Ingatlanszakmát érintő adóváltozások 2010-ben

Az ingatlanszektor jövőre jelentős változások elé néz, mert új szabályok lépnek életbe. Az ingatlanszektort érintő aktuális adójogi, üzleti, finanszírozási és jogi kérdésekről kaptunk szakszerű áttekintést. Egyes szakértők szerint viszont ezek a változások jövőre a szakmának még nem hoznak fordulatot.

A magyarországi fejlesztéseket nem befolyásolja majd a jövőre életbe lépő adóváltozás, mert manapság az ingatlanszakma ugyanúgy elszenvedi a válságot, mint a magyar gazdaság – mondta Kocsis Péter WING Zrt. vezérigazgató-helyettese azon a kerekasztal beszélgetésen, ahol a szakemberek a jövőre életbe lépő adózási változásokról beszélgettek. Tilki Róbert GVA Robertson ügyvezetője szerint például 2011-ben fordul majd a kocka, ekkortól emelkedik majd a kereskedelmi ingatlanok bérleti díja. Az ügyvezető szerint egyébként várható volt, hogy Magyarországon megváltoznak az ingatlanszektort érintő adózási szabályok.

A külföldi cég Magyarországra adózik, ha…

A külföldi holding társaság nyeresége bizonyos esetekben Magyarországon adóköteles lesz. Az adót függetlenül attól kell majd meg fizetni, hogy azt külföldi társaság realizálja azt, az adó kulcsa jövőre 19 százalék lesz – mondta a Nörr Stiefenhofer Lutz Kft. adóosztály vezetője. Hidvégi Katalin kiemelte, hogy Magyarországon az ilyen társaságból kiosztott osztalékot továbbra sem terheli majd forrásadó, illetve, hogy az adókötelezettség csak akkor áll majd fenn, ha a külföldi társaság összes vállalkozásának a belföldön lévő ingatlanjainak értéke több mint 75 százalék. Az osztályvezető hozzátette, hogy a jövőre életbe lépő szabály csak azokat a cégeket érinti majd, ahol a belföldi társaság(ok) tulajdonosa olyan államban rendelkezik illetőséggel, amellyel Magyarország nem kötött egyezményt a kettős adóztatás elkerüléséről vagy az egyezmény lehetővé teszi az árfolyamnyereség adóztatását: jelenleg 21 ilyen egyezményünk van például Kanadával, Írországgal, Ukrajnával, Indiával, Svédországgal és Finnországgal. De van ellenpélda is: például a Cipruson, Hollandiában vagy épp Svájcban lévő holdingok semmilyen mértékben nem adóztathatók –a listáknak tehát érdemes utánanézni.

Csökkenő illetékek

Az adóváltozás negatívan érinthet egyes cégeket, főleg, ha a holding olyan országban van, amellyel Magyarország nem kötött olyan kedvezményt, amely kimondja, hogy a nyereség nálunk semmiképpen nem adóztatható. Viszont mindenkire nézve pozitívum, hogy jövőre csökken az ingatlanok visszterhes megszerzésén (pl. adásvétel, apport) az illeték általános mértéke, mégpedig a jelenlegi 10 százalékról 4 százalékra – monda Hidvégi Katalin, aki hozzátette, hogy ez a mértékű csökkenés viszont csak az 1 milliárd forint forgalmi értékig áll majd fenn, az e feletti rész után ugyanis az illeték mértéke csupán 2 százalék lesz. Ezek mellett további jó hír, hogy ingatlanonként 200 millió forintba maximálják az illeték mértékét, ami a 9 milliárd forintot meghaladó forgalmi értékű ingatlanokat érinti. Az osztályvezető az illeték mértékének változásával kapcsolatban megemlítette, hogy az lakásszerzéskor is csökken: 4 millió forint forgalmi értékig megmarad a 2 százalékos illeték, az e fölötti részre azonban 6 százalék helyett 4 százalékra csökken.

