Cseberből vederbe? Székesfehérvár ingatlanpiaca

Nem is olyan rég még dübörgött Székesfehérvár ingatlanpiaca, és a városban sorra húzták föl az új társasházakat is. A válság azonban olyannyira véget vetett a száguldásnak, hogy az ingatlantulajdonosok ma már egyre inkább Tatabányára, Győrbe vágynak.

Gyökeres változás

Székesfehérvár éveken át a munkaerőpiaci vándorlás egyik fő állomása volt. A hatalmas ipari parkokba betelepülő nagyvállalatok (Alcoa, Köfém, Denso, Philips, IBM) munkahelyek ezreit létesítették, melyek nemcsak a környező településekről vonzották a munkavállalókat, hanem Debrecenből, Nyíregyházáról, Szegedről is. A fehérvári ingatlanállomány zömét adó 21 ezer panel, nagyjából ugyanennyi téglaépítésű lakás és családi ház az elmúlt 4–5 évben már kevésnek is bizonyult. “A vevők szó szerint verekedtek a lakásért” – emlékszik vissza a királyok városának aranykorára Rózsa László, az Origo Hitel és Ingatlan Centrum referense. Sükösd Gábor, az 1% Ingatlaniroda vezetője szintén úgy véli, a tavalyi év gyökeres változást hozott a város életében: “sok cég áttelepült Tatabányára és Győrbe, másoknál a gyártás állt le teljesen.”

Költözési roham

Rózsa László szerint erősen megcsappant az érdeklődés a fehérvári ingatlanok iránt. Mint megtudtuk, kevés a készpénzes vevő, többségük pedig az olcsó, lerobbant állapotú vagy bedőlt hiteles ingatlanokat keresi befektetési szándékkal. Míg egy kétgyerekes család a félszocpol segítségével másfél évvel ezelőtt –10 százalékos önerővel – könnyedén meg tudott venni egy olcsóbb panellakást, addig ma nem képes előteremteni a bankok által elvárt 40 százalékos önrészt.
Másként, más szemszögből látja az új helyzetet Sükösd Gábor: “akik tavaly vagy tavalyelőtt vettek Fehérváron a lakást, most követik a gyárak mozgását, azaz megint el akarják adni otthonukat, mert például Tatabányára vagy Győrbe akarnak költözni. Ez olyan szinten generálja a forgalmat, hogy visszaesést nem is tapasztalok. Augusztusban és szeptemberben több lakást adtunk el, mint bármikor. Szerintem azok az irodák tapasztaltak visszaesést, amelyek elsősorban a hitelezésre alapozták forgalmukat. Mi a hitelezést külső céggel végeztetjük, míg a városban található ingatlanirodák 70–80 százaléka a hitelezésre alapozta a forgalmát – az pedig tény, hogy a hitelezési piac 80–90 százalékot esett vissza.”

Padlót fogtak?

A fehérvári árak az elmúlt egy évben átlagosan 25 százalékkal csökkentek, még az egykor hiánycikknek számító panelek esetében is. A másfél-két éve 10–11 millió forintért vásárolt kétszobás, egy plusz két félszobás panelek kínálati ára például 8,5 millió forintra csökkent. A piac leginkább a kitartott árak miatt áll: míg a megye egyik legnagyobb ingatlanközvetítő irodája 226 ezer forintos lakás-négyzetméterárral számol, addig az 1% Ingatlaniroda kínálatában 206 ezer forint a téglalakások és 166 ezer forint a panelek átlagos négyzetméterára. Ennél is érdekesebb, hogy a családi házak kínálati négyzetméterára már csak 209 ezer forint, ami azt jelenti, hogy telekkel, garázzsal együtt sem drágább, mint egy belvárosi téglalakás. Az agglomeráció még inkább estek az árak: nem ritka a 40–50 százalékos árcsökkenés, főleg a távolabbi, a megyeszékhelytől 25–30 kilométerre fekvő településeken. Sárosdon pár éve például 14–15 millió forintot is megadtak egy 90–100 négyzetméteres családi házért, most viszont 8–9 millió forintért is nehéz túladni rajtuk.

Nincsenek jobb helyzetben a közeli Úrhida és Sárszentmihály ingatlantulajdonosai sem: a körülbelül 5 évvel ezelőtt népszerűvé vált agglomerációs településeken a pár éve 25 millió forintért vásárolt ingatlanok ma 17–18 millió forintos áron találnak gazdára, már ha egyáltalán el lehet őket adni. A bankok is inkább ülnek a bedőlt hitelesek ingatlanjain. Ennek oka, hogy a 2 éve 170–180 ezer forintos négyzetméterárra becsült ingatlanoknál ma ez a számadat már csak 140–150 ezer forint.

