Eger: Agria Park vs. Belváros + videó

2008 tavaszán nyitotta meg kapuit Egerben az Agria Park, a régi Dohánygyár helyén, átrendezve ezzel a kereskedelmi ingatlanpiac erőviszonyait. Vagy mégsem?

Közeli helyeken

Körülbelül fél év távlatából még mindig nem egészen világos, hogy milyen szerepet is tölt be a város életében az Agria Park. A beruházást első perctől kezdve ambivalens érzésekkel fogadták az egriek. A város elég későn állt be a „plázásított” városok sorába, sokan úgy gondolták, Egerben nincs szükség ilyen jellegű komplexumra, hiszen Miskolc is, Budapest is elég közel van ahhoz, hogy kiszolgálja azt a réteget, amelyiknek igénye van rá.

A nosztalgia jegyében

A második érzelmi hullámot a helyszín megjelölése váltotta ki. A Dohánygyár mindig is meghatározó eleme volt a városnak, bezárásakor nem volt olyan család a városban, akit ne érintett volna a dolog. A Philip Morris kivonulása után sokáig üresen álló épületkomplexum hasznosításáról többször röppentek fel hírek. Végül is a Wallis Ingatlanberuházó Zrt. hasznosította a területet. A Dohánygyár mai napig nosztalgiát ébreszt az idősebb generációban, így a beruházó érdemei között legyen mondva, hogy megtartotta a régi épület egy részét, és olyan bevásárlóközpont létrehozására törekedett, mely illeszkedik a város igényeihez. Lepres Anett, az Agria Park marketing munkatársa elmondta, hogy komoly piackutatás előzte meg a kivitelezést. Pontosan tisztában voltak azzal, hogy az 55 ezres város nem bír el egy túl nagy bevásárlóközpontot, ugyanakkor a széles választékot biztosítani kell. Az üzletet bérlők között főként a kisebb helyiséggel rendelkezők vannak nehezebb helyzetben, de ez nem a pláza sajátossága, hanem általános tendencia. A nagyobb üzletek elégedettek a forgalommal. Az M3-as Outlet Center megnyitása, elmondása szerint, nem befolyásolta az Agria Park forgalmát, de figyelemmel kísérik a beruházást.

Pang a belváros

Az érem másik oldala, hogy mindez milyen hatással volt a belváros üzleteire. Egerben hagyományosan a belvárosra koncentrálódott az üzletek nagy része. Itt többnyire kisebb alapterületű üzleteket találhatunk egymás mellett, melyeknek nagy része önkormányzati tulajdon. Az általános tapasztalat az, hogy a belváros kiürült, egyre több a kiadó üzlethelyiség, ám konkrét piaci elemzés még nem készült arról, hogy milyen hatást gyakorolt az egri ingatlanpiacra az
Agria Park megnyitása.

Marschalkó Éva, a Marschalkó Ingatlanstúdió vezetője szerint, sok bérbeadó kivár. A belvárosi üzleteknek még mindig magas az ára, és idővel a megbolygatott piaci egyensúly is helyre fog állni. A vásárlók is vissza fognak térni idővel, ha a vállalkozók felismerik, hogy egy esetleges profilváltással jobb helyzetbe kerülhetnek. Mind a bevásárlóközpontra, mind a belvárosra jellemző, hogy túlkínálat van ruhaneműket árusító üzletekből, butikokból. Egerben is kialakult az a vásárlói réteg, amely a jobb minőségű, márkás termékeket kedveli, így a bevásárlóközpont üzletei elsősorban rájuk építhetnek. Az eger.ingatlan.com munkatársa, Báthory György véleménye szerint sem érzékelhető csökkenés a belvárosi üzlethelyiségek áraiban. Lényegesen kevesebb a vásárló és a vállalkozó, de még mindig kiadhatók az üzletek, csak tovább tart míg bérlőt találnak egy-egy ingatlanra. Úgy látja, nem miden vállalkozó járt jól az Agria Parkkal. A magas bérleti díjak mellet, az 5 éves bérleti szerződés is köti az üzleteket, így ha akarnának sem tudnak visszaköltözni a belvárosba. A másik probléma, hogy kicsi a vásárlóerő, és a tehetősebbek egy része még mindig az évek alatt jól bevált gyakorlat szerint a fővárosba jár vásárolni.

Észak és dél

Lakóingatlanok tekintetében nem változtatott a helyzeten az Agria Park. A legtöbb lakást még mindig az északi városrészben árulják. A 70-es években épült, akkor Csebokszári, ma már Északi-lakótelep háztömbjeinek egy részén még mindig nem történt felújítás, sok lakást azonban a tulajdonosok felújítottak, átalakítottak. Egy átlagos állapotú, 50-60 négyzetméteres lakás ára 8,5-9,5 millió forint között van. Ugyanebben a kategóriában a felújított lakások ára már átlépi a 10 milliót. A szintén 50-60 négyzetméteres lakások a Lajosvárosban 10,5 millió körül, míg a belvárosban és környékén 11 millió fölött vannak. A frekventáltabb helyeken a lakás állapota nem befolyásolja olyan nagy mértékben az árakat, mint például az Északi-lakótelepen, ahol sokkal nagyobb a kínálat. Egy belvárosi, 55 négyzetméteres lakás áráért az északi városrészben már 70 négyzetméter körüli ingatlant vehetünk.

Parkosítás

Az Egerben is egyre szaporodó lakóparki lakások nagyon népszerűek, annak ellenére, hogy 30-40 százalékkal is többe kerülhetnek, mint egy Északi-lakótelepi lakás. A lakóparkok hátránya azonban, hogy a város külső területein, közlekedés szempontjából kevésbé előnyös helyen fekszenek. A hátrány azonban lehet előny is, hiszen nyugodtabb környezetben élhetnek az itt lakók. Családi házakban nagyon bő a választék, 5-100 millió forintig, 1-7 szobásig gyakorlatilag minden megtalálható. Elsősorban az Almagyar dombon találhatók újabb építésű házak, ez után jön a Hajdúhegy és a Vécseyvölgy környéke. a régebbi, kisebb alapterületű házakat inkább a Vécseyvölgyben vagy Felnémeten találjuk. A környékbeli falvak is nagyon népszerűek, Egerszalóknak az utóbbi években teljesen új negyede alakult ki az új építésű családi házakból.

Türelem…

A választék nagyon széles, minden területen, de az általános ingatlanpiaci pangás természetesen itt is érzékelhető. Aki tud, kivár, így néhány év múlva talán jobb feltételekkel értékesítheti ingatlanát, akár kereskedelmi, akár lakóingatlanról legyen szó.