja az építő jellegű hozzászólásokat, kritikákat. Várjuk továbbá a javaslatokat arra, hogy olvasóink mely szakembereket és mely témákat látnák szívesen a magazin felületén.