Fővárosi rehabilitációs stratégiák szerepe az épület– és lakásállomány megújulásában

Az elmúlt 10 évben országos és helyi szinten megszülettek az első, sikeres városrehabilitációs stratégiák. Részlet Egedy Tamás a főváros rehabilitációs stratégiáit bemutató tanulmányából.

A régi, leromlott állapotú épületállomány nagy arányú bontása és új lakások építése

Középső-Ferencváros

A középső-ferencvárosi rehabilitációs területre az 1970-es években még házgyári épületeket terveztek, az 1980-as évek elején azonban alapvetően megváltozott a koncepció, és előtérbe került a hagyományos városi utcahálózat és tömbrendszer megtartása kis terek kialakításával, a belső udvarok parkosításával. A nyolcvanas évek derekán tömbrehabilitációnak induló folyamat a rendszerváltozás után is tovább folytatódott, de a beruházást korábban finanszírozó önkormányzat helyét folyamatosan a magántőke vette át.

Az 1990-es években előtérbe került a régi, rossz állapotú épületek és lakások lebontása és helyükön új lakások felépítése. Az új lakások építése már az 1980-as évek végén elkezdődött, s változó intenzitással mindmáig tart. A legdinamikusabb időszak a lakásépítésben – köszönhetően a magántőkének – 2001–2004 között volt: összesen 1906 új lakás épült fel (a kezdetektől épült összes új lakás közel 62%-a).

A program teljes időszakában 2004 év végéig 1.014 bontott lakás helyén 3.089 új lakás épült. Az új építéshez képest az (önkormányzati) épületek és lakások felújítása jelentősen lemaradt: 2003 végéig 32 épületben mintegy 600 lakást újítottak fel. A rehabilitáció 1983–2003 közötti időszakában jelenértéken számolva közel 29 milliárd Ft közpénzt használtak fel a fejlesztésekre. A folyamat mára eljutott oda, hogy egységnyi önkormányzati beruházás háromszor annyi magántőkét mozgósít.

Az elmúlt 20 évben az épület- és lakásállomány jelentős része tehát kicserélődött, ami együtt járt a helyi társadalom gyökeres átalakulásával. A megújuló városrészben a dzsentrifikációs folyamatnak köszönhetően az alacsonyabb státuszú rétegek helyét tehetősebb, jobb anyagi lehetőségekkel rendelkező, fiatalabb rétegek vették át. A középső-ferencvárosi rehabilitációra napjainkban úgy tekintenek, mint a legsikeresebb hazai városfelújítási projektre.

Középső-Józsefváros – Corvin Sétány Projekt

Az 1999–2002. között kidolgozott Corvin Sétány (korábban Corvin-Szigony) Projekt PPP-beruházásként épül meg, s jelentős arányú bontással számol. Ehhez a területen élőket ki kellett költöztetni, így a program gyakorlatilag az eredeti lakónépesség teljes kicserélődésével jár. A rehabilitációs terület lakosságának 80%-a bérlakásban lakott, 20% saját lakásban, ami megkönnyítette a bontásra ítélt lakások kiürítését. A magántulajdonosok lakásainak megvásárlása és a bérlők elköltöztetése után 2005 végére 230 család otthonát már le is bontották.

A lebontandó lakások száma megközelíti majd az 1500-at, ugyanakkor közel 1000 lakás megmarad. A lakónegyedben a lakásfunkció megtartása keretében összesen 50 épület újul meg, s 2500–3000 lakás épül fel. Emellett kiskereskedelmi, szolgáltató és vendéglátó egységek, valamint irodák is helyet kapnak majd a területen. A 10 éves futamidejű projekt a fiatal, városi kultúra és életmód iránt érdeklődő rétegeket célozza meg. A sétány feladata az lesz, hogy ellássa egy új kulturális városközpont és közösségi tér funkcióját, továbbá zöldterületeivel megvalósuljon egy összetett, minőségi, urbánus lakókörnyezet.

A projekt összterülete 208.000 m2, melyből 90.000 m2 a befektetési terület. Az ingatlanfejlesztési tervek szerint 255.000 m2 lakó-, és 60.000 m2 kereskedelmi-intézményi új építményfelület jön létre, a közterület-fejlesztés pedig eléri a 20.000 m2-t. A projekt költségei 2009-ig előreláthatólag 2-3 milliárd Ft körül alakulnak.

Felújítás és lakásépítés az eredeti építészeti struktúra és épületállomány megtartásával

Józsefváros

A 2004-ben a józsefvárosi rehabilitációt irányító Rév8 Rt. elkészítette Józsefváros 15 éves kerületfejlesztési stratégiáját, amely a kerületet 11 önálló „negyedre” osztotta fel. A fejlesztési stratégia egy szerves fejlődés eredménye, amely az 1996 és 2003 között született városfejlesztési koncepciók legfontosabb elemeit tartalmazza. A dokumentum Józsefváros területét 11 önálló arculattal rendelkező területi egységre, ún. negyedre osztja, amelyek kialakításában ezen városrészek eltérő arculata és identitása játszotta a legfontosabb szerepet. A negyedekhez tartozó integrált programok az egyes területi egységek sajátosságai, egyedi helyzete és az ott jellemző problémáik alapján határozzák meg a szükséges fejlesztéseket.

A stratégia két átfogó programot tartalmaz: egy lakásprogramot és egy társadalomfejlesztési programot, melyek társadalmi, gazdasági és környezeti célokat fogalmaznak meg. A lakásprogram célja az önkormányzati lakásportfolió átalakítása a finanszírozhatóság érdekében, melynek legfontosabb eszközei a leromlott állapotú, nem felújítható, gazdaságtalan és építészeti értéket nem képviselő épületek és lakásállomány lebontása, illetve az építészetileg értékes lakóépületek, valamint a lakókörnyezet felújítása a magántőke és a nonprofit szektor bevonásával. A társadalomfejlesztési program elsősorban a kerületi kötődés, a városrészek vonzerejének növelését, az oktatás és a kultúra intézményrendszerének megújítását, illetve a krízisterületeken a társadalmi leszakadás hátterének megszüntetését célozza.

Az eredeti építészeti struktúra és épületállomány megtartásával együtt járó felújítást és lakásépítést a Palotanegyed és a Népszínház negyed programja tartalmazza. Előbbi a negyed jó és közepes állapotú palotáinak, 4–6 emeletes bérházas társasházainak megújítását tűzi zászlajára, míg utóbbi a Köztársaság tér és az Erkel színház felújítását, illetve a Népszínház utca régi karakterének megőrzését veszi tervbe. Mindkét területen városrendezési szabályozással és társasház- felújítási pályázati rendszer működtetésével támogatja az önkormányzat a programok megvalósulását. A terveket gyakorlati tapasztalatok is segítik, hiszen a Középső-Józsefvárosban a közvetlenül a Corvin Sétány Projekt területétől északra már folytattak építészeti struktúrát megőrző rehabilitációt.