Ingatlannal rendelkező társaság megszerzésének illetéke

Vagyonszerzési illeték alá esik majd a vagyoni betét megszerzése, ha a megszerző vagy kapcsolt vállalkozása önállóan vagy együttesen legalább 75 százalékos részesedést szerez belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban. Az új rendelkezés a „magánszemély” vevőket és a gazdálkodó szervezetek általi részesedésszerzéseket is érinti (kivéve a társasági adótörvény szerinti kedvezményezett részesedéscsere útján történő vagyonszerzést). Az illeték alapját a vagyoni betét(ek) névértékének arányában, az ingatlan(ok) forgalmi értéke alapján kell meghatározni, de figyelmen kívül lehet hagyni az öt évnél régebben vagy 2010. január 1-jét megelőzően megszerzett vagyoni betéteket. Az illeték mértéke megegyezik az ingatlanszerzés illetékével.

Átalakulással szerzett ingatlan illetéke

Kikerül az illetékmentességek közül és így vagyonszerzési illeték alá esik majd az átalakulással történő ingatlanszerzés is, kivéve a kedvezményezett átalakulást: ez érinti többek között az ingatlannal rendelkező társaságok beolvadását más társaságba, ha a beolvadás nem a társasági adó törvény szerinti kedvezményezett átalakulás formájában történik – mondta Hidvégi Katalin. Az adóosztály vezető kiemelte, hogy az illeték mértéke itt is megegyezik az ingatlanszerzés illetékének mértékével.

Ingatlanok visszlízingjének illetékmentessége

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az ingatlanok visszlízing keretében történő megszerzése, de az a szabály csak egy átmeneti időszakra érvényes, mégpedig a 2009. július 9-től 2012. december 31-ig illetékkiszabásra bejelentett ügyekben. A jelenlegi válsághelyzetben ez megkönnyítheti a cégek finanszírozását a tulajdonukban álló ingatlanok eladása és visszlízingje útján – véli Hidvégi Katalin.

Ingatlan továbbértékesítésének határideje a 2%-os illetékmérték alkalmazásához

Az ingatlanforgalmazóknál a csökkentett 2 százalékos illetékmérték alkalmazásának feltétele van: az ingatlant ugyanis 2 éven belüli eladásara vagy zárt végű pénzügyi lízingbe kell adni. Ha viszont az ingatlanszerzést -a 2 éves feltétel teljesítésének vállalásával- 2006. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be illetékkiszabásra, akkor kérelmezni lehet a határidő meghosszabbítását 4 évre – hívta fel a figyelmet Hidvégi Katalin. A kérelem a már lejárt határidő esetén is benyújtható 2010. január 31-ig, és az esetlegesen megfizetett illetékkülönbözet visszatéríthető.

Lakóház felépítésének határideje az illetékmentességhez

A 2004. október 1. és 2009. május 31. között illetékkiszabásra bejelentett ügyekben a lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzésével, öröklésével és ajándékozásával kapcsolatos illetékmentességi szabály alkalmazásához a lakóház felépítésére nyitva álló határidő 4 évről 6 évre nőtt. Fontos megemlíteni, hogy a kérelem a már lejárt határidő esetén is benyújtható 2010. január 31-ig, és az esetlegesen megfizetett illetékkülönbözet visszatéríthető.

Ingatlannal rendelkező társaságokkal bejelentési kötelezettségei

A társasági adóról és osztalékadóról szóló törvény értelmében ingatlannal rendelkező társaságnak minősülő vállalkozást bejelentési kötelezettség terheli. Tehát a társaság keletkezését, megszűnését, továbbá, a külföldi tagjai általi részesedés elidegenítésének tényét közölni kell. A bejelentést a társasági adóbevallás esedékességének napját követő 90 napon belül kell megtenni. Az ilyen részesedés-elidegenítések esetén cégbíróság is adatszolgáltatásra kötelezett az APEH irányába. Amennyiben az ingatlannal rendelkező társaság elmulasztja bejelenteni jogállásának keletkezését, akkor a külföldi tag részesedés elidegenítéséből vagy tőkekivonásból származó nyeresége utáni adófizetési kötelezettségért a külföldi taggal korlátlanul és egyetemlegesen felel.