Amit az értékbecslésről tudni kell 1. rész

Az ingatlanok értékbecslése olyan, mint a foci. Mindenki jobban ért hozzá, mint a szakemberek. Vagy mégsem? Most a leggyakrabban alkalmazott, piaci összehasonlító módszert ismerhetik meg.

A szomszéd kertje mindig zöldebb?

Amikor a szomszédot megkérdezzük, hogy mennyiért vette vagy adta el a lakását, megtettük az első lépést a piaci összehasonlítás felé. Hiszen azzal mindenki tisztában van, hogy egy adat nem adat, így hát több szomszédot is meg kell kérdezünk. Majd rájövünk arra, hogy ezek a lakások mégsem ugyanolyanok, mint a mienk, amit nemrég újítottunk fel, egészen hasonlót azonban csak távolabb találunk.

Ezért megkérdezzük annak az utolsó eladási árát is. Azzal viszont az a baj, hogy már két éve történt az adásvétel. Ráadásul egy olyan család vette meg, amelyik érzelmileg is kötődött a környékhez, ezért hajlandó volt a piaci árnál többet is fizetni érte. De akkor mennyi is a valós piaci ár?

A piaci adatokon alapuló módszer minden egyes lépését pontosan végig kell követni, hogy valós árat kapjunk. Ez persze még mindig nem jelenti azt, hogy annyiért el is tudjuk majd adni az ingatlant, amennyit ezen a módon kiszámoltunk, de abban biztosak lehetünk, hogy ajánlati árnak megfelelő.

A legfontosabb lépések:

1. Adatgyűjtés. (Gyűjtsünk össze minél több elérhető ingatlanárat, az ingatlanok adataival együtt. Ha lehet, ne csak hirdetéseket gyűjtsünk, mert azokból nem derül ki, hogy mennyi volt a kialkudott vételár, márpedig nekünk az a fontos.) Példa: Ha a VI. kerületi Ó utcában van az eladó lakásunk, akkor itt tudjuk megnézni a többi eladó ingatlant.

2. Kiválasztás. Az alaphalmazból az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. (Ezeknek az adataival fogunk tovább számolni. A kiválasztás szempontjai: földrajzi elhelyezkedése és típusa legyen a mi ingatlanunkéhoz hasonló. Az átlagától jelentősen eltérő, szélsőséges értékeket figyelmen kívül kell hagyni, hogy reális képet kapjunk.) Példa: Ha a vevő azt látja, hogy 52 négyzetméter nagyságú, 2 szobás lakásunkat 37,5 millió forintért áruljuk, akkor lehet, hogy túlértékeltük otthonunkat a többi Ó utcai új építésű ingatlanhoz képest.

3. Meghatározás. Fajlagos alapérték meghatározása. (Számoljunk átlagos négyzetméterárat!)

4. Elemzés. Az értékmódosító tényezők elemzése (Például mikor újították fel az összehasonlító lakást, lakásokat, merre néz az ablaka stb.)

5. Módosítás. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. (A módosító tényezőkkel korrigáljuk a 3. pontban meghatározott értéket, lefelé, ha több a negatívum ránk nézve, vagy felfelé, ha több a pozitívum. Példa: Ezt az 56 négyzetméteres, 2 szobás ingatlant nemcsak olcsóbban (36,4 millió forint) árulják mint a fent említettet, hanem a házban találunk fitnesztermet és uszodát is.

6. Szorzás. A végső érték kiszámítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. (Az 5. pontban kapott négyzetméterárat megszorozzuk a lakás alapterületével.)