Szakmai kerekasztal: ingatlanpiac és finanszírozás

Az ingatlanpiac neves szereplőit egy asztalhoz ültettük, hogy különböző témákat vitassunk meg velük. Írásunk második részében a válságról, az árak várható elmozdulásáról, a finanszírozás szigorításáról, a választásokkal kapcsolatos várakozásokról és a bérlakások hiányáról lesz szó.

Ingatlanmagazin: Önök szerint meddig tart még a gazdasági mélyrepülés?

Sztranyák József: Azt kommunikálják, vége a válságnak, de véleményem szerint a recesszió mélyebb annál, mintsem rövid időn belül véget érjen. Megálltunk a lejtőn, de ha nem indul be a termelés, nem várható fejlődés.

Beák Attila: Én úgy látom, a helyzet nem olyan súlyos, mint a tengerentúlon vagy tőlünk nyugatra. Tudjuk, Amerikában nullszázalékos önerővel is lehetett ingatlant vásárolni, sőt mellé még bútort is. Nálunk nem volt ilyen durva a helyzet, a bankok óvatosabban hiteleztek. Tény persze, hogy most csak nehezen lehet ingatlant eladni, de ennek vége lesz. Más kérdés, hogy mikor. Tavasszal jönnek a választások, és ebben az időszakban mindig visszafogott az ingatlanpiac. Emiatt 2011-re, vagy inkább 2012-re mondanám, hogy helyre jön a piac. A 2001-es állapotok persze akkor sem térnek vissza.

Németh Miklós: Mi készítettünk egy felmérést arról, hogy az európai országokat hogyan érintette a válság. Írország és Izland ugye teljesen bedőlt, azt követte az Egyesült Királyság, majd jött Spanyolország és Franciaország. Az eladások száma nálunk is drasztikusan csökkent, ahogyan az árak is, miközben a bérleti díjak szinte mindenhol emelkedtek. Itthon súlyosbította a helyzetet, hogy a válság beköszöntekor rengeteg új lakás volt a piacon, ezek jó része pedig már évek óta vevőre várt. Mivel sem a használt, sem pedig az új lakások piacán nem volt mozgás, beállt az egész rendszer. Megszűnt a finanszírozás, a mai napig hiányzik a tőke. Emiatt úgy látom, a válság nálunk akár 5–10 évig is elhúzódhat, hacsak be nem indul újra a hitelezés.

Ingatlanmagazin: A finanszírozás nehézkessé válása óta az adásvételeknek hány százaléka hiúsul meg azért, mert a vevő végül nem jut kölcsönhöz?

SzJ: A partnereim nagyon komoly arányban nem kapnak hitelt, legyen szó akár projekt-, akár lakásfinanszírozásról; az arány bőven 50 százalék fölötti.

BA: Igen, átestünk a ló túlsó oldalára, eddig mindent finanszíroztak, most semmit.

Ingatlanmagazin: Mennyire van a háttérben a válságtudat, és mennyire a tényleges pénztelenség?

NM: Mondok egy külföldi példát. A francia ingatlanszövetség készített egy felmérést arról, hogy 2008–2009-ben a válság hatására hogyan változott a piac. Kiderült, hogy a mindig is népszerű Párizsban most a vevők a “várj és nézz” stratégiát alkalmazzák, azaz kivárnak. Van pénzük, mégsem vásárolnak, csak nézik, mi történik. Mintha tőzsdéznének. Ha szimpatikus irányba mozdulnak az árak, előveszik a pénzüket, ha nem, hát elrakják.

SzJ: Én ennek az inverzét ismerem. A magyar piacon mozgó spanyol befektetőim ebben az évben erősen válogatnak, érződik rajtuk, hogy a pénzüket a válság ellenére is inkább ingatlanba akarják menekíteni. A magyaroknál nem érzem ezt: közülük senki nem akar vásárolni, igaz, én jórészt nem a lakóingatlan piacon vagyok érdekelt.

BA: Én nyár óta több külföldinek is adtam el lakást, a magyar befektetőknél viszont ugyanazt a jelenséget érzékelem, mint amelyről Miklós beszélt az imént. A jelmondatuk sarkítva a következő: “Itt van a pénz, ha valami nagyon jót találsz, szólj!”

Ingatlanmagazin: A készpénzes vevők most nyeregben vannak, hitelhez jutni viszont nehéz. Mit gondolnak az MNB devizahitelezést szigorító javaslatáról?

NM: Korábban mindenki azt mondta, a bankoknak magánkézben kell lenniük, most viszont azt látjuk, hogy Németországban az állam megveszi a bankot. Egészséges egyensúlyra lenne szükség. Lehet, hogy ez rossz szókapcsolat, mert Magyarországon egyik sem igaz az ingatlanpiacra. De ez vinné előre a dolgokat.

BA: Szerintem nagyobb súlyt kell helyezni a jövedelemre. Az eddigi hitelezési gyakorlatban a fedezeti oldal volt rendben, a bankok óvatosan helyezték ki a hiteleket, jól megnézték, mi a fedezet. Ugyanakkor nem volt gond, ha az ügyfél minimálbérre volt bejelentve, a lényeg az volt, tudjon törleszteni. Egy darabig. És utána mi van?

