Hódít a kislakás! Viszik mint a cukrot

1150 lakás építését kezdi meg Budapesten az egyik jelentős hazai ingatlanfejlesztő. A válság ellenére ugyanis hiány mutatkozik az új lakás piacon. Csak az igények változtak: kisebb méret, nagyobb önerő. 12 millió forintért már lakást kapni, és viszik mint a cukrot. Még legalább egy évig hiány lesz az új lakás piacon. Jövőre a választások után 10-15 %-kal emelkedhetnek az árak.

Arccal a piac felé!

A Nanette Real Estate Group most szeptemberben 1150 lakás építését kezdi meg. A IX. kerületi Mester utcában “Nanette City Home” néven több ütemben 960 lakást építenek, míg a XI. kerületben, Albertfalván a Mezőkövesd utcában, “Nanette Viva” néven egy 190 lakásos lakópark épül két ütemben. A Mester utca vonzáskörzetében számos egyetem található, ezért befektetőknek, fiataloknak egyaránt ideális helyszín lakásvásárlásra. Míg Újbuda a legdinamikusabban növekvő fővárosi kerület, ahol jelenleg csupán két jelentősebb projekt épül, ezért nagy az igény az újépítésű lakásokra. A hitelválság és a szűkülő új lakáspiac ellenére Tamir Kishon, a Nanette régiós igazgatója optimista, hiszen a legutóbbi projektjük, a Bartók Béla úti Mandarin lakópark lakásai népszerűek a vásárlók körében, a 478 lakásból már csak alig több mint 100 eladó maradt. A cég eddig közel egy évtized alatt 2000 lakást adott át Budapesten.

Igények: önerővel kislakások

A szigorodó hitelfeltételek miatt ma már jelentős önerőre van szükség, de a hitelpiac nem „fagyott be”, ahogy az történt Romániában és Horvátországban. Sohasem volt Magyarországon ingatlanlufi, teszi hozzá Tamir Kishon, ezt bizonyítja, hogy cégük a válság tavaly őszi kirobbanása óta jelenleg futó 2 projektjében havonta 12 lakást ad el, az újonnan induló projektekkel együtt 2009-ben 160 lakás értékesítésével kalkulálnak. A siker titka, hogy alkalmazkodtak a változó piac igényeihez, és nem két-háromszobás, nagyobb méretű ingatlanokat terveznek, hanem egy-másfél szobás kis lakásokat, az átlagméret 40 nm. Sőt, ha kell, még kisebbeket, jelezve, hogy az újlakások iránt változatlanul nagy az igény, csak a pénzügyi lehetőségek változtak.

Hiány lesz még egy évig!

A Nanette stratégiája bevált, hiszen a válság közepén is arra számítottak, hogy a kifutó újlakás-projektek miatt hiány jelentkezik a piacon. A hitelezési viszonyoktól függetlenül lakásra mindig lesz igény. A kereslet nőni fog, de 2010 második feléig folyamatosan hiány mutatkozik, hiszen nemigen indultak el jelentősebb projektek. Bár jelenleg közel 3000 befejezett új lakás van Budapesten – ennek a fele már tavaly szeptemberben is beköltözhető állapotban volt –, azonban az aktív projektek többsége a drágább kategóriájú ingatlanokat jelenti. Több projektnél 600 ezres négyzetméterárral számolnak, míg a Nanette tartja a 400 ezer/nm-árat.

Nagyon viszik

Ma a vevők 70 %-a a teljes vételárat készpénzben fizeti ki, egy kisebb garzonlakást már 12 millió forintos áron megvásárolhatnak. Tamir Kishon egy átlagos méretű lakásuk árát 50 ezer euróra kalkulálja, ebből 10 ezer eurót kell letenni önerőként, forintban számolva ez nagyjából 2,5-2,7 millió forint. Számításaik szerint a City Home első ütemében az eladó 200 lakásból október végéig 50-et értékesítenek, a honlapjukon csak az előzetes érdeklődések száma a két projektre elérte a hétszázat. Ráadásul december végéig az előértékesítési szakaszban a teljes vételár csupán 20 %-át kell kifizetni, majd ezt követően az építkezés másfél éve alatt kell a maradék 80 %-ot törleszteni, akár hitel formájában is.

Az árak sem csökkentek drasztikusan

A lakásárak a rémhírekkel ellentétben nem csökkentek drasztikusan, sőt, úgy tűnik, már elérték a mélypontot – elemzi a helyzetet Tamir Kishon. A Nanette 2007-ben 300-320 ezer forintos áron értékesített egy négyzetméternyi ingatlant, azóta, közel két év alatt, 20 %-kal nőttek az árak. A csökkenés helyett ők inkább „hozzáadott értéket” nyújtanak a vevőiknek: konyhabútor, akciós garázs stb. Mégis megőrizték a likviditásukat, hiszen az egyes projektek újabb ütemét akkor kezdik el építeni, ha az előző ütem 25 %-át már értékesítették. Fontos tényező, hogy saját kivitelező vállalatuk van, amely a forrásokat a projektekből és az anyacégtől szerzi be, így nem rendelkezik hitelállománnyal, és az építőiparra jellemző körbetartozások sem érintik.

A választások után fellendülhet az ingatlanpiac

A válság enyhülésével lassan kúsznak fel az árak, a 2010-es választások után fellendülhet a piac, pár hónap múlva ismét erőre kaphat a banki hitelezés. Jövőre ezért 10-15 %-os áremelkedést prognosztizál a Nanette régiós igazgatója. Hozzátette, hogy a válság miatt a Kormány intézkedései – az áfaemelés, a szocpol és a kamattámogatás megszüntetése – szükségszerűek voltak, másrészt viszont fel kell lendíteni a hitelezést. Már a Magyar Nemzeti Bank is megértette, hogy hiába emelik az új lakás áfáját, ha nincs forgalom, nincs áfabevétel, pedig utóbbi döntő többségét a nagy értékű ingóságok és ingatlanok eladása generálja. A pozitív változások persze nem jönnek egyik napról a másikra, az ingatlanpiac fellendülése majd hónapok múlva indulhat el ismét.