Ingatlanos piac: vérengzés után tisztulás?

Bár pontos adatok híján homályban tapogatózunk, ráadásul sokszor elvakít a PR, a válság az ingatlanközvetítők 40-50%-át elsodorta. Azonban még mindig nincs ingatlankamara, hogy a magas szakmai színvonalat garantálja. Továbbra is kérdés: franchise vagy önálló iroda. A válság egyes szakértők szerint piactisztuláshoz vezethet, mások szerint a tőkeerősebbek maradnak talpon.

Homályban tapogatózunk

Bár a válság különösen érzékenyen érintette az ingatlanközvetítői piacot, pontos számadatokkal még mindig nem rendelkezünk: hányan végeznek közvetítői tevékenységet, a válságba hányan buktak bele, hány ember rendelkezik megfelelő szakmai képesítéssel. „Mivel a területet borzasztó rosszul szabályozták, hiányosak az adatok. Hozzávetőlegesen 50 000 cég, vállalkozás profiljában szerepel az ingatlanközvetítési tevékenység. Végzett szakember 20 000 körül van, valójában 5 000 cég, vállalkozás foglalkozott a válság előtt tényleges értékesítéssel” – összegez kérdésünkre Békési Béla. A MIÉSZ (Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete) elnökének tapasztalatát látszik alátámasztani az Opten Informatikai Kft. cégtáradatbázisa is. Eszerint 2009. október 25-ig már csak 2 690 olyan vállalkozás maradt, amely valamilyen ingatlanügynöki (eladás, forgalmazás, bérbeadás, üzemeltetés, kezelés, értékbecslői stb.) tevékenységre is kiváltotta vállalkozását. A pontosabb képhez persze az is hozzájárul, hogy 496 cég ellen már elindult, vagy be is fejeződött a végelszámolás. Így az Opten cégadatbázisa szerint ma már csak 2194 ingatlanközvetítéssel is foglalkozó cég maradt az országban. Területi leosztás szerint a legtöbb bezárt irodát Közép-Magyarországon (353 db), Észak-Magyarországon (23 db), az Alföldön (35 db), Közép- (20 db), Nyugat- (33 db) és Dél-Dunántúlon (32 db) mérték.

Tisztul a piac

Az biztos, hogy a magyar közvetítői piac jelentős százaléka ment tönkre, azonban az outsiderek, kevésbé elkötelezettek, kevés szakmai tudással rendelkezők mellett tőkeszegény, ám jó színvonalú irodák is csődbe mentek. „Egyfajta piactisztulás ment végbe, a tisztességtelen módszerekkel dolgozók egyre inkább kiszorulnak a piacról, és leginkább minőségi szolgáltatásokkal lehet csak talpon maradni. A Duna House-nál jelentős szerkezeti változásokra nem volt szükség, az üzleti modell „válságálló”-nak bizonyult” – mondja Murányi Ákos a Duna House vezető piaci elemzője. Békési Béla szerint megközelítőleg a válság előtti állomány fele, azaz 2500-3000 szakember foglalkozik jelenleg közvetítéssel. Még azt is hozzáteszi: „információk szerint nagyon sokan az év végével befejezik munkájukat”.

Még mindig nincs ingatlankamara

A válság jó alkalmat kínálhatna az ún. ingatlankamara felállítására, amely garancia lehetne a közvetítés magas szakmai színvonalának kikényszerítésére, netán kötelező etikai kódex bevezetésére, hiszen ezt a piac önmaga egyelőre nem tudja megoldani. „A hatalom nem érdekelt a kamara létrehozásában. A szakmai kérdésekről nem egyeztetnek, kérdéseinkre nem válaszolnak, így arra a következtetésre jutottunk, hogy csak erős politikai nyomásra lehet bármit elérni. A jelen pártok erkölcsileg támogatták a kamara létrehozását, azonban amikor konkrét tennivalóval kerestük meg őket, mindenütt lelankadt a nagy buzgalom” – magyarázza szkeptikusan Békési, aki néhány társával pártot is alapított.

Koncentrálódik a piac?

