Hogyan szerezzünk építési engedélyt?

Az építési engedély megszerzése egyszerű papírmunkának tűnik, pedig a valóságban több hónapos, vagy akár több éves tortúra is kerekedhet belőle. Milyen lépéseket kell tennie annak, aki be akarja szerezni az engedélyt, és melyek a leggyakoribb buktatók?

Papírhegyek

Az építési engedélyt az építési telek szerint illetékes önkormányzat építési osztályától kell kérni, ami egyben azt is jelenti, hogy az előzetes kérdésekkel is ezt a hivatalt kell felkeresni. “Az eljáráshoz szükséges dokumentumokat a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet sorolja fel: ebben pontosan szerepel, milyen dokumentumokat kell benyújtani a hatósághoz. A lényeg tehát, hogy meglegyen többek között az építészmérnök által készített építészeti-műszaki dokumentáció (pl. műszaki leírás, látványterv, helyszínrajz, alaprajz, stb.), a tervezői nyilatkozat, a statisztikai adatlapok, amelyek alapján eldönthető, hogy a tervek megfelelnek-e az előírásoknak, a biztonsági követelményeknek” – magyarázza Ruszthi Hunor ügyvéd, a Szikora és Ruszthi ügyvédi iroda tagja, majd hozzáteszi, hogy a megfelelő dokumentumok benyújtásán túl igazolni kell az építői jogosultságot is, azaz azt, hogy a kérelem beadója, illetve az a személy, aki az építési jogosult lesz, valóban jogosult-e az adott telken építkezni. Ez egyedüli tulajdonos esetében nagyon egyszerűen, egy hiteles tulajdoni lap benyújtásával igazolható.

Más a helyzet osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanoknál: ilyenkor a tulajdoni lap mellett szükség van a tulajdonostársak hozzájárulására is, ennek hiányában a nyilatkozatukat pótló bírósági ítéletre. Persze nem csak a tulajdonostársak húzhatják keresztbe az építkező terveit: a papírok beadása után ügyféljoga van a szomszédoknak is, ami azt jelenti, hogy a szűk környezetben élő szomszédok észrevételeket tehetnek az építési engedély kérelemre, és bizonyos esetekben akár meg is vétózhatják az építési engedély kiadását.

Idő, pénz

Nem árt felkészülni arra sem, hogy az építési engedélyeztetési eljárás hosszadalmas is lehet: az ügyintézési határidő már önmagában 60 napos, amibe ráadásul nem számít bele az esetleges hiánypótlási határidő. Ha tehát az ügyintéző úgy látja, hogy valami hiányzik a tervdokumentációból, vagy valamilyen dokumentumot nem, vagy nem megfelelően csatoltak be, hiánypótlásra hívja fel az ügyfelet. A hiánypótlásra hosszabb határidőt enged a hatóság – ez idő alatt az építési engedély 60 napos ügyintézési határideje áll, és csak a hiánypótlást követően indul újra. A 60 napos határidő ráadásul újabb 30 nappal meg is hosszabbítható, így akár alapesetben is 90 napig húzódhat a procedúra. Bár az önkormányzat az engedély kiadásakor figyelembe veszi a helyi szabályozási tervet, azaz hogy milyen jellegű építmény húzható föl az adott területen, korántsem biztos, hogy az általuk kiadott engedély zöld utat kap – a tortúrának tehát koránt sincs garantáltan vége az építési engedély kiadásával. Ennek oka, hogy az engedély nem emelkedik azonnal jogerőre, a dokumentumot ugyanis megküldik a szomszédoknak, akik, mint korábban említettük, észrevételt tehetnek, fellebbezhetnek – ha ez megtörténik, már nem az önkormányzat, hanem az illetékes közigazgatási hivatal dönti el, jogerőre emelkedhet-e az építési engedély, vagy új eljárásra van szükség.

Megosztva

Az engedélyeztetési eljárás során a legnagyobb zűrt az okozhatja, ha az építkezésre osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanon kerülne sor. Ez esetben egyrészt szükséges a tulajdonostársak hozzájárulása, vagy ennek hiányában a bíróság ítélete. A nyilatkozatot tehát sokszor problémás megszerezni. A másik gond, hogy ha megállapodás nincs, de elkészül az építmény, az ingatlan osztatlan közös jellege miatt nem változik a tulajdoni hányadok mértéke. Ez utóbbi azt jelenti, hogy alapesetben nem nő az építtető tulajdoni hányada. Azt persze kérheti a tulajdonos, hogy a tulajdoni hányadok megváltozzanak, és az építtető tulajdoni hányadának mértéke nagyobb legyen. Erre szükség is van, mert ellenkező esetben, azaz ha például három tulajdonostárs közül csak az egyik kezdi bővítgetni a saját részét, ugyanúgy egyharmad-egyharmad-egyharmad marad a tulajdoni hányadok aránya – miközben az építést végző tulajdonostárs komolyabb összeget költött az ingatlanra. Éppen ezért még az építkezés megkezdése előtt célszerű előzetes megállapodást kötni, és annak megfelelően kérni a tulajdoni hányadok módosítását. Ha ebbe a tulajdonostársak nem egyeznek bele, bíróságon kell pert indítani, és bizonyítani kell, hogy a beruházás értéknövekedést eredményezett.