SzJ: Itt jön a képbe a jegybank javaslata, amelyet személy szerint nagyon jónak tartok. A számsort magyarországi banki tapasztalatok alapján rakták össze, így irányadónak is tekinthető.

Ingatlanmagazin: Mi a helyzet az árakkal? Várható csökkenés?

SzJ: Nálunk nem volt ingatlanbuborék, jól voltak értékelve az ingatlanok. A gond az, hogy a hazai bankoknak külföldi tulajdonosai vannak. Ez azért baj, mert az anyavállalat elsősorban a saját országában próbálja támogatni a gazdaságot. Míg tehát korábban a sűrű fillér elmélete alapján a bankok bőkezűen finanszíroztak nálunk is, addig ezt most inkább otthon teszik. Amíg volt hitel, az alku sem volt véresen komoly: kétszer még megpróbálta a vevő, de ha nem sikerült lejjebb könyörögnie az árat, hát megvette drágábban kölcsönből. Az ingatlanok a hitelbőség miatt így egy hajszálnyival túl voltak értékelve, a hitelezés beszűkülése viszont csökkenti az árat.

BA: Nem értek ezzel egyet, véleményem szerint nem fognak csökkenni az árak. Nálunk a legnagyobb probléma, hogy a lakástulajdonosok és lakásbérlők százalékos aránya 93–7, szemben a nyugati országokkal, ahol ugyanez az arány 60–40 százalékos, méghozzá a bérlők javára. A fiatalok nagy része a lakáshitelek miatt 20 évre eladósodott, nem beszélve arról, hogy a lakosság 80 százalékának egyetlen vagyontárgya maga az ingatlan, amelyben él. Emiatt senki nem engedheti meg magának, hogy engedjen az árból, bukjon az adásvétel során. Azt tapasztalom, az eladók egyszerűen azért tartják ki az árat, mert nem tudnak olcsón vásárolni – és pontosan azért nem, mert mindenki kitartja az árat.

Nem tudom, mi lesz jövőre, lehet hogy beindul a piac és ledönti az árakat, de szerintem ez nem így lesz. Ha belegondoltok, az árak reálértéken 2000 óta alig változtak. Kivételek persze voltak, de csak különleges helyeken, a Várban, a Duna-parton, az Andrássy úton – de az átlagár nem változott. Az V. kerületi átlagár például 10 év alatt 350 ezer forintól felment 450 ezerre. Mégis mekkora infláció volt ez idő alatt? És akkor még nem beszéltem a vidéki helyzetről, ahol 10 éve is lehetett 1,5 millió forintért házat kapni és most is. Akkor sem lehetett eladni és most sem. És itt kanyarodnék vissza ahhoz, miért gond, hogy az ingatlanok 93 százaléka saját tulajdonban van.

NM: Ez valóban probléma, de ha megnézzük, azt látjuk, a bérlakás-építéssel kapcsolatban rengeteg tanulmány született. Mi valósult meg belőlük? Semmi.

SzJ: Ma saját erőből nem éri meg bérlakást építeni, senki nem fog ilyesmire vállalkozni, mert csődbe megy. A bérlakások építését támogatni kell. Másrészt nálunk az emberek pszichés okok miatt sem költöznek bérlakásba. Egyszerűen biztonságérzetet ad, ha valaki a saját ingatlanában él, mert míg a bérlakásból fizetésképtelenség esetén kirakhatják, addig a sajátból nem. Ugyanakkor a saját otthon is pénzbe kerül, csak ezt kevesen ismerik föl.

BA: Nem akarok politizálni, de az első hibát azzal követtük el, hogy a kedvezményes lakáshitel anno senkit nem ösztönzött arra, hogy bérlakásba költözzön, pedig ugyanabból az összegből – ha megtámogattuk volna szociálisan azt a réteget, aki kedvezményes lakáshitellel sem képes lakást vásárolni – egy kétgyerekes család bérbe tudott volna venni egy kétszobás lakást. De nem úgy, hogy segélyt kap, hanem úgy, hogy konkrétan a lakásbérlést támogatja az állam. A kedvezményes lakáshitelezés ezt ellehetetlenítette. Aztán a Medgyessy-kormány ugyan elindította a bérlakásprogramot, de az hamvába holt, nem volt rá pénzt. Később ezzel már senki nem foglalkozott, sőt az OLÉH (Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal) meg is szűnt. Nem tudom, a következő kormány hogy áll majd a kérdéshez, de az a gyanúm, hogy sehogy, mert nem ez az elsődleges probléma.

Folytatjuk

Ön mit gondol a kérdésről? Szerkesztőségünk a szakma@ingatlanmagazin.com címre várja az építő jellegű hozzászólásokat, kritikákat. Várjuk továbbá a javaslatokat arra, hogy olvasóink mely szakembereket és mely témákat látnák szívesen a magazin felületén.