A pontos adatok hiányában azt sem tudhatjuk biztosan, hogy a válság hatására koncentrálódik-e a piac, vagyis a nagy hálózatok növelik-e részesedésüket a közvetítői piacon. „Nincsenek erről adatok. Sajnos még a mai napig nem kötelező az adásvételi szerződéseken a közvetítői ellenjegyzés, így bárki mondhat bármit, amikor ez kötelező lesz, abban a pillanatban pontos adatokkal szolgálhatunk – mondja Békési. – Komoly gond van a kicsiknél, nem véletlen, hogy elsőként ők zárnak be. A franchise-ok legtöbbje valamennyivel tőkeerősebb a kisvállalkozásoknál, így a tartalékaikkal, illetve az eladási stratégiáknak a válságra adott válaszaival pozícionálják magukat” – teszi hozzá. Murányi Ákos szerint: „is-is, de egyértelműen nagyobb vesztesek az önálló irodák, amelyek közül sokaknak be is kellett szüntetniük a működést. Bár a Duna House nem zárt be irodákat, sőt folytatódik a hálózat bővítése, egyes láncoknál történek irodamegszüntetések. Egy nagy, országos hálózat természetesen több tartalékkal tudott nekivágni a válságnak, mint egy – sokszor éppen csak a fedezeti pont környékén működő – önálló iroda. Piaci hírek szerint sokan más, kiegészítő tevékenységbe is bele kellett, hogy kezdjenek.”

Ki az életképesebb?

Arra is ellentmondó válaszokat kapunk, hogy vállalkozás szempontjából a franchise vagy a magános iroda konstrukció az életképesebb. „Az ismerős sarki helyi ingatlanosnak talán ismét nagyobb lesz a becsülete, ha az állandóan változó franchise-munkatársak és a régi ismerős között kell választani. Mindazonáltal nem becsüljük le a franchise cégeket, a szakmai megújuláshoz nagyon sokat hozzátettek, egy-két vitatható módszerük ellenére maghatározók a mai ingatlanpiacon” – állítja Békési, míg Murányi Ákos a hálózatok előnyeit sorolja: a sokkal nagyobb lefedettség, szélesebb körű szolgáltatás-portfólió, speciális hiteltermékek, exkluzív ajánlatok csak az adott hálózat ügyfeleinek, a nagyobb kínálat és nagyobb ügyfélbázis okán jóval több a sikeres üzletkötés.

Kitörési pontok

A magános irodák túlélési stratégiái között szerepel, hogy az alaptevékenységként megjelölt közvetítői munka mellett más jellegű szolgáltatásokat is nyújtanak. „Bizonyára sokan gondolkodnak a több lábon álláson, azonban erről vannak rossz tapasztalatok is.” Először ingatlanközvetítés -és értékbecslés volt a klasszikus felállás, majd jött hozzá a hitelügyintézés, pénzügyi tanácsadás, majd a kinnlévőség-kezelés, a bedőlt ingatlanokkal való seftelés. „A bukott hitelekkel való üzletelések erkölcsi kérdéseket vetnek fel, amit a szervezetünk nem támogat. A szolgáltatások színvonalának emelése a díjcsökkentés helyett – mi ezt ajánljuk tagjainknak. A létszámcsökkentés mindig az adott helyzet mérlegelése után dől el: szociális érzékenység és lehetőségek. Az állam egy ilyen helyzetben nem csökkenti az adókat, nem könnyíti meg a vállalkozók terheit.” – mondja Békési Béla.

Mikor lesz vége a válságnak?

Jelen pillanatban azt még nem lehet felelősséggel kijelenteni, mikor indul be újra a piac. A támogatott hitelek átmeneti megszűnése, valamint az általános gazdasági helyzet (reálbércsökkenés) jelentős befolyással volt az ingatlanpiac egészére, ezen belül is különösen az új építésű ingatlanok piacára – elemzi a helyzetet Murányi Ákos. Majd hozzáteszi: „véleményem szerint idén változás már aligha valószínű, de a jövő év első hónapjaiban is hasonló lehet a helyzet. Ennek ellenére – mivel a használtpiacon továbbra is van forgalom – a Duna House aránylag jó negyedévet vár”.