Újra sincs igény

Nincs jobb helyzetben az új lakások piaca sem: az elmúlt évek lakáshiányának mérséklésére több nagyszabású projekt is elindult. A 45 lakásos István ház lakásai például 2 hónap alatt mind elkeltek a válság előtt. Ehhez képest ma van olyan 150–200 lakásos projekt, amelynek az elmúlt hónapokban egyetlen lakását sem tudtak eladni, így az építkezés le is állt. Két éve még a fehérvári önkormányzat is fantáziát látott a társasházépítésben, de a palotavárosi Horog utcában elképzelt társasházból forráshiány miatt már csak az alap készült el. A Galyaliget lakópark lakásait továbbra is értékesíteni próbálják, és a Gellért lakópark bővítési terveiről sem mondtak le teljesen. A családi házak építése ugyanakkor leállni látszik: mint Rózsa Lászlótól megtudtuk, az építőipari cégek a válság előtt évi 10–20 épületet húztak fel, idén viszont még csak 1–2 darabnál járnak. Az idei év persze még nem olyan veszélyes a vállalkozások számára, mert a tavalyi megrendeléseket jelenleg építik, vagy már át is adták. Az igazi visszaesés jövőre várható. A városi fejlesztések sincsenek túl jó helyzetben: belváros közepén található Árpád fürdő felújítása ugyan a végéhez közeledik, és várhatóan még idén átadják, a Királykert sorsát viszont még mindig homály fedi, a pontos a mai napig nem ismertek.

A jövőbe vetett remények

“Úgy érezzük, a fekete leves jövőre jön!” – vélekedik Rózsa László, aki optimistának ugyan nem mondható, de a halvány reménysugarat már látja az alagút végén. Ő abban bízik, ha bekövetkezik a politikai irányváltás, visszaállítják a szocpol rendszert, ami újra fölpörgetheti a piacot. Az irodavezető attól is vár némi fellendülést, hogy januártól csökkennek az illetékek: a lakáscélú vásárlást terhelő 6 százalékos illetéket és az egyéb célú ingatlanvásárlást terhelő 10 százalékos illetéket egységes lecsökkentik 4 százalékra. “Bár ez mindenképp pozitív változás, a piacot annyira megviselte a válság, hogy ettől függetlenül legalább 1 évre lenne szükség ahhoz, hogy érezni lehessen a fellendülést” – fogalmaz a szakember, majd pozitívumként megemlíti, hogy a kínálat legalább bőséges. Sükösd Gábor pozitívabban ítéli meg a helyzetet: ő állítja, akkor pörög az ingatlanközvetítés, amikor nem jól megy az ingatlanpiac, vagy az eladók “azt hiszik, nem jól megy” – az iroda augusztusi és szeptemberi eredményei legalábbis ezt támasztják alá. A szakember szerint az országgyűlési választásokat várhatóan követő hurráoptimizmusra is jót tehet majd a piacnak: “Az érdeklődők már most nézelődnek a jobb minőségű, 10–15 milliós ingatlanok piacán – ezekre mindenképpen nagyobb lesz kereslet az elkövetkező időszakban. Az euró bevezetés pontos dátumának bejelentéséhez is nagy reményeket fűzünk, ugyanis itthon is az figyelhető meg, mint ami nemrég történt Szlovákiában. Ott az emberek kivártak, majd az euró bevezetése előtti 2–3 hónapban “szétvásárolták magukat”.

Fapados megoldás?

De hogy mi kell ahhoz, hogy a közvetítők is jól járjanak? “Csökkenteni kellene a jutalékot!” – vágja rá a választ Sükösd Gábor. “Amikor könnyű eladni az ingatlant, a tulajdonos feleslegesnek gondolja a 2–3 százaléknyi jutalék kifizetését, joggal. Amikor nehéz túladni a lakásokon, akkor pedig nem tudja, nem akarja kifizetni az amúgy is nyomott áron értékesített ingatlanja után a több százezer forintos nyereségrészesedést. Mi ezért dolgozunk 1 százalékos jutalékért. Jelenleg 400–450 eladó ingatlanunk van Székesfehérváron, míg például az egyik nagy franchise hálózat 300 ingatlant képvisel. A másik probléma, hogy ma a forgalom 70–80 százaléka készpénzes, így a hitelezésre alapuló ingatlanközvetítés gyakorlatilag ellehetetlenült. Akik erre alapozták bevételeiket, most nagyon nehéz helyzetben vannak.”